什么是巨型贷款？

关键要点

巨型贷款是超过联邦住房金融机构定义的一致贷款金额的房屋贷款。
由于巨型贷款是用于昂贵房地产的大型贷款，因此成本也比例更高。
巨型贷款是超过您所居住地区的贷款限额的抵押贷款。
这些贷款是为收入较高或财务稳定的人设计的。
要获得资格，您需要拥有大量的储蓄或资产，未偿还的信贷以及低债务与收入比率。

巨型贷款的定义和示例

巨型贷款从可用的大型贷款余额中获取他们的名字。符合贷款在2022年，该国大部分地区的上限为647,200美元，并在借款人的资格上有其他规则。

在某些高成本地区，贷款限额要高得多，以考虑当地住房市场。例如，在洛杉矶县，2022年限额为$ 970,800（由于它是高成本面积，因此647,200美元的单位基线乘以150％）。

提示

如果您想借用更多贷款限额在您所在的地区，您需要使用巨型贷款或找到另一种创造性的方法来确保融资。

巨型贷款如何工作？

银行和其他私人投资者发行巨型贷款。这些贷方通常不会向GSE出售巨型贷款，因此他们可以设计自己的批准标准。每个贷方都有独特的目标和疑虑，因此每个巨型贷款计划都是独特的。因此，在各种贷方中购物是很明智的，因为您可能会发现不同的定价和批准标准。

找到适合您的财务状况和所购买财产的贷方。例如，一个贷方可能会使第二套房的贷款变得更加容易，而另一个贷方的首付要求更高。

有资格获得巨型抵押

与任何贷款一样，您需要符合批准标准。巨型贷款比传统贷款更难获得资格。贷款金额更高，因此，鉴于发行Jumbos的风险增加，贷方更有选择性。

信用记录：您需要良好的信用才能获得巨型贷款的批准。一个FICO得分在700中，很可能是需要的，但是其他因素可能需要得分略低。
首付：巨型抵押贷款通常需要20％或更高的付款。但是，一些主流巨型贷款人将以约10％的降低付款工作。您甚至可能会看到较低要求的广告。要获得少量首付的巨型贷款资格，您需要良好的信贷，高和稳定的收入或大量的储备资产。
收入和资产：对于这些大型贷款，贷方需要文件以证明您有足够的收入和资产来负担所购买的财产。一致的收入是最好的。自雇人士需要税收文件和有关其业务的其他信息，工资收入者需要W2表格。贷方还喜欢看到可用的储备资产来支付六到12个月的付款。
债务收入比：低债务收入比申请贷款时总是有帮助的。贷方可能会使用43％作为目标，但该数字不是用石头设定的。如果您有可用的资产，贷方可能会在收入计算中考虑这些资产（或这些资产的收益）。

每个贷方都有不同的资格标准。例如，摩根大通银行（JP Morgan Chase Bank）需要：

出色或出色的信用评分（FICO 800-850，Vantage 781-850）
某种形式的储备
至少20％的首付
足够的收入来偿还贷款
债务收入比率为43％或更低
贷款与价值比率为80％或更低

重要的

巨型贷款并非旨在帮助借款人“伸展”并购买更多的房屋。取而代之的是，它们是为了购买比平均水平昂贵的房屋的财务安全借款人。

巨型贷款的费用是多少？

巨型贷款由于是较大的贷款，因此每月付款要高得多，因为它们被压缩为与较小贷款相同的条款。但是，当您考虑利息，关闭成本和抵押保险时，成本都高得多。

利息指控

从历史上看，巨型贷款的利率比符合贷款的利率更高。当您考虑更大的风险时，这是有道理的。另外，批准不适合整洁类别的一次性借款人对贷方来说是劳动密集型的。但是，巨型贷款利率目前与常规贷款利率相似，您甚至可能会找到较低利率的巨型抵押贷款，或者能够在固定利率和可变利率之间进行选择。无论如何，您仍然需要更多感兴趣使用巨型贷款。

例如，假设两个房主有相同的利率30年抵押贷款的3.78％。一位房主有20万美元的抵押贷款，另一个房主的抵押贷款为120万美元。在他们的抵押贷款期间，拥有20万美元抵押贷款的一笔利息将支付超过108,000美元的利息，而120万美元抵押贷款的抵押贷款将支付超过80万美元的利息。

关闭费用

像其他任何房屋贷款一样，巨型贷款具有关闭费用。然而，评估费由于专门的物业或高价购买，可能高于平均水平。在某些情况下，您需要两次评估才能批准巨型贷款。关闭成本往往范围在房屋价值的2％至5％之间 - 120万美元的贷款将比较小的贷款高得多。

笔记

通常，买方支付结局费用，但您也许可以与卖方进行谈判，以获得一些帮助，具体取决于市场条件。

抵押保险

借款人拖欠贷款时，抵押保险会保护贷方。符合贷款和政府计划通常要求借款人在进行少量首付款时购买此保险，因为他们可能不会在止赎中收回所有资金。

但是巨型贷款不同。您是否需要付款私人抵押保险（PMI）在不合格的贷款中取决于贷方 - 有些人可能允许不到20％的贷款，而没有PMI。

巨型贷款的替代品

巨型贷款并不是在热房地产市场上购买豪华房屋或物业的唯一方法。如果您不渴望承担大量债务，或者您遇到了批准巨型贷款的困难，那么另一种方法可能会更好。

背包贷款

您可以使用较小贷款的组合，而不是一笔大贷款。贷方可以分解贷款的方式有几种不同的方式：

80/20贷款：凭借80/20的背包贷款，您将获得“第一”抵押贷款，占该物业购买价格的80％。因为你有80％贷款价值（LTV）比率，您避免支付PMI。这第二抵押覆盖剩余的20％购买价格。
80/10/10：使用80/10/10的方法，您还以80％的LTV获得了第一笔贷款。然后，您进行10％的首付款，仅剩10％的第二次抵押贷款。

Piggyback Loans解决了支付PMI的问题，但您仍在借大笔钱。通常，您需要批准的高信用评分，但是如果您符合其他条件，则可能有资格获得600年代的FICO分数。

此外，第二抵押贷款的利率往往高于第一抵押贷款的利率，因此您的借贷成本可能会更高。使用贷款计算器或摊销表。

笔记

请注意，一些背包的安排使用气球贷款。例如，您可能需要还清一张或两个贷款或再融资15年内。

我需要巨型贷款吗？

尽管有充分的理由获得巨型贷款，但在尝试确保贷款之前，您可能会考虑一些因素。

验证限制

在决定巨型抵押贷款之前，请验证您需要一个。巨型贷款不一定不好 - 同时，利率可能与其他贷款相媲美。但是符合贷款或政府计划可能更适合您。

如果您处于高成本区域，则通常可以借用更多的限制。有些人使用“ Jumbo”一词来指代在这些高成本地区的贷款中，因此在讨论您的选择时要求澄清。

更大的首付

避免使用巨型抵押贷款的一种简单方法是进行更大的首付。您只需要提出足够的资金即可将贷款余额保持在当地一致的贷款限额以下。

通过这种方法，您还有更多可用的选择，并且您将在较小的贷款余额上支付利息更少。与完成相比，筹集大量现金的说法更容易说，但是如果您有可用的资金，那么这可能比支付大型贷款利息更好。