度假屋：含义，概述，特殊注意事项

什么是度假屋？

度假屋是次要的住宅，除了所有者的主要住所，主要用于娱乐目的，包括假期或假期。度假屋也被称为休闲或次要物业或住所，通常位于与所有者的主要住所不同的地方。由于度假屋仅在一年中的某些时间使用，因此许多业主在不使用这些房屋时出租了这些住宅。

了解度假屋

财产分为几个不同的类别，通常用于所得税目的。房主居住的财产称为其主要或主要居住地。该物业可以是房屋，公寓，公寓，或拖车。为了成为主要住所，房主（无论是一个人，夫妇还是家庭）都必须在大部分时间里生活在那里。

一个度假屋另一方面，有很大的不同。这种类型的物业通常被认为是第二屋。在大多数情况下，它的位置与所有者的主要主要住宅不同。如上所述，所有者通常每年几天或几周使用此属性在内的娱乐目的。就像主要住宅一样，度假屋可以采取任何形式 - 最受欢迎的是小屋或公寓。

初级居住与度假物业之间的区别可能是个人的模糊，尤其是如果他们在两个地点花费大量时间时。但是，区别对于几个财务问题很重要。

租用度假物业

除了为房主提供一个逃脱的地方，还可以出租度假物业以产生其他收入当他们不使用时。在这种情况下，一对在缅因州有主要住所的夫妇可能在佛罗里达拥有一个度假屋。这对夫妇可能会在缅因州最冷的几个月中访问佛罗里达州的住所，同时将其租给其他人。

虽然他们很棒资产拥有，度假屋可能是一个经济挑战。例如，抵押在度假屋中的利率可能高于在房主的主要住宅上贷款。这是因为所有者可能会有更高的违约风险，因为如果个人的逆转，个人比临时居住地更容易保存其主要居住地。如果主要财产的抵押尚未偿还，度假物业的所有者也可能会承担第二抵押。

在考虑租金收入的潜力时，这种投资形式也有风险。出租度假物业不提供稳定或一致的现金流；即使该物业位于理想的地点，与租户或长期居民相比，大多数度假物业租房者都会为较短的时间服务。因此，度假物业的房东必须为潜在的现金流缺口做准备，并可以介入并支付未涵盖租金收入的费用。

租用度假物业的税收影响

为了使一个度假屋被国税局归类为住宅，它必须提供基本的生活住宿，包括睡眠空间以及烹饪和浴室设施。房屋还必须用于个人目的超过14天，而房屋总数的10％是在公平的租金价值。通过Airbnb或VRBO等服务，短期租用度假屋也越来越受欢迎。

如果满足这些要求，将适用居住的度假屋税收规则。可扣除费用将包括合格房屋抵押贷款利息的租金，房地产税收和伤亡损失。可以直接从中扣除的其他费用出租物业包括广告，佣金支付，律师费和办公用品。与租赁物业的维护和运营有关的费用也可扣除。

如果每年出租度假屋15天或更长时间，则必须将租金收入报告给国税局（IRS）使用时间表E。业主还可以扣除与该住所相关的任何费用。如果房屋被视为个人住所，则扣除的费用不能超过租金收入。如果度假屋不是个人住所，则扣除的费用可能会超过此门槛，但是所报告的损失可能会受到被动活动法规的限制。

拥有度假屋的财务影响

拥有度假屋可能与拥有主要居住地相似。鉴于这种方式，拥有度假屋的财务方面有许多方面，这意味着所有者必须考虑不仅要考虑他们购买的房地产的购买价格。以下是度假房主期望产生的最常见的运营成本。

1. 抵押贷款/利息：如果你拿出抵押购买您的度假屋，您需要定期进行抵押贷款。除了还清贷款的主要余额外，您还会在贷款开始时会产生利息费用，当您的抵押贷款的主要余额最高时。
2. 财产税：根据您财产的位置和价值，您每年可以支付数千美元的财产税。财产税有时每年两次收费，尽管可能需要某些财产所有人向抵押贷款人监督的托管帐户支付财产税，以确保对财产税评估的及时及时汇款。
3. 维修/维护：维护度假屋可能很昂贵。您需要为清洁，美化，维修和升级等事情进行预算。您可以决定自己执行所有这些活动，也可以将这些服务与他人签订（通常是费用更高）。
4. 消耗量：尽管不是直接的家庭成本，但您还需要考虑每次访问度假屋时补充消耗品的成本；例如，如果您的停留时间很少并且相差很远，则可能必须重新填充冰箱。
5. 保险：您需要确保您的度假屋为了保护其免受损害或盗窃的侵害。您的贷方可能需要一定程度的覆盖范围，您的保险成本通常与您财产的价值，位置和各种风险直接相关。

除了上述持续的费用外，度假房屋所有者还必须考虑房地产物业的价值波动。财产的市场价格可能会根据现行的宏观经济条件（例如货币政策，利率或行业供应）而增加或下降。

出售度假物业

当度假屋的所有者出售该物业时，他们应该考虑对资本收益。在大多数情况下，这些资本收益必须向国税局报告。那是因为度假屋被视为个人资本资产。在出售财产的那一年，根据附表D报告了所有者的销售利润征税。此表格伴随所有者的年度纳税申报表。

这里的重要区别在于，该规则仅与度假物业有关，因为纳税人在出售主要居住地时具有可观的税收优惠。出售主要居住地时，纳税人将免于单档案的前25万美元，或共同提交的夫妻件500,000美元。

拥有度假屋的挑战

拥有度假屋的许多方面都吸引人；毕竟，想象一下，在一时兴起的一时逃脱可怕的天气或繁忙的生活方式到您拥有的第二个地点。但是，在拥有一个构成财务和非财务障碍的度假屋方面存在持续的挑战。

拥有度假屋的主要后勤挑战之一是维护和维护。度假屋也需要定期维护和维护，即使您不在那里。如果您的度假屋远离您的主要住所，这可能是尤其具有挑战性的，这使得很难处理可能出现的任何意外问题。

同样，根据您的度假屋的位置，您可能需要担心诸如飓风，洪水或野火等问题。这些自然灾害可能很昂贵，可能会对您的财产造成重大破坏。您的度假物业可能还需要在短时间内进行紧急预防措施（即登机窗户），这是根据您的主要住所所在的位置可能无法使用的。

考虑度假屋时，有几个情感方面需要克服。根据您的生活方式和日程安排，您可能无法尽可能多地使用度假屋。这可能会令人沮丧，尤其是如果您决定在该物业中投资大量资金。频谱的另一端发生在与度假屋分开的时候。与其他具有感性价值的投资类似，即使您和您的遗产具有最财务意义，也可以与您已经拥有的东西分开一些方式可能具有挑战性。此外，像其他形式的投资一样，还有许多要素贸易心理学。

最后，如上所述，拥有度假屋存在一些独特的财务挑战。租金收入可能不稳定，依靠第三方租用您的财产将产生材料管理费。如果您不打算始终在现场，您还会产生更高的费用。因此，那些将度假屋作为投资的人将很好地考虑购买的真正长期财务影响。

度假屋与投资物业

一些度假屋可能被视为投资物业，但并非所有投资物业都是度假屋。如上所述，度假屋的所有者可能会使用它来产生额外的租金收入，使其成为投资物业当他们不使用它时。

在其他情况下，购买投资财产的人可能是出于唯一目的是通过租金或未来的财产转售来产生收入。与度假物业不同，投资物业不需要成为房屋。它们可以是住宅商业物业，甚至混合用途的结构 - 具有住宅和零售空间的业务。这些投资者可能永远不会真正踏入该物业。但是，与拥有并亲自使用类似类型的资产的人相比，他们可能仍然能够产生类似的收入流。

度假物业与分时度假

度假物业和一个分时度假从技术上讲，这是同一件事，但是，并非所有形式的度假物业都具有与分时度假相同的所有权结构。

从广义上讲，大多数度假屋都是您拥有的财产，可以随时使用。您可以完全控制该物业，并可以将其用作第二屋或将其出租以产生收入。您还负责上面讨论和维护财产随附的所有费用。

另一方面，分时度假是一种假期所有权，可让您每年使用特定时间段的财产。分时度假通常以一周的增量出售。因此，拥有这种度假屋这种形式的成本比度假屋的100％所有权便宜得多。但是，分时度假的投资者可能只能在与其所有权相对应的时间段内居住在度假屋中。

由于投资者可以居住在分时度假的限时，因此所有分时度假通常都被视为度假物业。但是，由于不同形式的度假物业可能伴随着较短或更长的住院期，因此并非所有度假期间都具有与分时度假相同的限制。

底线

度假屋可能是一个轻松的度假胜地，享受风景的改变。生成也可能是财务投资租金收入。它最终可能会带来持续的运营费用和不稳定收入的财务负担。当您考虑度假屋时，请考虑国税局如何定义度假屋，持续的所有权成本以及您真正期望访问额外财产的频率。