房地产经纪人如何获得报酬？

如果您在市场上购买或出售房屋，那么您将与房地产经纪人合作，以帮助您完成整个过程。大多数房地产经纪人都通过基于物业售价的一定比例的佣金来为其服务付费。

代理商每年赚多少钱取决于他们完成的交易数量，他们带来的佣金以及与赞助经纪人的分裂。这是房地产经纪人如何获得报酬的摘要。

房地产委员会

大多数房地产经纪人通过佣金赚钱，基于房地产销售价格的百分比。 （佣金也可能是固定的费用，但这要少得多。）代理商在房地产经纪人下工作，佣金直接支付给经纪人。考虑到2024年的事件，下面讨论的是，随着2020年代的发展方式，可能会发生重大变化。

房地产经纪人与经纪人与房地产经纪人

首先，让我们解决房地产交易的基础知识。代理商和经纪人之间的关系有助于解释房地产经纪人的付款方式。

房地产经纪人已获得销售人员的许可指定经纪人谁确保代理商遵守州和国家房地产法。代理商不能独立工作，并且被禁止直接从客户那里获得佣金。

经纪人可以独立工作并雇用房地产经纪人作为他们的员工。每个房地产办公室都有一个指定的经纪人。所有委员会必须直接支付给经纪人，经纪人将委员会与参与交易的任何代理商分开。

如果房地产经纪人和经纪人是房地产经纪人的头衔，如果他们是全国房地产经纪人协会（NAR）的成员并遵循其道德规范。

房地产佣金如何运作

当市场投放市场时，卖方和上市经纪人签名上市协议，详细详细说明上市条款的合同，包括经纪人的薪酬 - 通常是委员会。重要的是要注意，委员会始终是可以谈判的。这违反了联邦反托拉斯法，供房地产行业的成员尝试巧妙地施加统一的佣金费用。

也就是说，长期以来一直认为他们并不是真正的谈判。历史上，佣金的最终销售价格范围为5％至6％，尽管根据市场条件可能会发生变化。但是，2024年的法律和解可以大大改变美国房主支付的典型委员会。

2024年的法律挑战以及为什么重要

几十年来，美国的标准房地产委员会徘徊在房屋销售价格的5-6％左右，通常在买方和卖方代理之间分配。但是，美国司法部（DOJ）认为，这种结构在全国房地产经纪人协会（NAR）的拥护下，人为地夸大了费用和阻碍竞争。

司法部认为，通过要求房屋卖家向买方代理委员会支付NAR，并有效地消除了代理商竞争价格的激励措施，从而导致更高的消费者成本。卖方会宣传他们愿意向买方代理商支付多个上市服务的佣金（MLS）数据库。因此，买方的代理商可能更倾向于引导客户寻找提供更高薪酬的物业。

司法部反托拉斯司的助理总检察长乔纳森·坎特（Jonathan Kanter）说：“美国的房地产委员会大大超过了任何其他发达经济体中的委员会。”NAR在2023年秋天发生了任何变化，但联邦陪审团发现NAR和几家大型经纪人犯有反托拉斯法律，但NAR努力退缩。陪审团裁定他们同谋维持佣金结构，要求房屋卖方向买方代理委员会支付委员会，减少竞争并夸大成本。损害赔偿奖； 18亿美元，令人震惊，但根据美国反托拉斯法律可能会增加两倍。

面对这一判决和卖方诉讼，NAR在六个月后同意以结束实践的条件达成解决。作为我们已经报告了，专家期望房地产佣金的结构和支付方式发生重大变化。根据和解协议，卖方无法再宣传佣金，他们将向MLS数据库支付买方代理商。尽管广告做法发生了这种转变，但双方仍将继续谈判佣金。

如果佣金按照他们的预期下降，卖方应该节省。曾经在50万美元房屋上支付5％佣金的卖方现在将支付25,000美元。有了新规定，卖方只能向买方代理商支付自己的代理商或支付较低的金额。

然后，买家的代理商可以求助于客户，以弥补降低或消除对这些代理商的佣金而损失的预计。有些人可能会按小时费率收取费用，收取佣金，收取固定费用或某些组合费用。这并不能将买方代理商的成本转移到买方，因为这通常已经在房地产价格中占了。但是现在将更加明确，这些费用将是多少。

这是没有改变的地方：

• 卖方仍将与其上市代理商谈判总体佣金利率。
• 上市代理人将根据其协议确定与买方代理商的经纪人的分裂。
• 委员会结构和法规在不同的州和司法管辖区各不相同。
• 买卖双方应熟悉该地区的特定房地产法律和实践，以了解佣金格局和相关费用。

后一点至关重要。买方代理在1990年代，作为消费者友好的改革的一部分。然后，买家将有一位代表对抗卖方方面的专业人士。现在，随着买家的代理商现在必须互相竞争以争取佣金，这些代理商可能会大大下降。这可能意味着他们的服务水平随着工资而下降。因此，潜在的买卖双方应熟悉其所在地区的特定房地产法律和实践，以更好地了解他们面临的委员会景观和相关费用。

NAR解决方案可能会证明是变革性的。但是，过渡可能还会带来挑战，例如对既定的行业实践的破坏，潜在的买卖双方可能从早期交易中学到的。尽管人们期望买家的代理商服务落后，但这也可能意味着这些代理商在新的法律和竞争环境中强调了对潜在客户的价值主张。

佣金如何共享

房地产佣金通常在几个人之间分配。在典型的房地产交易中，委员会分为四种方式：

• 上市代理 - 从卖方那里获取上市的代理商
• 上市经纪人 - 雇用卖方上市代理的经纪人
• 买方代理人 - 代表买家的代理商
• 买方代理商经纪人 - 雇用买方代理商的经纪人

房地产委员会的例子

这是一个示例，说明了房地产经纪人如何支付上市经纪人在交易中获得的佣金的一部分。

假设代理商以6％的佣金率在200,000美元的房屋上上市。这等于总佣金12,000美元。如果房屋以要价出售，则上市经纪人和买方代理商的经纪人分别获得佣金的50％，每人6,000美元（$ 200,000的销售价格×0.06佣金÷2）。然后，经纪人将他们的委员会与代理商分开。

普通委员会的分配给代理商60％，经纪人为40％，但分配可能是50/50、60/40、70/30或代理商和经纪人同意的任何比率。经验丰富的最高生产代理商倾向于获得更高的佣金。

在60/40分中，我们示例中的每个代理都会收到$ 3,600（$ 6,000×0.6），每个经纪人保留$ 2,400（6,000美元×0.4）。最终委员会的细分将如下：

• 上市代理：$ 3,600
• 上市经纪人：$ 2,400
• 买方代理：3,600美元
• 买方代理商经纪人：$ 2,400

在某些情况下，委员会在较少的政党之间被分配。例如，如果经纪人列出了一家财产并找到买家，则经纪人将保留全部6％的佣金（或上市协议中的任何费率）。或者，如果上市代理人通过担任卖方和买方代理商来出售该物业，则该代理商将用其赞助经纪人分配总委员会。如果委员会为$ 12,000（如上一个示例中，经纪人保留4,800美元，代理商将获得7,200美元（假设相同的60/40拆分）。

当然，就像其他专业一样，代理商的收入受到了侵蚀税和业务费用。联邦，州和自雇税，除了开展业务的成本（保险，会费，MLS费用和广告）外，还要涉及代理商的委员会。

房地产经纪人赚多少钱？

根据美国劳工统计局（BLS）的数据，房地产经纪人的中位工资为54,300美元。对于经纪人来说，年薪中位数为63,060美元。

当然，房地产经纪人和经纪人可以做得更多。前10％的代理商获得了113,320美元的收入，而前10％的经纪人赚了160,980美元。该数据截至2024年中期，BLS报告了2023年3月的数据。

销售未完成的佣金

通常仅在交易结算时支付佣金。但是，在某些情况下，即使卖方仍然对经纪人的委员会负责，即使出售未完成，而且通常在上市协议中指定此要求的条款。这很少见，但可能会发生。例如，如果经纪人有准备好并能够进行购买的买方的要约，但是卖方可以做以下任何事情：

• 改变他们的主意，拒绝出售
• 有一个拒绝签署​​的配偶契据（如果该配偶签署了上市协议）
• 有一个标题存在未纠正的缺陷
• 与交易有关的欺诈
• 不能在合理的时间内将拥有者交给买家
• 坚持列表协议中未列出的条款
• 相互同意取消与买家的交易

其他补偿模型

尽管房地产经纪人最常见的薪酬模型是佣金的一定百分比，但经纪人雇用的一些代理商是薪水。 Redfin（一个在线房地产搜索网站，雇用全方位服务房地产经纪人的员工）就是一个例子。他们的代理商获得了薪水，并根据他们关闭的每次房屋销售的价格获得奖金。

房地产经纪人的另一种非委托付款方式是通过推荐费用。代理商可以通过向其他代理商或房地产专业人员建议客户的服务，例如物业管理，融资或搬迁援助等服务来赚钱。转诊费通常是在转诊代理和接收代理之间协商的，并且两者之间可能有排他性协议（即，房地产经纪人只能建议某些供应商）。

鉴于2024年NAR解决方案，我们很可能会看到代理商的新型和不同种类的薪酬模型。

底线

大多数房地产经纪人通过交易结算后直接支付给经纪人的佣金来赚钱。单个委员会通常在上市代理，上市经纪人，买方代理和买方代理商的经纪人中分配几种方式。委员会将特定代理人收到的委员会分开取决于代理商与其赞助经纪人的协议。

由于司法部的反托拉斯行动和NAR的2024年定居点，房地产经纪人薪酬正在2020年代中期发生重大变化。随着尘埃落定，行业参与者和消费者都需要为房地产经纪人提供新的薪酬结构。