购买房屋的最终指南

您可能会花费数十万美元，并在您的生活中最重要的财务购买买房，因此，进入尽可能多的信息的过程是值得的。每个州都需要在购房过程，但总的来说，它们基本上非常相似。一些联邦计划也规范抵押贷款。

首先找到买家的代理商

不要尝试一个人去。购买房屋是一个复杂的过程，有很多互锁的作品。您将从专业帮助中受益，这是您的免费服务，因为卖家支付了代理商的佣金。

但是有代理……然后有代理商。明智地选择：

• 不要打电话给上市代理，以为他们会尽一切努力根据双重机构安排来赚取两倍的佣金，这种情况在这种情况下代表买方和交易中的卖方。根据定义，您不会获得个人表示。您要么完全收到中性表示形式，要么根本没有表示。
• 采访代理商，直到找到您信任的人并与您感到舒适的人。
• 雇用有经验的人。拥有房地产许可证不能保证您的代理人有能力。特工来自各行各业，有些人比其他人要好得多。您对错误的最佳对冲将是多年来成功的经纪人。

买方代理人的角色

买方代理人仅代表您，并且有信托责任寻求您的最大利益。除非您愿意，否则您不必与也与卖家合作的代理商合作。该行业有买家专家。

另外，请考虑以下建议：

• 买方的代理商可能会要求您签署买方的经纪协议，这没关系，但是请求解释您不理解的任何条款。卖方仍然支付委员会。
• 尝试雇用邻里专家。经常在您想购买的地区出售房屋的代理商可能有更多的知识可以帮助您指导您的决定。

使您的财务状况

排队财务状况。搁置首付，并研究可用的贷款计划。如果您做作业，您将确切知道您可以付出多少以及要花费多少。遵循以下重要步骤：

• 订购免费信用报告。给自己时间清理您在那里发现的任何错误或错误。您可以向报告机构或债权人纠正错误，并将其删除。
• 尝试通过偿还贷款余额来减少每月债务义务。做不是打开新的信用额度或关闭旧信用额度。
• 找到贷方。您可能会从自己的金融机构开始，然后采访一些抵押经纪人。您可能会考虑要求房地产经纪人进行贷方转介。不允许贷方补偿代理商的推荐人，因此您的代理人只会参考表现良好的顶级贷方。比较费率和费用，选择您完全理解的贷款产品，并考虑谈判您的第一个利率要约。如果您是自由职业者或有非传统收入来源，则可以考虑不合格的抵押贷款。
• 选择您的贷款计划。FHA贷款携带有竞争力的利率。他们提供最低的首付要求，并允许卖方支付您的某些或全部关闭费用。一些首次购房者计划使用FHA贷款作为其融资的一部分，并借钱以结束费用或首付。
• 确定首付款，并开始节省或寻找其他资金来源。您放下的次数越多，您的月度抵押贷款付款就越低。您选择的贷款计划可能会规定最低首付款，但您始终可以支付更多。首付款越高，您的股权头寸就越大，如果您可以提出购买价格的20％，您将避免支付抵押贷款保险。

开始查看出售房屋

尝试拒绝判断，直到您全部参观房屋为止，并且不要因为肤浅的问题而忽略潜在的房屋，您可以轻松地用油漆或一些美化环境来弥补。您有一些找到合适房屋的选择：

• 在向您展示之前，请您的经纪人看房屋。并非每个代理商都会有时间进行这项额外的服务，但有些人会同意。您的经纪人可能每周都会独自游览房屋，并且可能已经确定了满足您需求的房屋。
• 将搜索范围缩小到适合您确切参数的房屋。在库存严格的市场中，这可能更难实现。
• 请你的经纪人给你多个上市服务（MLS）目标社区中可比销售的打印输出。 MLS是由经纪人创建的数据库，列出了要出售的属性以及重要的功能和详细信息。游览时，您可以记下每个属性。对您看到的房屋的比例为1到10。这将有助于将您的清单缩短到最佳房屋。
• 考虑市场上的所有房屋，包括修复器，REOS，止赎，销售短，销售量，非市场列表，甚至价格过长的房屋，销售时间更长。这对于您选择苗条的市场特别有用。
• 观察开放日礼节。如果您自己访问该物业，请告诉托管代理，如果您由房地产经纪人代表。

提出明智的报价

已经出售过的房屋将为您提供足够的可比销售，因此您知道房屋价格过高，价格较低或价格恰到好处。卖方可以询问他们想要的任何数量，但价格必须得到证实。钉住价值后，请考虑几种方法：

• 在卖方市场上写卖方的市场报价，买方市场的报价在买方市场中。低球策略在卖方市场中不起作用。
• 根据您认为卖方会接受或反击的金额选择房价价格。这个价格通常基于可比的销售，您的房地产经纪人将能够指导您。
• 要求您的经纪人验证您是否正在考虑低球报价。您需要提出卖方接受此类优惠的原因。它不能基于异想天开。
• 如果房屋在炎热的位置认为是可取的，请准备多个报价。不要回避这些房屋。有人必须赢。你为什么不能？
• 要求您的经纪人解释为什么您的报价是否被拒绝，并且不要重复下一个报价的同样错误。问题可能是您提供的服务不够。

谈判反击

卖方寄回a是正常的还价。这并不意味着您的报价冒犯了他们，或者您的经纪人做错了什么。一些卖家之所以发行反击仅仅是因为他们可能有其他要约中没有充分解决的观点。反合不是死亡之吻。如果您处理正确的话，这是进行谈判的门户：

• 如果卖方以全价进行反击，继续谈判。您可能会发现，持续的谈判导致了您俩都可以接受的最终产品。
• 给卖方一个关心您的理由。在提供谈判期间，分享有关您家庭的一些个人信息。您想尽力而为，并在个人层面上引起卖家的共鸣。家庭销售是情感和个人的。

保证金存款

购买合同通常包含称为“认真钱”的好信仰押金。这表明买方致力于交易。如果您的要约不接受，大多数认真的货币存款都是可退还的，但是您必须遵循适当的指导方针：

• 如果您的要约被接受。您的经纪人可能会为您照顾。一些州要求代理必须亲自保留支票或将其存放在法院。
• 您的报价应包含意外事件，如果您取消合同。意外情况通常会指定绩效的时间段。共同的意外情况包括该物业通过房屋检查，至少与销售价格一样多，或者该物业是可保险的。如果财产在这些方面失败，您将在没有罚款的情况下退出交易。

打开托管

此的确切过程因地方而异。托管官通常将通过收集或准备文件，获取签名，记录文件和支付资金来处理您的交易。牢记这些要素：

• 您的代理商或代理商的交易协调员将打开第三方托管和标题，如果上市代理还没有这样做。
• 您应该要求托管官员的姓名，电话，电子邮件和托管文件编号。将此信息提供给您的贷方和保险代理商。

获得评估

大多数购买合同包含评估的规定，使其成为合同的偶然性。如果房屋不评估您提供的付款金额，则您没有义务完成交易。您的贷方将订购评估。请注意：

• 您的贷方可能需要支付评价，尽管有些人同意作为晋升或激励措施为此付出代价。问是否可以问这没有什么坏处。
• 如果您获得低评估，则应与代理商讨论选项。您很自然地要求卖方降低价格，但这可能不是唯一或最好的解决方案。

符合贷方要求

您的贷款档案将是巨大的。它包含您的贷款申请，信用报告，过去两年的纳税申报表，工资单，W2，银行对帐单的副本，其他财务文件，州和联邦规定的表格，这只是冰山的提示。准备一些障碍：

• 贷方可能会要求提供其他信息。不要吹牛或抱怨。他们没有写所有规则。承保有最后一句话。困难可能意味着获得贷款或没有获得贷款之间的区别。
• 不要在托管中造成房屋购买错误，例如改变您的财务状况。不要进行任何重大购买或获得任何额外的债务。
• 您的贷方将提交您的文件以供最终承销商批准。承保的是令人不安的和令人沮丧的事情 - 您屏住呼吸，等待批准 - 尤其是在花费超过24小时的时间时，可能需要一周的时间。

确认收到卖方披露

要求卖方在购买合同中指定的时间段内向买家提供有关财产的某些披露。卖方依法有义务揭示卖方对财产的了解，包括重大事实。这可以通过多种方式有所帮助：

• 阅读和询问您对卖方物业问卷，自然危害报告，害虫检查和完成以及初步所有权政策的阅读和询问项目。
• 您有10天的审查铅基油漆，这是联邦政府所需的披露。

订购房主的保险单

尽早开始获取报价房主的保险单，因为某些保险公司不愿为所有社区的所有房屋提供保险，尤其是位于危险地区的旧房屋或房屋。有几件事要注意：

• 您可能会从确保汽车的公司开始，因为保险公司有时会为您保留多个保单，因此有时会为您提供折扣。
• 您可能还会考虑洪水保险或地震覆盖范围，具体取决于您的位置。
• 有时，房主先前提出的索赔可能使得获得保险很难。一份线索报告（消费者报告机构LexisNexis提供的索赔信息报告）将披露以前的索赔，并且可以在线获得。

进行检查

在大多数州，购买合同为买方提供了一定天数来进行检查，包括房屋检查。您可能还考虑进行害虫检查，烟囱检查或下水道检查。如果您发现主要缺陷，您通常可以自由取消合同，但是再次有助于了解该过程：

• 并非每个州都要求检查员拥有任何许可或凭证。
• 房屋检查是用于您的教育，不是要向卖方维修的洗衣清单。
• 参加家庭检查，但不要跟随检查员。让他们和平地完成工作。等到检查员完成后才提出问题。
• 随身携带家庭检查清单。您需要确保检查了每个关注的领域，并且您的问题得到了充分的解决。

考虑维修请求

一些评估可能包含所谓的“条件”，这些缺陷是在贷方资助贷款之前必须纠正的某种缺陷。任何一方都可以采取措施满足贷款条件。卖方没有义务解决任何问题，甚至没有贷款人需要的维修，但是您有选择：

• 你可以签署请求维修如果房屋检查出现重大且出乎意料的问题，请卖方解决这些问题。您可能会向卖方索取信用额度以完成收盘成本或降低销售价格。
• 没有家是完美的，检查员将要查找故障。几乎可以保证。不要指望房屋检查报告中的所有内容都在销售价格上得到固定或允许。
• 保持合理并进行合理的询问。您的经纪人可以指导您。

删除意外事件

并非每个上市代理都会要求发行意外情况，但这应该做到充分保护卖方。大多数上市代理人都要求发布所有合同意外事件的发布之日。有些要记住的事情：

• 州规则和时间表可能会有所不同。例如，加利福尼亚的合同为买家提供了17至21天的时间来删除意外事件，但是根据您的位置，您可能会有更少的时间。
• 确保您的贷款是牢固的，并且在删除您的贷款应急之前可以接受评估。但是，如果您的贷方无法确认您的贷款，您可能仍然需要删除贷款意外事件。这也可能因状态而异。

做最后的演练

一个目的最后的演练检查是为了确保属性与上次查看时处于相同的状态。事故可能发生。如果您发现卖方拆除家具或拆除地毯后发现硬木地板的损失，那么该是时候要求某种补偿。也要警惕其他问题：

• 确保厕所冲洗液，没有拆除冰箱或洗衣机的漏水。打开所有灯，并操作所有电器。
• 除非您找到以前未披露的新缺陷，否则这不是要求更多维修的许可证。
• 如果您发现一个严重的问题，请立即解决它。您可能会得出一个快速解决方案，由于某些情况的紧迫性不会延迟关闭。但是，请尽量避免经济安排可以改变您的结束披露，或者您的贷款文件可能必须重新列出。

签署贷款和托管文件

如果您无法亲自去托管公司来照顾这一点，则托管官可能会将移动签名人发送给您。您可能会额外支付一点，但这是一项有益的服务。移动公证人签名者将来到您的家，办公室或您指定的任何其他地方。请注意：

• 托管程序可能因地方而异。
• 您需要一个有效的照片ID。
• 您的ID上的名称必须与您的贷款文件相同。如果您最近结婚或离婚，这可能会导致问题。

存入资金余额

在您签到房屋以确保您的期望以及何时准备关闭的贷款时，将其余的首付和关闭费用存入其余费用。这里的一些注意事项包括：

• 带上应支付的托管支票。您不能存入现金或个人支票。通常，只有在关闭之前有足够的时间可以清除个人检查。
• 期望托管量。结束后，您应该收到一些钱的退款。托管可以邮寄支票或将退款汇款给您的银行。
• 考虑要求您的银行将资金直接汇到托管。这将为您节省物理交付认证支票的麻烦。

关闭托管

当标题公司从录音机办公室收到已记录文件的确认时，托管关闭。这个日期通常是在您签署托管和贷款文件后几天。当天关闭很少发生。一般记录规则包括：

• 您的财产契据，卖方的重新调查以及信任的契据将在公共记录中记录。
• 关闭后的邮件几周，您将收到原始契约。
• 当您的交易记录时，标题公司将通知您的代理商，而您的代理商会致电您。
• 除非您的合同另有规定，否则该财产是您在记录后的属性。

就是这样。你完成了。立即更换锁，享受您的新家！