租赁财产税减免

如果您拥有出租物业，则可以通过扣除抵押贷款利息，折旧，财产税以及经营​​和维护成本来节省资金。

首先，考虑一下您是什么样的房地产投资者。您是被动投资者还是房地产专业人员？您作为一个或另一个的分类决定了如何对待收入和损失。

收入和损失的税收处理

房地产通常被认为是一种被动活动。但是，您的参与水平确定了财产产生的收入和损失的税收待遇。

房地产专业人士

这国税局（IRS）将房地产专业人士定义为在租赁业务上花费一半以上工作时间的人。这可能包括房地产开发，建筑，收购和管理。要成为专业人士，您还必须每年花费超过750小时才能从事房地产租赁物业。

房地产专业人员的活动不被视为被动活动。取而代之的是，您产生的收入被认为是积极收入（即非帕斯收入）。因此，您可以使用损失来抵消其他收入（例如工资，薪水，利息和股息），并避免3.8％净投资如果租金产生收入，税收。

物质参与

如果您作为房地产专业人员进行了实质性的参与，则您的租赁财产参与将获得非税收税收待遇。您可以使用任何损失来抵消其他类型的收入，并且您不会缴纳净投资税。

根据美国国税局的说法，如果您满足以下任何测试：

• 您在一年中参加了500多小时的活动。
• 您可以在活动中完成全部（或几乎全部）工作。
• 您在这一年的活动中工作100多个小时，并且至少与其他任何人一起工作。
• 该活动是一项重要的参与活动（SPA），您在水疗中心参加至少500小时。
• 您在过去的10年中的任何五年（无论是否连续）中进行了实质性参加活动。
• 这项活动是一项个人服务活动，您在任何三个税务年度中进行了实质性的参与。
• 根据所有事实和情况，您在这一年中以“常规，连续和实质性的基础”参加了活动。
  

积极参与

与物质参与相比，积极参与的参与标准较低。如果您“以重要而真正的理性做出管理决定”，那么美国国税局就会积极参与。算作积极参与的管理决策包括：

• 批准新租户
• 确定租赁条款
• 批准支出

如果您通过做出管理决策积极参与（并且对投资至少有10％的权益），那么您可能会扣除某些被动损失。

这种参与水平允许特殊的被动损失规则。通常，如果您的修改后的调整后总收入（MAGI）是$ 100,000或以下。扣除阶段如果您的毛刺在100,000美元至150,000美元之间。一旦您的Magi超过$ 150,000，您将无法承受任何被动损失。超过25,000美元的损失可以带到次年。

被动活动

另一方面，如果您的租赁物业是一项副业投资（并且您没有实质性地参与投资），则被认为是一种被动的活动。在这种情况下，任何被动活动损失只能用于抵消被动活动收入。换句话说，您不能使用租赁物业的任何损失来庇护其他应税收入。取而代之的是，损失将继续前进，直到您产生被动收入或出售投资为止。

出租物业收入来源

如果您拥有租赁物业，则必须报告您收到的所有租金收入，但要记住的不仅包括每月租金支票。

租

您收到的租金的钱通常在您收到的那一年应纳税，而不是应付或赚取的税款。这意味着任何预付款还必须将其视为收入。

例如，假设您以每月1,000美元的价格出租房屋，需要新的房屋租户当他们签署A时支付第一个和最后几个月的租金租。在这种情况下，您必须宣布您收到的2,000美元，即使其中的2,000美元中的1,000美元涵盖了未来几年的时期。

租户支付费用

费用如果费用是为了支付他们没有义务支付的费用，则您的租户将其算作租金收入。例如，假设您的房客支付水费并从定期租金付款中扣除。在这种情况下，您必须将金额包括在租金收入中。根据费用，您可以将金额作为租金费用扣除。

服务交易

如果您的房客提供交易服务以换取租金，则必须包括公平的市场价值服务作为收入。例如，如果您的租户为租赁房屋绘画以换取一个月的租金（价值1,000美元），则即使您没有收到现金，您也必须将1,000美元作为收入中的收入。但是，您将能够扣除$ 1,000的费用。

安全存款

安全存款如果您的意图是在租赁结束时将钱退还给租户，则不应纳税。但是，如果您的房客不符合租赁条款怎么办？例如，假设您收集了500美元的保证金，而您的房客则移出，并在墙上留下了500美元的维修费用。您必须将当年的500美元作为收入（但您也可以扣除维修费用）。

请注意，用作最终租金付款的保证金被视为提前租金。因此，您必须将其包括在收到的一年中。

租赁财产税减免

作为租赁财产所有人，您可以扣除与购买，经营和维护财产有关的各种费用。这是最常见的扣除额的摘要。

抵押利息扣除

获得抵押费用（例如佣金和评估费用），当您付款时不可扣除。相反，这些费用被添加到您在物业中的基础上。

尽管如此，您仍可以扣除最高750,000美元的利息（如果您在2017年12月16日之前拿出抵押贷款，则可以扣除第一或第二套房的抵押贷款债务的利息。对于投资物业，您可以扣除抵押贷款利息作为业务费用。

你的抵押公司会给您发送IRS表格1098每年都显示您全年支付了多少利息。如果您的一部分付款包括一笔钱第三方托管账户要支付税收和保险，您的抵押公司也应将其报告给您。

虽然报告房屋抵押贷款利息计划a在1040或1040-SR税表中，在附表E上报告了出租物业抵押贷款利息。

出租物业折旧

另一个关键的减税是津贴折旧。折旧使您可以扣除财产的使用寿命，而不是在购买（或改进）时进行一次大规模扣除。美国国税局可让您贬值，如果它符合这些要求：

• 您拥有该财产。
• 您在业务或产生收入的活动中使用该物业。
• 该物业具有可确定的使用寿命 - 意味着它磨损，腐烂，用完，过时或因自然原因而失去其价值。
• 您希望该物业持续一年以上。
• 该物业没有用于服务，后来在同一年被处置（或不再用于业务）。

1986年后，使用改进的加速成本回收系统（MACR）。该方法将成本（和折旧扣除）传播到27。5年中，而国税局认为租赁财产的“有用生活”。

虽然折旧现在可以为您节省金钱，但美国国税局可能想要一些钱。如果您将财产折旧，然后以折旧的价值出售，则您将欠款折旧税收税。许多房地产投资者使用1031交流推迟税收 - 包括折旧夺回和资本利得税。由于房地产市场的总体下降，您的出租物业也可能会下降市场价值（称为经济折旧。

维修和改进

租赁财产所有者可以假设他们在财产上所做的任何事情都是可扣除的费用。根据国税局的说法，事实并非如此。

维修使您的出租物业状况良好，是您支付费用的一年中的可扣除费用。维修包括绘画，修理损坏的厕所以及更换故障的灯开关。

改进为您的财产增加了价值，并且在您支付费用时不可扣除。取而代之的是，您通过将财产的使用寿命贬值来恢复改善（和购买）财产的成本。改进可能包括新的屋顶，露台或车库。

从税收的角度来看，您应该在出现问题时进行维修，而不是等到它们繁殖并进行翻新。

财产税

财产税是租赁财产所有者的持续费用。房主可以扣除总计10,000美元（如果您已婚并单独提交的5,000美元），则可以扣除财产税，要么州和地方所得税或营业税。但是，该限制不适用于业务活动。根据您参与该物业的水平，您可能可以将全额扣除作为业务费用。

旅行费用

您在旅行上花费的钱可以收取租金或维护租赁物业。但是，如果旅行的目的是进行改进，则必须恢复这笔费用作为改进的一部分。

有两种扣除方法旅行费用：使用实际费用或标准里程率。在2025年，业务使用的标准里程率为每英里0.70美元。 2024年为0.67美元。

其他常见费用

除抵押权益，维修和折旧外，您可以扣除的其他一些常见费用包括：

• 广告
• 员工和独立承包商
• 内政部费用
• 保险费
• 草坪护理
• 伤亡损失（飓风，地震，洪水等）或盗窃
• 专业服务（例如，会计师，税务准备者，财产经理，律师）
• 公用事业
  
• 用于租赁活动的个人财产（例如电器和家具）的成本

什么是不可扣除的？

国税局法规可能会根据特定情况而有所不同，但通常不允许扣除一般费用。这些一般类别将在下面讨论。

个人费用

通常，您不能扣除仅个人且与出租物业无关的费用。这些可能包括个人购买食品，衣物或旅行。在许多情况下，您可能会发现自己暂时留在自己拥有的出租物业中，例如，您可能会在现场独自进行维修。您住宿的个人支出不可扣除。

空缺期间的费用

您可能无法扣除与租赁财产相关的费用，或者没有赚取租金收入。这可能包括抵押贷款利息或广告费用之类的费用。请注意，根据您的管辖权，可能会有排除或特定的法律。此外，如果您是现金基础纳税人，则不能扣除未收取的租金，因为这些租金尚未被捕获或收入。

旅行费用

通常，从您家到租赁物业的旅行费用被视为个人支出，而不是免税。但是，您可以扣除往返物业以进行维护或管理的成本。

罚款和罚款

与其他类型的税收减免一样，您可能不允许扣除罚款和罚款成本。如果由于违反法律，规则或房主协会的指南，某些罚款和罚款可能不会作为出租财产的支出。

公寓和合作社

租金公寓合作社有一些特殊的规则：

• 公寓： 如果租金是 公寓，您可能会支付会费或评估以维持公共区域，例如大堂，电梯和娱乐区。当您出租公寓时，您可以扣除与此共同财产相关的折旧，维修，利息和税款。但是，就像单户租金一样，您不能扣除花费的钱资本改进，例如在会所对小屋的评估。相反，您必须贬值成本的份额。
• 合作社： 您出租的合作公寓的费用是可扣除的。这包括支付给合作住房公司的维护费。资本改善的治疗方式有所不同。您不能扣除改进成本，也不能贬值。相反，您必须将改进的成本添加到您的成本基础在公司的股票中，减少您的资本收益当你卖时。

记录保存

根据IRS的附表E，有一些杂项支出的空间。这使您可以灵活地扣除的物品。但是，请准备好支持您的索赔，并分别与资本改善的索赔进行维修和维护。请记住，您花在改进上的钱可以减少您的税收责任当你卖时。

计划继续支持文档（例如约会书籍，日记，日历和日志），以证明您的积极参与以及每年花费的时间。

底线

当您在跳入之前考虑税收规则时，租赁财产所有权往往是最有利可图的。由于有很多扣除额，因此可以知道您有资格的税收是值得的，因此您可以最大程度地提高底线。而且，必须了解税收如何工作关于您的租金收入和最终出售您的财产。有关更多指导并帮助扣除，税收和计划，请务必咨询合格的税收专业人员。