อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER): คำจำกัดความสูตรและตัวอย่าง

ในอสังหาริมทรัพย์อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) เป็นการวัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานชิ้นส่วนของทรัพย์สินเมื่อเทียบกับรายได้ที่นำเข้ามาโดยทรัพย์สิน มันถูกคำนวณโดยการหารค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ (ลบค่าเสื่อมราคา) โดยรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น

OER ใช้สำหรับการเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของคุณสมบัติที่คล้ายกัน นักลงทุนควรมองหาธงสีแดงเช่นสูงกว่าค่าบำรุงรักษารายได้จากการดำเนินงานหรือสาธารณูปโภคที่อาจขัดขวางไม่ให้ซื้อทรัพย์สินเฉพาะ

OER ในอุดมคติอยู่ระหว่าง 60% ถึง 80% (แม้ว่าจะต่ำกว่ามันก็ดีกว่า)

สูตรและการคำนวณอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER)

$\ เริ่มต้น {จัดตำแหน่ง} & oer = \ frac {\ text {ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด}} {\ text {รายได้ทั้งหมด}} \ end {จัดตำแหน่ง}$​คนขี้ขลาด-รายได้รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด​​

ในการคำนวณ OER สำหรับทรัพย์สินคุณต้องทราบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เหล่านี้รวมถึงค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นเป็นค่าใช้จ่ายปกติในการทำธุรกิจ คุณจะต้องคำนวณทรัพย์สินค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคาซึ่งจะแตกต่างกันไปตามวิธีการบัญชีเฉพาะที่ใช้

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) สามารถบอกคุณได้อย่างไร

การคำนวณ OERS เป็นเวลาหลายปีอาจช่วยให้นักลงทุนสังเกตเห็นแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน หากค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราที่สูงกว่ารายได้ OER จะเพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปีเช่นกัน ดังนั้นนักลงทุนอาจสูญเสียเงินมากขึ้นเมื่อพวกเขาถือทรัพย์สินอีกต่อไป

เมื่อเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์นักลงทุนควรคิดในตำแหน่งงานว่างโดยใช้ประสิทธิภาพรายได้ค่าเช่าหรือรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นลบตำแหน่งว่างและการสูญเสียเครดิตมากกว่ารายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น

เนื่องจากการจัดการตำแหน่งงานว่างรวมอยู่ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพรวมถึงตำแหน่งงานว่างใน OER ให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการแสดงที่อาจมีการปรับปรุง ตัวอย่างเช่นอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจัดการที่ไม่ดีมักจะมีอัตราว่างที่สูงขึ้นซึ่งจะสะท้อนให้เห็นใน OER

ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์, สาธารณูปโภค, การกำจัดขยะ, การบำรุงรักษา, การประกันภัย, การซ่อมแซม, ภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมอยู่ใน OERS

เพิ่มเติมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานนักลงทุนควรคิดใน OER รวมถึงค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์การจัดสวนค่าธรรมเนียมทนายความการประกันภัยของเจ้าของบ้านและการประกันทรัพย์สินขั้นพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ช่วยดำเนินการทรัพย์สินเป็นประจำทุกวัน ด้วยเหตุผลนี้การชำระเงินกู้การปรับปรุงเงินทุนและทรัพย์สินส่วนบุคคลถูกแยกออกจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

โดยทั่วไปแล้ว OER ที่ต่ำกว่าหมายถึงทรัพย์สินกำลังได้รับการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพและมีผลกำไรมากขึ้นสำหรับนักลงทุนและรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่น้อยกว่านั้นครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการบำรุงรักษา

หากธุรกิจสามารถปรับขนาดได้เจ้าของอาจเพิ่มค่าเช่าในแต่ละหน่วยโดยไม่ต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอย่างมาก นอกจากนี้ OER สามารถแสดงให้เห็นว่าปัญหาที่อาจเกิดขึ้นอาจเกิดขึ้นได้เช่นค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างมากดังนั้นนักลงทุนสามารถแก้ปัญหาได้เร็วขึ้นและปกป้องระดับกำไรของพวกเขา

ตัวอย่างวิธีการใช้ OER

ยกตัวอย่างสมมุติฐานที่นักลงทุน A เป็นเจ้าของอาคารอพาร์ทเมนต์หลายครอบครัวและให้ค่าเช่า 65,000 ดอลลาร์ต่อเดือน นักลงทุนยังจ่าย $ 50,000 สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงการชำระเงินจำนองรายเดือนภาษีค่าสาธารณูปโภคและอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะลดลง $ 85,000 ในปีนี้

ดังนั้น OER ประจำปีสามารถคำนวณได้เป็น:

$\ frac {[(\ $ 50,000 \ Times 12) - 85,000]} {(65,000 \ Times 12)} = 66 \%$-65-00012--$ 50-00012-85-000-​-66%

ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใช้รายได้ประมาณสองในสามที่สร้างขึ้นโดยคุณสมบัตินี้

Oer เทียบกับอัตราการใช้เงินทุน

ที่อัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ใช้ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อระบุไฟล์อัตราผลตอบแทนคาดว่าจะเกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

มักจะเรียกว่า "อัตราสูงสุด" การวัดนี้คำนวณตามรายได้สุทธิที่คาดว่าจะสร้างทรัพย์สิน มันถูกใช้เพื่อประเมินผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราค่าสูงสุดนั้นแสดงถึงผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาหนึ่งปี (สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อด้วยเงินสดและไม่ยืมตัว) มันถูกกำหนดโดยสูตร:

$\ text {Cap Rate} = \ text {รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ} \ div \ text {มูลค่าตลาดปัจจุบัน}$อัตราการ จำกัด-รายได้จากการดำเนินงานสุทธิมูลค่าตลาดปัจจุบัน

ในขณะที่อัตรา CAP นั้นคล้ายคลึงกับ OER ในแง่ของการวัดความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่ก็แตกต่างจาก OER ที่ใช้รายได้รวมมากกว่ารายได้สุทธิและสถานที่ที่อยู่ในตัวส่วน OER ยังไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

ข้อ จำกัด ของการใช้ OER

มีข้อเสียสองประการสำหรับ OER สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อันดับแรกเนื่องจากไม่รวมมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้แจ้งให้นักลงทุนทราบเกี่ยวกับมูลค่าสัมพัทธ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือขาย มันพูดถึงประสิทธิภาพของการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องเท่านั้น

ดังนั้นควรใช้ OER ร่วมกับบางสิ่งบางอย่างเช่นอัตราการใช้เงินทุนเมื่อประเมินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สองเนื่องจากค่าเสื่อมราคาสามารถคำนวณได้หลายวิธี OER สามารถ gamed ได้โดยใช้วิธีการที่ดีกว่าในการบัญชีสำหรับค่าเสื่อมราคา

บรรทัดล่าง

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) เปรียบเทียบรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์นำมาใช้ในค่าใช้จ่ายในการเรียกใช้ทรัพย์สินนั้น สิ่งนี้ช่วยให้นักลงทุนดูว่าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่และผลตอบแทนที่พวกเขาคาดหวังได้มากน้อยเพียงใดรวมถึงช่วยให้พวกเขาเปรียบเทียบกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ