卖方资助的房地产交易的来源

在大多数住宅房地产交易中，买家通过银行或信用合作社等传统贷方获得资金。但是，当不可用的常规融资或不适合这种情况时，卖方融资可能是另一种选择。在这种安排中，也称为所有者融资 - 财产所有人不仅是卖方，而且还充当贷方，消除了对金融机构的需求。

买方没有从银行获得抵押，而是与卖方签署了一张本票，同意根据相互同意的条款偿还购买金额加上利息。这种安排可以提供传统抵押次数通常缺乏的灵活性（尤其是当事方已经彼此认识），可以简化否则可以是一项复杂的交易。

卖方融资如何运作？

在卖方资助的交易，财产所有人直接向买方致力于不涉及传统抵押贷款人。双方就融资安排的各个方面进行了谈判并达成协议，包括购买价格，首付金额，利率，还款时间表和定期时间。

与传统抵押贷款从贷方转移到卖方的常规抵押贷款不同，卖方融资不涉及向卖方支付本金。取而代之的是，买方同意随着时间的推移偿还购买金额，通常签署一张本票，概述了将该财产确保为抵押品的贷款条款以及抵押或信托的抵押或契据。

卖方融资的文件必须包括以下内容：

• 购买价格和首付金额
• 利率和摊销时间表
• 付款日期和期限
• 在延迟付款或违约时会发生什么
• 有关财产税和保险要求的详细信息

许多卖方融资安排的时间短于传统抵押贷款（通常是五到十年），并且经常以气球支付结束。买家可以花时间建立股权并提高信誉，最终与传统贷方再融资以还清卖方。

卖方融资安排的类型

卖方融资有几种形式，每种形式都有不同的需求：

土地合同

与土地合同（也称为契据合同），卖方保留该物业的合法所有权，直到买方完成所有付款。买方获得公平的所有权（这使所有权持有人有权购买法定所有权）和财产拥有财产，但在履行合同条款之前不正式拥有该财产。这种安排为卖方提供了更大的安全性，因为如果买方违约，则收回通常比止赎。

全包信任契约

在这种方法中，卖方扩展了整个购买金额的融资（减去任何首付）。买方根据约定的条款定期向卖方付款。这类似于传统抵押，但卖方担任贷方。

租赁购买协议

也称为租房安排这些协议允许买方以预设价格购买该物业。每笔付款的一部分通常适用于最终的首付或购买价格。

环绕抵押

当卖方仍然对该物业抵押时，他们可能会提供环绕抵押贷款。买方以通常高于卖方现有抵押贷款的价格向卖方付款，卖方继续向其原始贷款付款。

重要的是，这种安排仅在卖方的抵押不包含“到期“条款需要立即付款时，当财产易手。

初级抵押贷款

有时称为a第二抵押，这种安排使买方获得了一部分购买价格的常规贷款，其余的卖方为卖方提供了资金。卖方的贷款成为主要抵押贷款的次要贷款，仅在履行了第一笔抵押义务后才获得付款。

卖方融资的优势和缺点

底线

卖方融资虽然不像常规融资那样普遍，但为有信用挑战的买家，具有复杂收入文档的自雇人士或对不符合传统贷款资格的物业感兴趣的买家提供了灵活性。对于卖方而言，它可以扩大其财产的市场并创造产生收入的投资。

但是，这种安排并非没有风险。买家通常面临比常规抵押贷款更高的利率和更短的条款，而卖方必须准备好管理贷款服务和违约的可能性。双方应仔细考虑卖方融资，进行彻底的尽职调查和适当的法律文件。