如何使用房地產選擇賺錢

房地產期權在交易所無法提供，它們的價格不超出合同保費，並且通常不覆蓋多個單位。房地產選擇最多可用於商業房地產市場，但也可以由常規投資者使用。通常，房地產方案用於有針對性的情況，在目標情況下，買方將從一種選擇中受益，但在持有期結束時不需要購買房地產。

關鍵要點

房地產選擇是買方和賣方之間專門設計的合同規定。
買賣雙方之間進行了房地產選擇，通常為買方提供最大的優勢。
持有期間房地產期權規定是最常見的，但可以通過多種變化來起草期權。

了解房地產投資

有幾個投資房地產的方式。對於許多美國人來說，最基本的房地產投資以家庭住宅或出租物業的形式出現。對單個房地產進行投資可能是一項龐大的有利可圖的投資，具有多種使用可能性。多功能性，壽命和欣賞通常是使單個房地產投資隨著時間的推移相對安全，可靠和有利可圖的主要原因。

在線眾籌和抵押貸款的增加也擴大了直接房地產投資者的許多可能性和機會。房地產眾籌平台像籌款，屈服街，到達，股票數等等，提供更快，更容易，更有效的方法來獲得抵押貸款，從而增加了買家在投資中更具用途的潛力。

隨著房地產市場的發展，定期推出了新產品。通過這些介紹，房地產投資者現在可以從房地產投資集團，房地產共同基金，房地產投資信託，以及眾籌諸如籌款之類的零售產品。但是，直接房地產投資仍然為那些具有金融穩定性和風險承受能力的投資者提供了可觀的利潤。對於這些投資者而言，房地產方案可能是一種行使後的可能性，可以增加收益或減少直接房地產投資的某些風險。

什麼是房地產選擇？

直接房地產投資帶有許多獨特的考慮因素，通常不適用於其他房地產替代方案。對於有興趣或高級投資者，房地產選擇作為購買房地產合同的規定財產直接可能是潛在的機會。房地產選項具有額外的複雜程度及其獨特的參數。

從廣義上講，房地產選擇是買方和賣方之間專門設計的合同規定。賣方為買方提供以固定價格在指定期間購買財產的選擇。買方購買在持有期末之前購買或不購買財產的選擇。對於此選項的權利，買方向賣方支付一種選擇優質的。如果買方決定購買該物業（換句話說，行使房地產期權），則賣方必鬚根據現有合同的條款將物業出售給買方。

房地產與股票期權

購買股票時，您可能遇到了期權的概念。選項為買家提供了一些基於基礎資產的條款的其他選擇。通常，選項可以是鍛煉早期，直到期權到期，或者可能在到期前將其出售給第二買家。

房地產期權是商業或高端住宅物業交易中的房地產開發商和投資者通常使用的。房地產方案為買家提供了更大的靈活性，並有可能為賣方帶來更大的投資機會。

可以有很多草稿房地產選擇作為房地產採購合同協議的一部分合併。一些最常見的包括：

持有期限選項：買方為購買財產的期權支付溢價，但不需要
清單選項：買方使用該選項列出屬性，並可能從標記中獲利
1031交換選項：買方為獲得持有期的選項支付溢價，然後在購買時進行類似的房地產交易所交換

重要的

房地產期權保費，談判的持有期和最終銷售價格通常是房地產期權協議中談判的最重要的組成部分。

房地產選項的示例

這是對風險並為房地產期權方案提供獎勵。假設一個建築商有500,000美元，並希望以200萬美元的價格購買列出的土地。建造者不確定一些事情：

建設者可以通過銀行貸款或其他來源籌集150萬美元嗎？
建造者是否可以獲得住宅或商業開發或進一步分區的必要許可？
建築商可以在另一個建築商購買土地之前籌集資金並獲得許可證嗎？

在這種情況下，房地產選擇是合適的。用於定義的不退還成本（稱為房地產期權保費）說25,000美元，建造者可以與賣方簽訂房地產期權合同。房地產選項使建築商可以在六個月的時間內將房地產銷售價格鎖定在200萬美元。

房地產期權合同可以包括以下條件：

屬性詳細信息（地點，大小和其他細節）
合同持續時間（從協議日期開始六個月）
期權保費或考慮金額（25,000美元的不可退還的保費由買方一次性支付給賣方）
同意購買價格如果合同期間行使該期權（200萬美元）

可能的情況

在合同的六個月時間內，可能有四種可能的情況。

方案1

該建築商已獲得150萬美元的銀行批准貸款。他還確認自己可以獲得開發的必要許可。他行使自己的房地產選擇，以2000萬美元的預定價格購買該物業。賣方獲得了200萬美元，可保留額外的25,000美元期權保費。

方案2

兩個月後，建築商發現他將無法獲得開發許可證。在接下來的四個月中，建築商設法找到了另一方願意以200萬美元的價格購買該物業。建築商以30,000美元的新價格向新政黨出售房地產選項。新方在原始期權合同中取代了建造者。新黨行使該期權，並以200萬美元的價格購買該物業。賣方從New Party Plus獲得200萬美元，可保留建造者的25,000美元期權保費。建築商以30,000美元的價格出售了該期權，因此他賺了5,000美元，並沒有為無法使用的財產而煩惱。

方案3

建設者只是希望從價格中受益的選擇購買者欣賞財產。如果要求在五個月內提高200萬美元的價格為220萬美元，則建造商將通過行使購買該物業並出售該物業以獲利的期權而受益。在交易結束時，財產所有人將獲得200萬美元，加上25,000美元的期權保費。該建築商從出售財產中賺取了175,000美元的利潤。

方案4

建築商無法獲得貸款或許可證。他也找不到其他感興趣的買家。構建器讓該期權到期並失去期權保費。但是，買方可以通過支付25,000美元的保費（佔實際交易價值的1.25％）來避免可能差200萬美元的投資。賣方賺了25,000美元，並繼續尋找買家。

在所有情況下，一旦簽訂了房地產期權合同，賣方就不再選擇出售該物業或以期權持有期間的價格出售。賣方必須等待六個月的買家決定。這就是為什麼賣方會收到並保留期權溢價的原因，無論買家最終決定什麼。

房地產選擇的優勢

您可能想特別擁有房地產選項的原因有幾個。下面概述了其中一些優點。

初始投資低：房地產期權最重要的好處之一是前期較低的成本。買方不需要支付財產的全額費用，而只需要支付期權費用即可。這使投資者可以控制有價值的房地產，而無需投資大量資本。
執行靈活性：房地產期權為買家提供了權利（但不是義務）在指定的時間範圍內購買財產的權利。如果潛在的買入不確定他們想做什麼或想進行更多的盡職調查，那麼這種靈活性尤其有利。
從中獲利市場欣賞：在期間期間，如果物業的價值增加，買方可以以預先限制的價格購買，從而立即獲得股票。另外，該期權本身可以成為有價值的資產，因為買方可以將其出售給另一方以獲利。這使房地產方案成為具有強大升值潛力的市場中有吸引力的策略。
盡職調查的時間：期權期限給買家有時間徹底評估該物業及其潛力而不急於購買。這包括進行檢查，驗證分區法，分析市場趨勢並確保融資。

房地產選擇的缺點

這是房地產選項的缺點的清單：

期權費用不退還：買方必須預先支付費用以確保該期權，並且該費用通常不可退還。如果買方決定不行使期權，則他們會沒收費用。
對財產的控制有限：持有期權時，買方不擁有或控制該物業。此限制意味著他們無法改善，產生收入或以其他方式影響財產的價值，直到購買最終確定。
市場低迷風險：如果物業的價值在期權期間下降，則買家可能會發現行使期權不明智或無利可圖。這意味著他們不僅會失去從交易中受益的機會，而且可能會失去最初的期權費用。
時間敏感性：期權帶有預定義的到期日期，該日期給買方施加壓力，要求在指定的時間範圍內採取行動。如果買方無法在期權到期之前獲得融資，進行盡職調查或最終確定其他安排，他們將完全失去機會。

特殊考慮

這些選項的持有周期可能會有所不同，這也會改變風險。賣方通常被鎖定為設定的價格。不過，鍛煉的可能性很高可以為他們提供一些時間來做出更好的選擇或安排。通常要求買方在持有期限內支付指定的保費。保費可能有助於降低購買價格。他們還可以允許買方獲得更好的抵押融資條款，從而降低總體成本。在持有期的一生中，房地產也可能會以相同的購買價格欣賞價值。

期權賣方默認可能是房地產的主要挑戰之一期權協議。在這種情況下，買方唯一的追索通常是訴訟。缺乏公開可用的信息和過去的房地產選項記錄參與者是另一個挑戰。房地產期權投資者還可能需要考慮額外的費用，例如起草和註冊合同等法律服務費用。

房地產選擇的真實示例

2023年，一家Liberty Properties，Inc。簽訂了一項合同，以3,300萬美元的價格收購了內布拉斯加州奧馬哈附近302,000平方英尺的工業建築。雖然未明確描述為房地產選項，但交易的性質表明，該公司在完成購買之前獲得了一種選擇權以進行盡職調查並安排融資的形式。

據報導，一個自由可以將最後的收購日期推遲到2024年9月30日。這使一個自由有些靈活性，使他們有時間驗證與多個租戶的物業的價值和租賃協議。這還包括評估建築物的狀況，審查租戶租賃協議（包括與投資級租戶的協議），並確認融資期權的可行性。通過使用這段時間對該物業進行充分調查，該公司減輕了與如此重大投資相關的風險，尤其是在競爭性的工業房地產市場中。

此外，遞延時間表使一項自由財產能夠確保1,840萬美元的抵押債務，並以6.08％的利率作為融資計劃的一部分。這與房地產選擇的戰略優勢相吻合，這使一個自由有時間協調資金，同時保持對財產的控制權。一個自由可能不想在沒有融資的情況下購買該物業，儘管它在追求該物業的同時可能會失去該物業。