การต่อต้านใหม่หรือรีไฟแนนซ์บ้านของคุณ

การต่อต้านสินเชื่อจำนองอีกครั้งเกี่ยวข้องกับผู้กู้ที่จ่ายเงินก้อนเพื่อลดยอดเงินกู้ ที่จำนองผู้ให้กู้คืนเงินกู้อีกครั้งซึ่งหมายความว่าพวกเขาสร้างการอัปเดตกำหนดการชำระเงินขึ้นอยู่กับยอดเงินกู้ที่ต่ำกว่า ประโยชน์ของการคัดเลือกจำนองอีกครั้งรวมถึงการลดการชำระเงินรายเดือนของคุณ อย่างไรก็ตามการสร้างใหม่อีกครั้งเรียกว่าการสร้างใหม่-กำหนดอัตราดอกเบี้ยและความยาวระยะยาวของเงินกู้

การสร้างใหม่แตกต่างจากการรีไฟแนนซ์การจำนองเพราะในระหว่างการรีไฟแนนซ์การจำนองที่มีอยู่ของคุณจะถูกแทนที่ด้วยใหม่ เงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและการชำระเงินรายเดือน ด้วยการรีไฟแนนซ์คุณยังสามารถย่อหรือยืดระยะเวลาเงินกู้

ไม่ว่าคุณต้องการลดการชำระเงินจำนองรายเดือนหรือชำระเงินกู้ก่อนกำหนดกลยุทธ์หลายอย่างสามารถช่วยได้ ค้นพบว่าการต่อต้านใหม่หรืองานใหม่เช่นเดียวกับข้อดีและข้อเสียของตัวเลือกที่รู้จักน้อยกว่านี้

การกู้คืนเงินกู้หรือการสร้างใหม่คืออะไร?

การกู้คืนเงินกู้หรือการแต่งใหม่เกี่ยวข้องกับผู้กู้ที่ทำไฟล์การชำระเงินก้อนสู่ยอดคงเหลือจำนองปัจจุบันของพวกเขา ที่ผู้ให้กู้จำนองคำนวณการชำระเงินที่เหลือขึ้นอยู่กับยอดคงเหลือใหม่ที่ต่ำกว่าและสร้างใหม่ตารางการตัดจำหน่ายสำหรับเงินกู้

การเปลี่ยนใหม่เงินกู้หมายถึงผู้ให้กู้จำนองสร้างตารางการชำระเงินรายเดือนคงที่ซึ่งส่วนหนึ่งของการชำระเงินจะจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนและส่วนหนึ่งในการชำระคืนอาจารย์ใหญ่- จำนวนเงินที่ยืม เป็นผลให้การสร้างใหม่หรือการสร้างใหม่ลดการชำระเงินรายเดือนของคุณเนื่องจากยอดเงินกู้ที่ต่ำกว่า อย่างไรก็ตามระยะเวลาเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลงด้วยการสร้างใหม่หรือการสร้างใหม่

เหตุผลในการปรับเปลี่ยนเงินกู้อีกครั้ง

แม้ว่าผู้กู้มักจะทำการกู้คืนสินเชื่อจำนองเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนของพวกเขาบางคนจ่ายเงินก้อน แต่ยังคงชำระเงินรายเดือนเดียวกันต่อไป เป็นผลให้พวกเขาชำระเงินกู้ของพวกเขาเร็วขึ้นออมต้นทุนดอกเบี้ยรวมและอนุญาตให้พวกเขาใช้เงินนั้นเพื่อลงทุนชำระหนี้อื่น ๆ หรือประหยัดสำหรับการเกษียณอายุ-

การทำใหม่อาจเป็นตัวเลือกเดียวสำหรับผู้กู้ที่ต้องการลดการชำระเงินกู้รายเดือน แต่จะไม่มีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์เนื่องจากปัญหาเครดิต

รีไฟแนนซ์กับการสร้างใหม่อีกครั้ง

รีไฟแนนซ์การจำนองมักจะเกี่ยวข้องกับการออกใหม่เงินกู้เพื่อชำระจำนองที่มีอยู่เพื่อสร้างตารางการชำระเงินใหม่ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย เป็นผลให้การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยลดการชำระเงินจำนองของคุณลดรายเดือนของคุณค่าที่อยู่อาศัย- ผู้กู้อาจการรีไฟแนนซ์แต่นำไปสู่การออมบางส่วนหรือทั้งหมดจากการชำระเงินที่ต่ำกว่าและให้การชำระเงินเท่าเดิม แต่ให้สั้นลงตามระยะเวลาสินเชื่อเพื่อชำระให้เร็วขึ้น

ในทางกลับกันการทำใหม่หรือการปรับเปลี่ยนเงินกู้เกี่ยวข้องกับการจ่ายส่วนหนึ่งของยอดเงินกู้และสร้างตารางการชำระเงินใหม่ เป็นผลให้การแต่งใหม่คือไม่เงินกู้ใหม่ แต่เป็นการปรับเปลี่ยนเงินกู้ที่มีอยู่เป็นยอดเงินที่ต่ำกว่าในขณะที่ยังคงรักษาต้นฉบับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และระยะเวลา

	การต่อต้านใหม่	การรีไฟแนนซ์
ประเภทเงินกู้	การปรับเปลี่ยนสินเชื่อที่มีอยู่	เงินกู้ใหม่
อัตราดอกเบี้ย	ยังคงเหมือนเดิม	ต่ำกว่า
ระยะเวลายืม	ยังคงเหมือนเดิม	ตัวเลือกที่จะยืดหรือสั้นลง
การชำระเงินรายเดือน	ต่ำกว่า	ต่ำกว่าด้วยอัตราที่ต่ำกว่า แต่สามารถรักษามันได้เหมือนกัน และชำระให้เร็วขึ้น

ข้อดีของการกู้คืนเงินกู้

การกู้คืนเงินกู้หรือการทำใหม่อาจเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้านในหลายวิธี

การชำระเงินรายเดือนที่ลดลง

เมื่อคุณทำการจำนองใหม่ผู้ให้กู้จะคำนวณการชำระเงินรายเดือนของคุณใหม่ซึ่งจะลดลง คุณสามารถใช้เงินสดแบบอิสระเพื่อวัตถุประสงค์ใด ๆ ที่คุณต้องการ

ไม่มีปัญหาด้านเครดิต

การรีไฟแนนซ์จำนองค่อนข้างเป็นของเรียกชื่อผิดเนื่องจากกระบวนการคล้ายกับการยื่นขอจำนองใหม่ ซึ่งโดยทั่วไปจะรวมถึงแอปพลิเคชันสินเชื่อใหม่การตรวจสอบรายได้และการตรวจสอบเครดิต สำหรับผู้กู้ที่ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เนื่องจากปัญหาเครดิตหรือไม่เพียงพอบ้านการตกแต่งใหม่อาจเป็นตัวเลือกที่ดีเพราะพวกเขาไม่ได้สมัครขอสินเชื่อใหม่

การรีไฟแนนซ์ทั่วไปเกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยใหม่และมักจะเป็นระยะเวลาเงินกู้ใหม่ อย่างไรก็ตามการสร้างใหม่จะช่วยให้เงินกู้เดิมเหมือนเดิมและเปลี่ยนการชำระเงินรายเดือนเท่านั้น

ค่าธรรมเนียมที่ต่ำกว่า

เงินกู้ใหม่สามารถประหยัดค่าธรรมเนียมได้เนื่องจากไม่จำเป็นต้องมีการขอสินเชื่อ เป็นผลให้ต้นทุนการปิดลดลงอย่างมีนัยสำคัญสำหรับเงินกู้ใหม่เมื่อเทียบกับการรีไฟแนนซ์ ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์อาจมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2% ถึง 3% ของจำนวนเงินกู้ กล่าวอีกนัยหนึ่งการรีไฟแนนซ์จำนอง $ 200,000 อาจมีค่าใช้จ่ายอย่างน้อย $ 4,000 ในค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมปิด

อย่างไรก็ตามค่าธรรมเนียมในการแต่งใหม่นั้นไม่น่าจะเรียกใช้มากกว่าสองสามร้อยดอลลาร์ เพื่อให้การรีไฟแนนซ์คุ้มค่าอัตราดอกเบี้ยใหม่จะต้องต่ำพอที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายในการปิดเงินหลายพันดอลลาร์ภายในระยะเวลาที่เหมาะสม

ข้อเสียของเงินกู้ใหม่

อย่างไรก็ตามการกู้คืนเงินกู้หรือการทำซ้ำสามารถมีข้อเสียบางอย่าง

การชำระเงินก้อน

การหาเงินเพื่อการชำระเงินก้อนที่สำคัญอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายสำหรับพวกเราหลายคน ผู้กู้บางคนไม่มีเงินเพิ่มหลายพันดอลลาร์

นอกจากนี้นักวางแผนทางการเงินบางคนแนะนำว่ามีการใช้เงินสดที่ดีกว่าการชำระยอดคงเหลือจำนอง สำหรับผู้กู้ที่มีหนี้บัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูงบัญชีเกษียณอายุที่ได้รับเงินทุนต่ำหรือไม่มีกองทุนฉุกเฉินการชำระเงินจำนองของพวกเขาอาจไม่ใช่ตัวเลือกทางการเงินที่ดีที่สุดโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการจำนองมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ

หากเป้าหมายของคุณคือการชำระเงินจำนองของคุณเร็วขึ้นและคุณมีปัญหาในการหาผลรวมก้อนเพียงแค่จ่ายเงินให้กับเงินต้นเล็กน้อยในแต่ละเดือนเป็นอีกหนึ่ง - อาจช้ากว่า - ทางที่จะไปเกี่ยวกับเรื่องนี้

ไม่มีการปรับปรุงอัตราดอกเบี้ย

ข้อเสียอีกประการหนึ่งขึ้นอยู่กับข้อกำหนดการจำนองก็คือการสร้างใหม่จะไม่ลดอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ เมื่ออัตราการจำนองอยู่ในระดับต่ำเจ้าของบ้านอาจจะดีกว่าการรีไฟแนนซ์แม้จะพิจารณาค่าใช้จ่ายในการปิด ผู้กู้บางรายเลือกที่จะรีไฟแนนซ์ก่อนจากนั้นจะทำการต่อต้านใหม่ภายในหนึ่งปีหรือน้อยกว่าเพื่อเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ของตัวเลือกทางการเงินทั้งสอง

การจำนองบางอย่างไม่มีสิทธิ์

น่าเสียดายที่เงินกู้ใหม่ไม่ใช่ตัวเลือกสำหรับการจำนองบางประเภท โดยทั่วไปจะสอดคล้องเท่านั้นแฟนนี่แม่หรือFreddie Macสินเชื่อทั่วไปมีสิทธิ์สินเชื่อ FHA 203 (k)และสินเชื่อ VAไม่สามารถสร้างใหม่ได้

สินเชื่อจัมโบ้บางครั้งอาจถูกแต่งใหม่ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ นอกจากนี้อาจมีข้อกำหนด ตัวอย่างเช่นหากเงินกู้ถูกขายให้กับนักลงทุนนักลงทุนจะต้องตกลงที่จะทำใหม่รวมถึงผู้ให้บริการจำนอง

ตัวอย่างของการกู้คืนเงินกู้เทียบกับการรีไฟแนนซ์

สมมติว่าผู้กู้กำลังพิจารณาว่าจะรีไฟแนนซ์จำนองหรือสร้างใหม่ ผู้กู้ในขั้นต้นมีการจำนอง 30 ปีสำหรับ $ 350,000 ที่อัตราดอกเบี้ย 4.25% โดยจ่ายเงิน 1,722 ดอลลาร์ต่อเดือน

ตอนนี้ผู้กู้มีเวลาเหลือ 15 ปีในการจำนองของพวกเขาโดยมี $ 240,000 ที่เหลืออยู่ในยอดเงินกู้ ผู้กู้กำลังพิจารณารีไฟแนนซ์ใหม่ในการจำนอง 15 ปีใหม่หรือการกู้คืนเงินกู้ที่มีอยู่ของพวกเขา

แต่งใหม่

• ผู้กู้จ่าย $ 40,000 ต่อเงินต้นดังนั้นยอดเงินกู้ใหม่จะอยู่ที่ $ 200,000
• การชำระเงินรายเดือนจะลดลงจาก $ 1,722 เป็น $ 1,505
• การออมจากการชำระเงินรายเดือนใหม่จะอยู่ที่ $ 217 ต่อเดือน
• อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 4.25%

การรีไฟแนนซ์

สมมติว่าอัตราการจำนองใหม่สำหรับเงินกู้ 15 ปีอยู่ที่ 3.20%

• การชำระเงินรายเดือนใหม่จะอยู่ที่ $ 1,681 ในอัตรารีไฟแนนซ์
• การออมรายเดือนจะอยู่ที่ $ 41 ($ 1,722 - $ 1,681)
• สมมติว่าค่าใช้จ่ายปิดและค่าธรรมเนียม $ 3,000 ใช้เวลา 73 เดือนหรือน้อยกว่าหกปีในการชดใช้ค่าใช้จ่ายปิด

การเปรียบเทียบทั้งสอง

สมมติว่าเป้าหมายของผู้กู้คือการประหยัดการชำระเงินรายเดือนและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในการปิดการรีไฟแนนซ์ ในกรณีนี้อาจดูเหมือนว่าการแต่งใหม่จะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า อย่างไรก็ตามการสร้างใหม่จะทำให้ผู้กู้มีค่าใช้จ่ายมากขึ้นในระยะยาวในตัวอย่างนี้

แม้ว่าการชำระใหม่จะให้การชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่า แต่อัตราดอกเบี้ย 4.25% สูงกว่าอัตราการรีไฟแนนซ์ 3.20% ดังนั้นดอกเบี้ยรวมของการจำนองใหม่จะเกินดอกเบี้ยสำหรับการรีไฟแนนซ์เมื่อเงินกู้ 15 ปีถูกชำระในที่สุด ดอกเบี้ยใหม่จะเท่ากับ $ 70,820 ในขณะที่ดอกเบี้ยรวมที่มีการรีไฟแนนซ์จะอยู่ที่เพียง $ 62,504

นอกจากนี้การรีไฟแนนซ์ยังช่วยให้ผู้กู้สามารถบันทึกการชำระเงินต้นพิเศษของ $ 40,000 ที่ใช้ในการแต่งใหม่ เงินทุนเหล่านั้นสามารถลงทุนและได้รับดอกเบี้ยในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา

บรรทัดล่าง

การสร้างใหม่หรือการสร้างใหม่สามารถทำให้สมเหตุสมผลสำหรับเจ้าของบ้านที่มีการจำนองที่ต้องการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าและมีเงินก้อนเพื่อชำระเงินกู้บางส่วน อย่างไรก็ตามการรีไฟแนนซ์อาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดลงและผู้กู้มีเครดิตที่ดีพอที่จะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ใหม่ แม้จะมีค่าใช้จ่ายปิดการรีไฟแนนซ์ แต่อัตราที่ต่ำกว่าสามารถช่วยให้เจ้าของบ้านประหยัดได้ในระยะยาว