8 ต้องมีตัวเลขสำหรับการประเมินการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

แม้จะมีความวุ่นวายในตลาดในปี 2020 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับการสร้างความมั่งคั่งการเสนอเส้นทางที่หลากหลายเช่นที่อยู่อาศัยการค้าการเช่าอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่มันเป็นวิธีที่สำคัญที่ชาวอเมริกันส่วนใหญ่ได้รับความมั่งคั่งเมื่อเวลาผ่านไปตลาดก็ถูกทำให้เป็นทศวรรษนี้ด้วยการระบาดใหญ่การหยุดพักใกล้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยที่สูงมานานหลายทศวรรษ

ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความไม่แน่นอนของตลาดความสามารถในการวิเคราะห์ตัวชี้วัดที่สำคัญของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับความสำเร็จใด ๆ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในปัจจุบันคือผู้ที่สามารถมองข้ามด้านหน้าของอสังหาริมทรัพย์และขุดลงไปในการเงิน แปดตัวชี้วัดด้านล่างเป็นรากฐานสำหรับการวิเคราะห์ที่สำคัญนั้นช่วยให้คุณค้นพบอัญมณีที่ซ่อนอยู่เมื่อมนต์น้อยกว่า "ที่ตั้งที่ตั้ง" ที่ตั้ง "และอื่น ๆ " การคำนวณการคำนวณการคำนวณ "

สำหรับผู้ป่วยและนักลงทุนที่มีความชำนาญความท้าทายของทศวรรษนี้เป็นเหตุผลที่คิดว่ามีโอกาสมากมายที่จะพบว่าก่อนหน้านี้ถูกทิ้งไว้ก่อนหน้านี้เมื่อความต้องการต่ำ ในบทความนี้เราจะแยกแยะตัวเลขที่จำเป็นแปดตัวเพื่อค้นหาโอกาสเหล่านี้อธิบายความสำคัญของพวกเขาในบริบทของตลาดในปัจจุบันและแสดงวิธีการนำไปใช้เพื่อประโยชน์ของคุณ

1. การชำระเงินจำนองของคุณ

สำหรับบ้านที่ครอบครองเจ้าของมาตรฐานโดยทั่วไปแล้วผู้ให้กู้จะชอบทั้งหมดหนี้ต่อรายได้อัตราส่วน 36%ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่มีคุณสมบัติอื่น ๆ เช่นคะแนนเครดิตและเงินสำรองของคุณ

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เปรียบเทียบรายได้รวมรายเดือนทั้งหมดของคุณกับภาระผูกพันการชำระหนี้รายเดือนของคุณ สำหรับการชำระเงินที่อยู่อาศัยผู้ให้กู้ต้องการการจ่ายที่อยู่อาศัยรายได้รวมถึง 31% ถึง 33% ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆสำหรับอสังหาริมทรัพย์การลงทุนสินเชื่อบ้านของรัฐบาลกลางสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Freddie Mac) แนวทางทำให้สูงสุด 45%

2. ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์การลงทุนข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์มักจะอยู่ระหว่าง 15% ถึง 25% ของราคาซื้อขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้และทรัพย์สิน ซึ่งสูงกว่าคุณสมบัติที่ครอบครองเจ้าของซึ่งอาจต่ำถึง 3.5% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง

ผู้ให้กู้รายบุคคลจะกำหนดจำนวนเงินที่คุณต้องวางไว้เพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้คะแนนเครดิตราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าที่น่าจะเป็นไปได้ การจ่ายเงินดาวน์ที่สูงขึ้นไม่ได้เป็นลบทั้งหมด ด้วยมาตรฐานการให้กู้ยืมที่เข้มงวดมากขึ้นในช่วงกลางทศวรรษที่ 2010 และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจำเป็นต้องมีการชำระเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้นเพื่อทำข้อตกลงบางอย่าง นี่คือข้อควรพิจารณาเพิ่มเติมบางประการ:

• ผลกระทบต่อผลตอบแทน: การชำระเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้นช่วยลดการจำนองของคุณ แต่เชื่อมโยงเงินทุนของคุณมากขึ้น คำนวณว่าจำนวนเงินดาวน์ที่แตกต่างกันส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนเงินสดเมื่อเงินสดของคุณ
• ประกันจำนองส่วนตัว (PMI): สำหรับการชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20%คุณอาจต้องจ่าย PMI เพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ
• ใช้ประโยชน์: ในขณะที่การชำระเงินดาวน์ที่น้อยกว่าจะเพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์ของคุณ แต่ก็เพิ่มความเสี่ยง ในตลาดที่ผันผวนให้แน่ใจว่าคุณพอใจกับระดับของการใช้ประโยชน์ที่คุณกำลังดำเนินการอยู่
• สภาพคล่อง: พิจารณาจำนวนเงินที่คุณต้องรักษาสำหรับการลงทุนอื่น ๆ หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด
• แหล่งเงินทุน: การชำระเงินดาวน์การลงทุนไม่สามารถมาจากกองทุนของขวัญได้ คุณจะต้องมีแหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบได้สำหรับการชำระเงินดาวน์ของคุณ

3. รายได้ค่าเช่าที่จะผ่านการรับรอง

ในขณะที่คุณอาจคิดว่าเนื่องจากการชำระค่าเช่าของผู้เช่าของคุณจะครอบคลุมการจำนองของคุณคุณไม่ควรต้องมีรายได้พิเศษเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อบ้าน อย่างไรก็ตามสำหรับค่าเช่าที่จะได้รับการพิจารณารายได้คุณต้องมีประวัติสองปีในการจัดการอสังหาริมทรัพย์การลงทุนซื้อขาดทุนให้เช่าความคุ้มครองประกันภัยอย่างน้อยหกเดือนของค่าเช่ารายเดือนรวมและรายได้ค่าเช่าเชิงลบใด ๆ จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใด ๆ จะต้องได้รับการพิจารณาว่าเป็นหนี้ในอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้

ผู้ให้กู้มักพิจารณารายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นเมื่อมีคุณสมบัติในการจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตามพวกเขาเข้าหาสิ่งนี้อย่างระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนมีชีวิต นี่คือข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม:

1. การวิจัยตลาด: ดำเนินการวิจัยอย่างละเอียดเกี่ยวกับตลาดให้เช่าในท้องถิ่นเพื่อให้แน่ใจว่าการคาดการณ์รายได้ของคุณเป็นจริงและยั่งยืน
2. อัตราว่าง: พิจารณาอัตราว่างในท้องถิ่นเมื่อคาดการณ์รายได้ค่าเช่าของคุณ อัตราว่างที่สูงอาจหมายถึงคุณต้องใช้งบประมาณเป็นระยะเวลานานขึ้นโดยไม่มีรายได้ค่าเช่า
3. ระยะสั้นกับการเช่าระยะยาว: หากคุณกำลังพิจารณาการเช่าระยะสั้นโปรดทราบว่าผู้ให้กู้บางรายอาจลังเลที่จะเชื่อในกระแสรายได้ที่คาดการณ์ได้น้อยกว่านี้

4. อัตราส่วนราคาต่อรายได้

อัตราส่วนราคาต่อรายได้มีค่าสำหรับการประเมินความสามารถในการจ่ายโดยรวมของตลาดซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินและความต้องการการเช่า มันเป็นราคาทรัพย์สินเฉลี่ยในพื้นที่หารด้วยรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปี

อัตราส่วนที่สูงบ่งบอกถึงตลาดที่มีมูลค่าสูงเกินไปในขณะที่อัตราส่วนต่ำอาจแนะนำให้มีศักยภาพในการแข็งค่า บริบททางประวัติศาสตร์บางอย่าง:

• ในปี 1988 อัตราส่วนราคาต่อรายได้ของสหรัฐโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.2
• ในช่วงฟองสบู่ที่อยู่อาศัยปี 2549 มันแหลมประมาณ 4.7
• เมื่อวิกฤตที่อยู่อาศัยลดลงมันคือ 3.3
• ในเดือนตุลาคม 2563 ระหว่างการระบาดใหญ่มันคือ 3.2
• ในปี 2023 มันอยู่ที่ 4.9

ข้อพิจารณาเพิ่มเติมบางอย่าง:

• ความมั่นคงของตลาด: อัตราส่วนสูงกว่าบรรทัดฐานในอดีตอาจบ่งบอกถึงตลาดที่มีความเสี่ยงต่อการแก้ไข
• ความต้องการค่าเช่า: อัตราส่วนสูงมักจะมีความสัมพันธ์กับตลาดให้เช่าที่แข็งแกร่งเนื่องจากคนจำนวนน้อยสามารถซื้อได้
• รูปแบบภูมิภาค: อัตราส่วนนี้อาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญระหว่างเมืองต่าง ๆ และละแวกใกล้เคียง พิจารณาสภาพตลาดในท้องถิ่นเสมอ
• แนวโน้มรายได้: ปัจจัยในการเติบโตของรายได้ที่คาดการณ์ไว้ในพื้นที่ซึ่งสามารถรองรับอัตราส่วนที่สูงขึ้น
• นโยบายของรัฐบาล: ระวังนโยบายหรือความคิดริเริ่มที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่อาจส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนนี้

5. อัตราส่วนราคาต่อการเช่า

ที่อัตราส่วนราคาต่อเช่าเปรียบเทียบราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ค่าเช่ารายปี ในการคำนวณให้แบ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วยค่าเช่ารายปีทั้งหมดที่สามารถสร้างได้

ตัวอย่างเช่นหากบ้านมีค่าใช้จ่าย $ 300,000 ในการซื้อและสามารถเช่าได้ $ 2,000 ต่อเดือน ($ 24,000 ต่อปี) อัตราส่วนราคาต่อเช่าจะเป็นดังนี้: $ 300,000/$ 24,000 = 12.5

อัตราส่วนราคาต่อการเช่าช่วยให้นักลงทุนประเมินได้อย่างรวดเร็วว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเป็นธรรมโดยศักยภาพของรายได้ค่าเช่าหรือไม่ นี่คือคำแนะนำคร่าวๆในการตีความอัตราส่วน:

• 15 หรือต่ำกว่า: โอกาสในการลงทุนที่ดี
• 16 ถึง 20: ศักยภาพในการลงทุนในระดับปานกลาง
• 21 หรือสูงกว่า: อาจมีราคาสูงเกินไป; ออกกำลังกายข้อควรระวัง

ในกรณีของอัตราส่วนที่สูงขึ้น (21 หรือสูงกว่า) นักลงทุนควรระวังเนื่องจากคุณสมบัติเหล่านี้อาจมีโอกาสน้อยที่จะสร้างกระแสเงินสดในเชิงบวกและอาจเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยง อย่างไรก็ตามอัตราส่วน "ดี" อาจแตกต่างกันไปตามสถานที่ ในตลาดในเมืองที่มีราคาแพงอัตราส่วนที่สูงขึ้นอาจยังคงเป็นการลงทุนที่แข็งแกร่ง ในทางกลับกันอัตราส่วนที่ต่ำมากในบางพื้นที่อาจส่งสัญญาณปัญหาอื่น ๆ เช่นย่านที่ลดลง

6. ผลผลิตการเช่าขั้นต้น

อัตราการเช่ารวมเป็นตัวชี้วัดที่ตรงไปตรงมาซึ่งให้ภาพรวมอย่างรวดเร็วของศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ คำนวณโดยการหารรายได้ค่าเช่ารายปีโดยทรัพย์สินราคาซื้อจากนั้นคูณด้วย 100 เพื่อรับเปอร์เซ็นต์

ตัวอย่างเช่นหากอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่าย $ 200,000 และสร้างค่าเช่า $ 16,000 ต่อปี:

อัตราการเช่ารวม = ($ 16,000 / $ 200,000) x 100 = 8%

ผลตอบแทนการเช่าขั้นต้นที่สูงขึ้นโดยทั่วไปบ่งบอกถึงการลงทุนที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตามมันไม่ได้อธิบายถึงค่าใช้จ่ายดังนั้นจึงควรใช้เป็นเครื่องมือคัดกรองเบื้องต้นแทนที่จะเป็นมาตรการที่ชัดเจนของการทำกำไร

นักลงทุนมองหาอัตราผลตอบแทนการเช่าขั้นต้น 7% ถึง 10% หรือสูงกว่าขึ้นอยู่กับตลาดนอกจากนี้คุณสมบัติที่มีอัตราผลตอบแทนขั้นต้นที่สูงขึ้นอาจมาพร้อมกับความเสี่ยงหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมดังนั้นการวิเคราะห์เพิ่มเติมจึงเป็นสิ่งสำคัญ

7. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

ที่อัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่หรือ "อัตราสูงสุด" เป็นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์หารด้วยมูลค่าทรัพย์สินจากนั้นคูณด้วย 100 เพื่อให้ได้เปอร์เซ็นต์

NOI เป็นรายได้ค่าเช่ารายปีลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด (ไม่รวมการชำระเงินจำนองและภาษีเงินได้)

ตัวอย่างเช่นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ $ 500,000 ที่สร้างรายได้ $ 50,000 ใน NOI อัตรา CAP จะเป็นดังนี้:

อัตรา cap = ($ 50,000 / $ 500,000) x 100 = 10%

อัตรา CAP ที่สูงขึ้นแสดงให้เห็นถึงผลตอบแทนการลงทุนที่ดีขึ้น แต่ยังมีความเสี่ยงสูงขึ้น นี่คือคู่มือคร่าวๆ:

• 4% ถึง 5%: ความเสี่ยงลดลง แต่ยังลดลง (มักจะเห็นในเขตเมืองที่มีความต้องการสูง)
• 6% ถึง 8%: ความเสี่ยงที่สมดุลและผลตอบแทน
• 9% หรือสูงกว่า: ผลตอบแทนที่มีศักยภาพมากขึ้น แต่มีความเสี่ยงสูงกว่า

อัตรา CAP เป็นมาตรการที่คาดการณ์ล่วงหน้าของความคาดหวังผลตอบแทนของนักลงทุน แต่รับผลตอบแทนที่รับรู้อาจแตกต่างกันด้วยเหตุผลเหล่านี้:

1. ให้เช่าการเติบโต: อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นสามารถเร่งค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคุณสมบัติที่มีสัญญาเช่าระยะสั้น สิ่งนี้สามารถชดเชยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้ แต่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอาจทำให้การเติบโตของค่าเช่าช้าลงและเพิ่มอัตรา CAP
2. ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและวัฏจักรเศรษฐกิจ-ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศและอัตราการว่างงานสะท้อนให้เห็นถึงสุขภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม สภาพเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งมักจะนำไปสู่อัตราที่ลดลงในขณะที่สภาพที่อ่อนแอลงสามารถเพิ่มความเสี่ยงด้านการลงทุนและอัตราการ จำกัด ในระหว่างความเครียดทางเศรษฐกิจอัตรา CAP อาจเพิ่มขึ้นแม้ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยลดลงซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงที่รับรู้สูงขึ้น
3. ที่ตั้ง: คุณสมบัติในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงโดยทั่วไปจะมีอัตราการลดลงในขณะที่พื้นที่ในช่วงเปลี่ยนผ่านหรือภายนอกมักจะมีอัตรา CAP ที่สูงขึ้นเนื่องจากความผันผวนมากขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับกระแสเงินสด
   

คุณอยู่ในสภาพดีในฐานะเจ้าของบ้านถ้าคุณสามารถครอบคลุมได้เงินต้นจำนอง, ดอกเบี้ยภาษีและการประกันด้วยค่าเช่ารายเดือน ด้วยเหตุนี้กระแสเงินสดจึงเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดเป็นจำนวนเงินสดสุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินหลังจากค่าใช้จ่ายและการชำระเงินจำนองทั้งหมด

กระแสเงินสดบวกหมายถึงอสังหาริมทรัพย์กำลังสร้างรายได้มากกว่าต้นทุนด้านไอทีในการดำเนินงานในขณะที่กระแสเงินสดติดลบหมายถึงสิ่งที่ตรงกันข้าม ตัวอย่างเช่นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างค่าเช่ารายเดือน $ 2,000 มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน $ 600 และการชำระเงินจำนอง $ 1,000 จะมีกระแสเงินสดดังต่อไปนี้:

กระแสเงินสด = $ 2,000 - ($ 600 + $ 1,000) = $ 400 ต่อเดือน

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของคุณมักจะรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• ภาษีทรัพย์สิน
• ประกันภัย
• การบำรุงรักษาและซ่อมแซม
• ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์
• สาธารณูปโภค (หากไม่ได้จ่ายโดยผู้เช่า)
• ว่าง
  

นี่คือประเด็นสำคัญบางประการเกี่ยวกับกระแสเงินสด:

• กระแสเงินสดเชิงบวกให้เบาะสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดและการตกต่ำของตลาด
• แม้แต่คุณสมบัติที่มีกระแสเงินสดติดลบเล็กน้อยอาจคุ้มค่าหากมีศักยภาพที่แข็งแกร่งสำหรับการแข็งค่าหรือหากกระแสเงินสดติดลบสามารถลดหย่อนภาษีได้
• กระแสเงินสดอาจแตกต่างกันไปทุกเดือนเนื่องจากการซ่อมแซมหรือตำแหน่งงานว่างที่ไม่คาดคิดดังนั้นจึงควรรักษากองทุนสำรองไว้
• กลยุทธ์ในการปรับปรุงกระแสเงินสดรวมถึงการเพิ่มค่าเช่าลดค่าใช้จ่ายหรือการรีไฟแนนซ์เพื่อการชำระเงินจำนองที่ต่ำกว่า
• ผลตอบแทนเงินสดบนเงินสดซึ่งวัดกระแสเงินสดประจำปีกับการลงทุนครั้งแรกเป็นตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้องซึ่งช่วยให้นักลงทุนเปรียบเทียบโอกาส

โปรดจำไว้ว่าในขณะที่กระแสเงินสดในเชิงบวกเป็นที่ต้องการนักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยอื่น ๆ เช่นการแข็งค่าที่อาจเกิดขึ้นสิทธิประโยชน์ทางภาษีและการสะสมของผู้ถือหุ้นระยะยาวเมื่อประเมินศักยภาพการลงทุนโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์

บรรทัดล่าง

เมื่อพิจารณาถึงความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงกลางทศวรรษที่ 2020 ความสำเร็จจะเพิ่มขึ้นความขยันเนื่องจาก- นั่นคือการวิเคราะห์ทางการเงินอย่างละเอียด ตัวชี้วัดที่จำเป็นแปดตัวเหล่านี้-การชำระเงินจำนองข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์คุณสมบัติรายได้จากการเช่าอัตราส่วนราคาต่อรายได้อัตราส่วนราคาต่ออัตราผลตอบแทนการเช่ารวมอัตราการเป็นทุนและกระแสเงินสด-ให้วิธีการที่ครอบคลุมสำหรับการประเมินการลงทุนที่อาจเกิดขึ้น

โดยการเรียนรู้การคำนวณเหล่านี้นักลงทุนสามารถนำทางความไม่แน่นอนของตลาดได้ดีขึ้นระบุโอกาสในทุกประเภทสินทรัพย์และทำการตัดสินใจที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล