您應該了解房地產評估

房地產估值考慮了有關財產的許多艱難事實，例如其位置，地塊，便利設施和平面圖。另一個因素更難衡量，這就是財產所有人將產生的未來利益的現值。

這個概念與相對較長的承諾和購買房地產的高價有關。房屋所有權不是大多數人的休閒或短期承諾。

準確的估值不僅對買賣雙方，而且對購買購買的銀行，保護他們的財產保險公司以及對所有者徵稅的地方政府都很重要。

評估概念

財產的價值定義為財產所有權產生的未來利益的目前價值。

與許多人不同消費品很快使用的是，不動產的好處通常會在很長一段時間內實現。對財產價值的估計必須考慮經濟和社會趨勢，政府控製或法規以及可能影響價值四個要素的環境條件：

• 要求：經濟手段支持的所有權的需求或需求滿足願望
• 公用事業：財產滿足未來所有者的願望和需求的能力
• 缺乏：競爭物業的有限供應
• 可轉讓性：所有權的易用性轉移給新主人

價值與成本和價格

價值不一定等於成本或價格。

成本是指與產品的創建和營銷有關的實際支出，例如材料，人工和廣告。

另一方面，價格是某人願意為產品支付的金額。

而成本和價格可以影響價值，他們沒有決定價值。房屋的銷售價格可能為15萬美元，但價值可能更高或更低。例如，如果新主人在房屋中發現嚴重的缺陷，例如故障基礎，則房屋的價值可能低於價格。

市場價值

評估是意見或估計關於特定屬性截至特定日期的價值。

評估報告由企業，政府機構，個人，投資者和抵押公司關於房地產交易的決定。評估的目的是確定財產的市場價值，或財產將帶來競爭性和開放市場。

市場價格（物業實際出售的價格）可能並不總是代表市場價值。例如，如果賣方因威脅的威脅而受到脅迫止贖，或者如果私下出售，則該物業可能以低於其市場價值的價格出售。如果競標戰爭爆發了財產，那麼情感而不是價值可能會帶來一天。

評估方法

準確的評估取決於有條理的數據收集。收集並分析了與該物業所在的地區，城市和社區有關的屬性和一般數據的具體數據，以達到價值。

評估使用三種基本方法來確定屬性的價值。

方法1：銷售比較方法

這銷售比較方法通常用於評估單戶住宅和土地。有時稱為市場數據方法，這是對與最近出售的具有相似特徵的屬性的比較得出的價值的估計。

這些類似的屬性稱為比較。為了提供有效的比較，每個都必須：

• 與主題財產盡可能相似
• 去年在一個開放的競爭市場上已出售
• 在典型的市場條件下已出售

在評估過程中至少應使用三到四個可比性。要考慮的最重要的因素是尺寸，可比的功能，以及（也許最重要的）位置，這可能會對物業的市場價值產生巨大影響。

比較的品質

由於沒有兩個屬性完全相似，因此將對可比較的銷售價格進行調整，以說明影響價值的不同特徵和其他因素，包括：

• 建築物的年齡和狀況
• 銷售日期，如果經濟變化在銷售日期和評估日期之間發生
• 銷售條款和條件，例如財產的賣方受到脅迫的脅迫，或以折扣價之間出售財產
• 位置，由於類似的物業在附近的價格可能有所不同
• 物理特徵，例如批量，園林綠化，建築類型和質量，房間的數量和類型，居住空間的平方英尺，硬木地板，車庫，廚房升級，壁爐，游泳池和中央空氣。

該物業的市場價值估計將屬於可比喻的調整後銷售價格所形成的範圍內。由於對可比較的銷售價格的一些調整將比其他調整更為主觀，因此加權通常，考慮到調整量最少的比較物質。

方法2：成本方法

這成本方法可以用來估計通過添加一座或多個建築物改善的屬性的價值。該方法涉及建築物和土地價值的單獨估計。折舊。添加估計值以計算整個改進屬性的值。

成本方法首先是假設合理的買家不會為現有改善的財產支付的費用要比購買可比地塊並建造可比建築物的費用要多。當評估的物業是不經常出售且不會產生收入的類型時，這種方法很有用，例如學校，教堂，醫院和政府建築物。

可以通過幾種方式估算建築物成本，包括平方英尺的方法，即最近建造的可比較的每平方英尺的成本乘以主題建築物的平方英尺數量；現場方法，基於各個建築物組件（包括勞動力和材料）的衡量標準的建設成本估算成本；和數量調查方法，該方法估計了數量原料需要替換主題建築物以及當前價格材料和相關的安裝成本。

折舊

出於評估目的，折舊是指對不動產改善的價值負面影響的任何條件。它考慮到：

• 身體惡化，包括可治癒的惡化，例如繪畫和屋頂替換以及無法治癒的惡化，例如結構性問題
• 功能過時，它是指財產所有人不再認為所需的物理或設計功能
• 外部因素引起的經濟過時，例如位於嘈雜的機場或污染工廠附近。

方法論

• 估計土地的價值，好像是空置的，並且可以使用銷售比較方法，因為土地無法折舊，因此可以最高和最佳使用。
• 估計建造建築物和現場改進的當前成本。
• 估計因惡化，功能過時或經濟過時而導致的改善的折舊量。
• 從估計的建築成本中扣除折舊。
• 將土地的估計價值添加到貶值的成本建築物和站點改進以確定總財產值。

方法3：收入資本化方法

這種方法通常簡單地稱為收入方法，僅與為尋求財產使用回報的投資者評估財產有關。

收入方法基於回報率投資者需要淨利財產產生。它用於估計產生收入的物業的價值，例如公寓大樓，辦公樓和購物中心。

當預計主題財產產生未來收入以及其費用是可預測且穩定時，使用收入資本化方法可以非常簡單。

直接大寫

鑑定人在使用直接資本化方法時將執行以下步驟：

• 估計年度潛力總收入。
• 考慮一下空缺和租金收款損失以確定有效的總收入。
• 扣除年度運營費用計算年度網營業收入。
• 估計典型投資者將為特定類型和類別類型的收入支付的價格。這是通過估計收益率或大寫率。
• 將資本率應用於物業的年度淨營業收入形成對財產價值的估計。

總收入乘數

這總收入乘數（GIM）方法可用於評估通常不作為收入物業購買但可能產生租金收入的物業，例如一戶住宅和兩戶住宅。 GRM方法將財產的銷售價格與其預期租金收入聯繫起來。

對於住宅物業，通常使用每月總收入。對於商業和工業物業，將使用年收入。

總收入乘數法可以計算如下：

銷售價格÷租賃收入=總收入乘數

來自至少三個類似屬性的最新銷售和租賃數據可用於建立準確的GIM。然後，GIM可以應用於主題財產的估計公平市場租金，以確定其市場價值，可以計算如下：

租金收入X GIM =估計的市場價值

底線

準確的房地產估值對於抵押貸款人，投資者，保險公司和買方以及不動產的賣方很重要。雖然評估通常是由熟練的專業人員進行的，但從事實際交易的任何人都會從對房地產估值的不同方法的基本了解中受益。