บ้านพักตากอากาศหรือการลงทุนที่สร้างรายได้?

ที่ความฝันแบบอเมริกันของการซื้อบ้านได้รับการเปลี่ยนแปลงในจำนวนที่พอเหมาะในช่วง 50 ปีที่ผ่านมาขยายไปเป็นบ้านที่สองหรือวันหยุด แต่กระท่อมเหล่านี้บนริมทะเลสาบกระท่อมบนภูเขาและกระท่อมบนชายหาดมักจะว่างเปล่า 90% ของปีในขณะที่เจ้าของของพวกเขาเป็นเวลาธนาคารสำหรับวันหยุดพักผ่อนครั้งต่อไปจำนองและภาษีทรัพย์สิน-

แน่นอนว่ามีทางเลือกอื่นในการปล่อยให้บ้านพักตากอากาศของคุณเก็บฝุ่นเมื่อคุณไม่สามารถอยู่ที่นั่นได้: ให้เช่ากับคนอื่น ๆ ที่ต้องการเพลิดเพลินกับเวลาทำงาน ในขณะที่การเช่าสามารถมีกำไรคุณจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบทางภาษี

มีบ้านหลังที่สอง

การซื้อและการบำรุงรักษาที่พักทุติยภูมิเป็นการตัดสินใจทางการเงินมหาศาล บ้านหลังที่สองมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณบ้านหลังแรกและบ่อยครั้งมากขึ้น แต่ไม่มีการตัดออกง่าย ๆ จาก IRS

ถ้าคุณพิจารณาซื้อบ้านหลังที่สองหนึ่งในขั้นตอนแรกคือการตัดสินใจว่าคุณจะจัดหาเงินทุนด้วยการจำนองหรือถ้าคุณจะจ่ายเงินสด เพื่อช่วยคุณตัดสินใจใช้ไฟล์เครื่องคิดเลขจำนองในการวิจัยอัตราดอกเบี้ยจากผู้ให้กู้ในพื้นที่ที่มีสถานที่ให้บริการวันหยุดของคุณตั้งอยู่ จากนั้นเมื่อคุณรวบรวมประมาณการค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณให้ไปที่การเงินของคุณเพื่อดูว่ามันสมเหตุสมผลกว่าที่จะนำการจำนองหรือจ่ายเงินสดหรือไม่

หากคุณตั้งค่าไว้รับบ้านพักตากอากาศแต่ไม่มีเงินทุนสำหรับการซื้อเงินสดทั้งหมดโปรดทราบว่า IRS ได้ปิดช่องโหว่ซึ่งคุณสามารถใช้การจำนองที่สองเพื่อซื้อแยกต่างหากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในขณะที่ยังคงหักการชำระเงินของคุณเป็นดอกเบี้ยจำนองส่วนบุคคล หากคุณตั้งใจจะยืมบ้านหลังที่สองคุณจะต้องดำเนินการจำนองอีกครั้งที่อนุญาตดอกเบี้ยหักลดหย่อนภาษี-

IRS ในการลงทุนในบ้านพักตากอากาศ

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านและเช่าน้อยกว่า 15 วันคุณไม่จำเป็นต้องทำรายงานรายได้- อย่างไรก็ตามกรมสรรพากรพิจารณาบ้านหลังที่สองเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหากคุณใช้เวลาน้อยกว่าสองสัปดาห์แล้วพยายามที่จะเช่ามันตลอดเวลาเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าความต้องการห้องโดยสารของคุณในป่าอาจมาถึงช่วงเวลาสูงสุด - ช่วงเวลาเดียวกับที่คุณอาจต้องการใช้ทรัพย์สินด้วยตัวเอง

บ้านหลังที่สองดูเหมือนจะเป็นจุดสีเทาสำหรับ IRS การสูญเสียการเช่าทั้งหมดคือ "การสูญเสียแบบพาสซีฟ" หรือ "การสูญเสียงานอดิเรก"สิ่งเหล่านี้สามารถตัดออกจากรายได้จากผู้อื่นเท่านั้นกิจกรรมแฝงเช่นเดียวกับการเช่าอื่น ๆ การเป็นหุ้นส่วนส่วนตัวที่คุณไม่ได้ช่วยดำเนินงานหรือS-Corporation- การสูญเสียแบบพาสซีฟที่คุณไม่สามารถใช้ได้จะถูกนำไปข้างหน้าจนกว่าคุณจะขายบ้านพักตากอากาศ เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์คุณสามารถใช้การสูญเสียที่ผ่านมาเพื่อชดเชยใด ๆผลกำไร- หากคุณมีการตัดการขาดทุนแบบพาสซีฟเพิ่มเติมหลังการขายคุณสามารถเรียกร้องพวกเขากับรายได้ปกติ

จากคำแนะนำล่าสุดของ IRS สำหรับปีภาษีปี 2566 คุณสามารถหักได้สูงถึง $ 25,000 ต่อปีหาก:

• การปรับของคุณรายได้รวมน้อยกว่า $ 100,000
• คุณมีส่วนร่วมในการจัดการทรัพย์สินอย่างแข็งขัน

นี้การลดหย่อนภาษีหายไปที่ $ 150,000รายได้รวมที่ปรับแล้ว (AGI)แม้ว่าคนส่วนใหญ่ที่สามารถซื้อบ้านหลังที่สองจะมี AGI สูงกว่าตัวเลขเหล่านี้ หาก AGI ของคุณอยู่ระหว่าง $ 100,000 ถึง $ 150,000 คุณจะผ่านครึ่งการหักลดหย่อน- การมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ที่สุด คุณสามารถใช้การหักเงินรายปีได้หากคุณหรือคู่สมรสของคุณต้องการเป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่โพสต์การสูญเสียแบบพาสซีฟ

ได้รับคำเตือนอย่างไรก็ตามIRSไม่น่าจะเชื่อว่าคุณทำงานเต็มเวลาและแสงจันทร์เป็นผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์- คุณจะต้องมีวารสารโดยละเอียดว่าทำไมเมื่อใดที่ไหนและสิ่งที่คุณทำในฐานะผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อพิสูจน์กรณีของคุณและหักเงิน

ขายบ้านพักตากอากาศ

คุณสมบัติในพื้นที่พักผ่อนที่ได้รับความนิยมมักจะเห็นการชื่นชมที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยดังนั้นในบางครั้งคุณอาจต้องการเงินสดและขาย ระยะเวลาที่คุณเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศส่งผลกระทบต่อคุณภาษีกำไรจากการลงทุน- หากคุณขายก่อนที่จะผ่านไปหนึ่งปีคุณจะได้รับอัตรากำไรระยะสั้น หากคุณขายหลังจากหนึ่งปีภาษีของรัฐบาลกลางของคุณจะถูกคำนวณในระยะยาวอัตรากำไรจากการลงทุน-

อย่างไรก็ตามคุณสามารถหลบหลีกได้เล็กน้อยหากคุณเต็มใจที่จะย้ายถิ่นฐานอย่างสมบูรณ์ หากคุณขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณด้วยเงิน $ 250,000 ต่อคนหักภาษีและย้ายไปยังบ้านพักตากอากาศและประกาศว่าที่อยู่อาศัยหลักใหม่ของคุณคุณจะสามารถใช้เงิน $ 250,000 ($ 500,000 สำหรับคู่รัก)การยกเว้นอีกครั้ง - ให้คุณอยู่ที่บ้านพักตากอากาศในอดีตเป็นเวลาสองปี

น่าเสียดายที่กลยุทธ์นี้มักจะใช้งานได้จริงสำหรับประกอบอาชีพอิสระหรือเกษียณ นอกจากนี้ยังมีข้อ จำกัด อื่น ๆ เกี่ยวกับการใช้การยกเว้นกำไรจากการลงทุนสำหรับบ้านพักตากอากาศที่ได้รับการแปลงเป็นที่อยู่อาศัยหลัก

เกือบ 52% ของชาวอเมริกันมีรูปแบบของการประกันชีวิตบางรูปแบบตามตัวเลขล่าสุด ณ เดือนมกราคม 2566

เคล็ดลับสำหรับเจ้าของบ้านคนที่สอง

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองเพื่อจุดประสงค์ในการเช่าและคุณมี AGI ต่ำกว่า $ 150,000 จากนั้นเข้าไปที่นั่นและเริ่มจัดการอย่างแข็งขัน ซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่สามารถใช้ตัวแทนเพื่อค้นหาผู้เช่า คุณจะจัดเตรียมการซ่อมแซมเป็นการส่วนตัว แต่มันจะทำให้คุณสูญเสียที่จะตัดออก

ถ้าการจัดการที่ใช้งานอยู่ไม่ดึงดูดคุณหรือ AGI ของคุณสูงเกินไปใช้เวลามากขึ้นที่ห้องโดยสารและเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานมากกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งหมายความว่าภาษีเปลี่ยนไปเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการกำหนด - จริงๆแล้วคุณไม่สามารถใช้การสูญเสียแฝงได้ แต่คุณจะสามารถเรียกร้องเปอร์เซ็นต์ของดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินเป็นการหักภาษีเงินได้ของคุณ