仅利息抵押贷款如何工作？

如果您想每月付款抵押这比您在固定利率贷款上获得的要低，您可能会被仅利息抵押。通过在您的贷款期限开始时不需要几年的本金付款，您将拥有更好的每月现金流量。

但是，只要兴趣时期就发生了什么？谁提供这些贷款？什么时候有意义？这是这类抵押的简短指南。

仅利息抵押的结构如何

最基本的是，仅利息抵押贷款是您在最初几年（通常是五或10的）仅支付利息的一种，一旦那段时间结束，您就开始支付本金和利息。如果您想在仅利息期内进行本金付款，但这不是贷款的要求。

通常，您会看到仅兴趣的贷款结构为3/1、5/1、7/1或10/1可调节的抵押贷款（武器）。通常，仅利息期等于可调节利率贷款的固定利率期。例如，这意味着，如果您有10/1的臂，则只能在头10年中支付利息。

在仅兴趣的手臂，在介绍期结束后，利率将根据基准利率（例如喂养资金利率或确保过夜融资率（SOFR）加上由贷方确定的边距。基准利率随着市场的变化而变化，但是在您拿出贷款时的利润率是预先确定的。

费率上限限制了利率的变化。所有武器都是如此，而不仅仅是兴趣的武器。这初始利率上限说，在3/1的手臂和5/1的手臂上通常是两个。凯西·弗莱明，《贷款指南：如何获得最佳抵押》的作者。这意味着，如果您的起始利率为3％，那么仅利息期限在第四年或第六年就结束，您的新利率将不会高于5％。在7/1臂和10/1臂上，初始费率上限通常为5％。

此后，不管ARM的介绍期是多少，费率的增加通常限制为每年2％。终身帽弗莱明说，几乎总是比贷款的起始利率高出5％。因此，如果您的起始率为3％，则八年级可能会增加到5％，在第九年增加7％，而10年级的最高为8％。

仅利息期结束后，您就必须在整个贷款期限内开始偿还本金 - 完全损坏基础，在贷方说话。当今仅兴趣的贷款没有气球付款;弗莱明说，通常甚至不允许他们。因此，如果7/1 ARM的整个期限为30年，仅利息期为7年，在八年级中，您的每月付款将根据两件事重新计算：首先，新利率，其次，其次是在剩余23年中偿还本金。

固定利率贷款

固定利率的仅利息抵押并不那么普遍。凭借30年固定利率利息的贷款，您只能支付10年的利息，然后支付利息和剩余20年的本金。假设您在最初的10年中对委托人一无所有，那么您的每月付款将在第11年大幅上升，这不仅是因为您会开始偿还本金，而且因为您将在短短20年中偿还本金而不是30年。由于您在仅利率重置时不偿还本金，因此您的新利息支付基于整个贷款金额。

100,000美元的利率为100,000美元的贷款，在头10年中，每月只需291.67美元，但剩余20年（几乎两倍）的每月579.96美元。

在30年以上，$ 100,000的贷款将花费您$ 174,190.80，额定为（$ 291.67 x 120付款） +（$ 579.96 x 240付款）。如果您以3.5％的利率（如上所述）取出了30年的固定利率贷款，则您30岁以上的总成本为161,656.09美元。这是只有$ 12,534.71的仅利息贷款的利息，而额外的利息成本就是为什么您不想保留只有利息的贷款。您的实际利息费用但是，如果您扣除抵押贷款利息税。

这些类型的贷款可广泛可用吗？

由于这么多借款人在住房期间遇到了仅利息的贷款气泡多年来，银行今天不愿提供该产品。Yael Ishakis，纽约布鲁克林FM房屋贷款副总裁，以及《购买房屋的完整指南》的作者。

弗莱明（Fleming）说，大多数是巨型，可变利率贷款，固定期间为五年，七或10年。巨型贷款是一种不合格贷款。与符合贷款不同，不合格贷款通常不符合出售给政府资助的企业的资格，Fannie Mae和弗雷迪·麦克（Freddie Mac）- 最大的抵押贷款购买者，也是如此广泛的贷款符合贷款的原因。

当房利妮（Fannie）和房地美（Freddie）从抵押贷款人那里购买贷款时，他们为贷方提供了更多的钱，以发行额外的贷款。不合格的贷款（例如仅利息贷款）的贷款有限二级抵押市场，因此很难找到想要购买它们的投资者。越来越多的贷方坚持使用这些贷款，并在内部为它们提供服务，这意味着他们拥有少量贷款的钱。因此，仅利息贷款并不那么广泛。即使仅利息贷款不是巨型贷款，它仍然被认为是不合格的。

由于仅利息贷款不像30年的固定利率贷款那样广泛使用，因此“找到良好利息的贷方的最佳方法是通过具有良好网络的知名经纪人，因为它需要一些认真的购物来查找和比较优惠，”弗莱明说。

比较费用

弗莱明说：“仅利率特征的利率增加因贷方而有所不同，但要计算您的利率至少要支付0.25％的保费。”

相似地，惠特尼·费特（Whitney Fite）首都市政贷款的专业贷款，高级副总裁，说，仅利息抵押贷款的利率比摊销固定利率贷款或ARM的利率高约0.125％至0.375％，具体取决于细节。

与固定利率贷款或完全摊销的部门相比，您的月度付款方式是您每月付款的外观，每个贷款的额外付款方式都是典型的贷款利率：

• 7年，仅利息臂，3.125％：$ 260.42每月付款
• 30年固定利率的常规贷款（不利息），3.625％：$ 456.05月付款
• 7年，完全摊销的部门（30年摊销），2.875％：$ 414.89每月付款

在这些速度上，在短期内，与30年年度固定利率贷款相比，最初七年借入的每月每月每月少于100,000美元的每月费用减少195.63美元，而每月降低154.47美元，而完全摊销的7/1 ARM则减少了154.47美元。

不可能计算实际终身成本当您将其取出时，可调节利率的利率贷款是因为您不知道每年的利率将重新设置为什么。弗莱明说，也没有办法打球成本，尽管您可以确定一生利率上限和合同的地板。这将使您可以计算最低和最高终身成本，并知道您的实际成本将介于两者之间。弗莱明说：“虽然这将是一个巨大的范围。”

仅利息抵押的税收影响

仅利息抵押贷款有几种税收影响。首先，抵押贷款的利息可以在包括美国在内的几个国家免税。结果，借款人可能能够通过从应税收入中扣除其仅利息抵押贷款的利息部分来减少其总税款。

其次，投资财产仅利息抵押贷款的利息支付可以作为业务成本扣除。这也可以降低租金的应税收入并有助于抵消租金收入。请注意，这些类型的贷款可能更难获得新业务。

最后，借款人在仅利息期限内进行较小的每月付款，可以为其他目标（例如投资或建立企业）提供更大的现金流量。由于额外的流动性，可能会有与这些行动相关的税收优惠的前景。例如，投资者可以使用现金节省来投资股票，直到需要本金付款为止；这可能会导致比平常更高资本收益或损失。

底线

仅利息抵押贷款可能具有挑战性，一旦利息期结束，您的付款将大大增加。如果您的利息贷款是一支武器，那么如果利率上升，您的付款将增加更多，这在低利率环境中是一个安全的赌注。这些贷款最适合精致的借款人，他们完全了解他们的工作方式以及他们的风险。