ยอดขายสั้นกับ foreclosures: อะไรคือความแตกต่าง?

หลังจากหลายปีของการออมและการวางแผนอย่างรอบคอบวิกฤตการณ์ทางการเงินอย่างฉับพลันเช่นการว่างงานการสูญเสียรายได้อื่น ๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือภาระหนี้ที่ไม่คาดคิด-สามารถเปลี่ยนความฝันที่ยากลำบากของคุณในการเป็นเจ้าของบ้านให้กลายเป็นฝันร้าย

หากคุณได้รับการชำระเงินจำนองหรือการจำนองของคุณคือใต้น้ำ(บ้านมีค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระในการจำนอง) เจ้าของบ้านมีสองตัวเลือกหลัก: การขายสั้นหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ เจ้าของถูกบังคับให้มีส่วนร่วมกับบ้านในทั้งสองกรณี แต่ไทม์ไลน์และผลที่ตามมาจะแตกต่างกันในแต่ละสถานการณ์ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจถึงประโยชน์และบทลงโทษของแต่ละตัวเลือก

อันขายสั้นเป็นกระบวนการสมัครใจ เมื่อเจ้าของบ้านขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับจำนวนเงินที่น้อยกว่าสิ่งที่เป็นหนี้ในการจำนองมันจะเรียกว่าการขายสั้น ๆ ตัวอย่างเช่นหากเจ้าของบ้านเป็นหนี้ $ 200,000 ในการจำนอง แต่วิกฤตการณ์ทางการเงินบังคับให้พวกเขาขายบ้านอย่างรวดเร็วในราคา $ 175,000 - จำนวนเงินที่เหลืออยู่ในการจำนองของพวกเขา ($ 25,000) รวมถึงค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายยังคงเป็นหนี้โดยเจ้าของบ้าน

อันการยึดสังหาริมทรัพย์ในทางกลับกันก็ไม่สมัครใจ ในกรณีนี้ผู้ถือจำนอง (ผู้ให้กู้หรือธนาคาร) ดำเนินการทางกฎหมายเพื่อยึดบ้านหลังจากผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินจำนวนรายเดือนที่เฉพาะเจาะจงได้ ในการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ให้กู้จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนองและขายเพื่อกู้คืนจำนวนเงินที่ค้างชำระให้กับพวกเขาในการจำนอง

ขายสั้น

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าไม่มีการขายสั้น ๆ โดยไม่มีผู้ให้กู้การอนุมัติ. ก่อนที่กระบวนการขายระยะสั้นจะเริ่มขึ้นผู้ให้กู้ที่ถือไฟล์จำนอง- โดยทั่วไปธนาคาร - ต้องลงชื่อออกในการตัดสินใจที่จะดำเนินการขายสั้น ๆ

เนื่องจากสถาบันสินเชื่ออาจสูญเสียเงินในการขายสั้น ๆ พวกเขาจึงต้องการเอกสารที่อธิบายว่าทำไมการขายสั้น ๆ จึงจำเป็น แหล่งที่มาของปัญหาทางการเงินควรเป็นเหตุการณ์ล่าสุดเช่นปัญหาสุขภาพการสูญเสียงานหรือการหย่าร้าง - และไม่มีสิ่งใดที่ไม่ได้เปิดเผยต่อผู้ให้กู้เมื่อผู้ซื้อบ้านสมัครเป็นครั้งแรกสำหรับการจำนอง ปัญหาทางการเงินที่มีอยู่แล้วที่ไม่ได้เปิดเผยต่อผู้ให้กู้จะทำให้ผู้กู้ปรากฏตัวไม่ซื่อสัตย์

เมื่อการขายสั้น ๆ ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้และทรัพย์สินที่ขายได้รายได้ทั้งหมดจากการขายไปที่ผู้ให้กู้ - ดังนั้นเจ้าของบ้านจะไม่ได้รับอะไรเลยและยังคงเป็นหนี้สมดุลที่เหลืออยู่ในการจำนองของพวกเขา ผู้ให้กู้สามารถเลือกที่จะให้อภัยยอดเงินคงเหลือหรือพยายามเก็บเงินทั้งหมดหรือบางส่วนจากเจ้าของบ้านผ่านการพิจารณาคดีของศาลที่เรียกว่ากการตัดสินขาด-

การยึดสังหาริมทรัพย์

ซึ่งแตกต่างจากการขายสั้น ๆ foreclosures เริ่มต้นโดยผู้ให้กู้เท่านั้น การยึดสังหาริมทรัพย์เอง-เมื่อผู้ให้กู้ยึดทรัพย์สิน-เป็นขั้นตอนสุดท้ายของการดำเนินการทางกฎหมายโดยผู้ให้กู้เพื่อควบคุมทรัพย์สินและบังคับให้ขายบ้านเพื่อให้ดีในการลงทุนของพวกเขาผู้จำนองได้ลดลงหลายเดือนในการชำระเงิน

การดำเนินการด้านการยึดสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้กฎหมายที่แตกต่างกันไปตามรัฐดังนั้นผู้ให้กู้ที่ต้องการยึดทรัพย์สินจะต้องปฏิบัติตามกฎเฉพาะตลอดกระบวนการรวมถึงการออกการแจ้งเตือนและการให้ทางเลือกสำหรับเจ้าของบ้านเพื่อให้เงินกู้ทันสมัยและหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ กฎหมายยังกำหนดระยะเวลาและกระบวนการสำหรับธนาคารเพื่อขายทรัพย์สิน

แตกต่างจากยอดขายสั้นส่วนใหญ่การยึดสังหาริมทรัพย์บางอย่างเกิดขึ้นในบ้านว่างที่ถูกทิ้งร้างโดยเจ้าของบ้านที่ผิดนัด:ซอมบี้ foreclosures- หากผู้อยู่อาศัยยังไม่ได้ออกจากบ้านก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์พวกเขามักจะถูกขับไล่โดยผู้ให้กู้เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ

เมื่อผู้ให้กู้สามารถเข้าถึงทรัพย์สินได้แล้วจะสั่งซื้อไฟล์การประเมินและดำเนินการกับการขาย ขั้นตอนการขายของ foreclosures ไม่ได้ใช้เวลานานเท่าที่จะเสร็จสิ้นเป็นยอดขายสั้น ๆ เนื่องจากผู้ให้กู้เกี่ยวข้องกับการชำระบัญชีสินทรัพย์อย่างรวดเร็ว บ้านที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์อาจถูกประมูลจากการขายผู้ดูแลผลประโยชน์ซึ่งผู้ซื้อประมูลบ้านในกระบวนการสาธารณะ

ข้อพิจารณาพิเศษ

ยอดขายและการยึดสังหาริมทรัพย์สั้น ๆ มีผลกระทบที่สำคัญต่อเจ้าของบ้าน ทั้งคู่ต้องการให้เจ้าของบ้านยอมแพ้คุณสมบัติของพวกเขา - แต่นั่นคือที่ที่ความคล้ายคลึงกันสิ้นสุดลง

ยอดขายสั้น ๆ มีแนวโน้มที่จะทำธุรกรรมที่ยาวนานและใช้เอกสารมาก-บางครั้งใช้เวลาตลอดทั้งปีในการดำเนินการ กระบวนการก่อนการคาดการณ์ล่วงหน้าอาจมีความยาวมาก แต่เมื่อผู้ให้กู้ได้ยึดทรัพย์สินการขายมักจะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อให้สามารถชดใช้เงินได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

ในขณะที่ยอดขายสั้น ๆ ไม่เป็นอันตรายต่อเจ้าของบ้านอย่างมีนัยสำคัญคะแนนเครดิต, foreclosures คือ เจ้าของบ้านที่ผ่านการขายสั้น ๆ อาจมีข้อ จำกัด บางอย่างมีสิทธิ์ซื้อบ้านอื่นในไม่ช้า ในทางกลับกันการยึดสังหาริมทรัพย์จะถูกเก็บไว้ในบุคคลรายงานเครดิตเป็นเวลาเจ็ดปี ในกรณีส่วนใหญ่เจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์การยึดสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรออย่างน้อยห้าปีในการซื้อบ้านอื่น