您应该了解房地产评估

房地产估值考虑了有关财产的许多艰难事实，例如其位置，地块，便利设施和平面图。另一个因素更难衡量，这就是财产所有人将产生的未来利益的现值。

这个概念与相对较长的承诺和购买房地产的高价有关。房屋所有权不是大多数人的休闲或短期承诺。

准确的估值不仅对买卖双方，而且对购买购买的银行，保护他们的财产保险公司以及对所有者征税的地方政府都很重要。

评估概念

财产的价值定义为财产所有权产生的未来利益的目前价值。

与许多人不同消费品很快使用的是，不动产的好处通常会在很长一段时间内实现。对财产价值的估计必须考虑经济和社会趋势，政府控制或法规以及可能影响价值四个要素的环境条件：

• 要求：经济手段支持的所有权的需求或需求满足愿望
• 公用事业：财产满足未来所有者的愿望和需求的能力
• 缺乏：竞争物业的有限供应
• 可转让性：所有权的易用性转移给新主人

价值与成本和价格

价值不一定等于成本或价格。

成本是指与产品的创建和营销有关的实际支出，例如材料，人工和广告。

另一方面，价格是某人愿意为产品支付的金额。

而成本和价格可以影响价值，他们没有决定价值。房屋的销售价格可能为15万美元，但价值可能更高或更低。例如，如果新主人在房屋中发现严重的缺陷，例如故障基础，则房屋的价值可能低于价格。

市场价值

评估是意见或估计关于特定属性截至特定日期的价值。

评估报告由企业，政府机构，个人，投资者和抵押公司关于房地产交易的决定。评估的目的是确定财产的市场价值，或财产将带来竞争性和开放市场。

市场价格（物业实际出售的价格）可能并不总是代表市场价值。例如，如果卖方因威胁的威胁而受到胁迫止赎，或者如果私下出售，则该物业可能以低于其市场价值的价格出售。如果竞标战争爆发了财产，那么情感而不是价值可能会带来一天。

评估方法

准确的评估取决于有条理的数据收集。收集并分析了与该物业所在的地区，城市和社区有关的属性和一般数据的具体数据，以达到价值。

评估使用三种基本方法来确定属性的价值。

方法1：销售比较方法

这销售比较方法通常用于评估单户住宅和土地。有时称为市场数据方法，这是对与最近出售的具有相似特征的属性的比较得出的价值的估计。

这些类似的属性称为比较。为了提供有效的比较，每个都必须：

• 与主题财产尽可能相似
• 去年在一个开放的竞争市场上已出售
• 在典型的市场条件下已出售

在评估过程中至少应使用三到四个可比性。要考虑的最重要的因素是尺寸，可比的功能，以及（也许最重要的）位置，这可能会对物业的市场价值产生巨大影响。

比较的品质

由于没有两个属性完全相似，因此将对可比较的销售价格进行调整，以说明影响价值的不同特征和其他因素，包括：

• 建筑物的年龄和状况
• 销售日期，如果经济变化在销售日期和评估日期之间发生
• 销售条款和条件，例如财产的卖方受到胁迫的胁迫，或以折扣价之间出售财产
• 位置，由于类似的物业在附近的价格可能有所不同
• 物理特征，例如批量，园林绿化，建筑类型和质量，房间的数量和类型，居住空间的平方英尺，硬木地板，车库，厨房升级，壁炉，游泳池和中央空气。

该物业的市场价值估计将属于可比喻的调整后销售价格所形成的范围内。由于对可比较的销售价格的一些调整将比其他调整更为主观，因此加权通常，考虑到调整量最少的比较物质。

方法2：成本方法

这成本方法可以用来估计通过添加一座或多个建筑物改善的属性的价值。该方法涉及建筑物和土地价值的单独估计。折旧。添加估计值以计算整个改进属性的值。

成本方法首先是假设合理的买家不会为现有改善的财产支付的费用要比购买可比地块并建造可比建筑物的费用要多。当评估的物业是不经常出售且不会产生收入的类型时，这种方法很有用，例如学校，教堂，医院和政府建筑物。

可以通过几种方式估算建筑物成本，包括平方英尺的方法，即最近建造的可比较的每平方英尺的成本乘以主题建筑物的平方英尺数量；现场方法，基于各个建筑物组件（包括劳动力和材料）的衡量标准的建设成本估算成本；和数量调查方法，该方法估计了数量原料需要替换主题建筑物以及当前价格材料和相关的安装成本。

折旧

出于评估目的，折旧是指对不动产改善的价值负面影响的任何条件。它考虑到：

• 身体恶化，包括可治愈的恶化，例如绘画和屋顶替换以及无法治愈的恶化，例如结构性问题
• 功能过时，它是指财产所有人不再认为所需的物理或设计功能
• 外部因素引起的经济过时，例如位于嘈杂的机场或污染工厂附近。

方法论

• 估计土地的价值，好像是空置的，并且可以使用销售比较方法，因为土地无法折旧，因此可以最高和最佳使用。
• 估计建造建筑物和现场改进的当前成本。
• 估计因恶化，功能过时或经济过时而导致的改善的折旧量。
• 从估计的建筑成本中扣除折旧。
• 将土地的估计价值添加到贬值的成本建筑物和站点改进以确定总财产值。

方法3：收入资本化方法

这种方法通常简单地称为收入方法，仅与为寻求财产使用回报的投资者评估财产有关。

收入方法基于回报率投资者需要净利财产产生。它用于估计产生收入的物业的价值，例如公寓大楼，办公楼和购物中心。

当预计主题财产产生未来收入以及其费用是可预测且稳定时，使用收入资本化方法可以非常简单。

直接大写

鉴定人在使用直接资本化方法时将执行以下步骤：

• 估计年度潜力总收入。
• 考虑一下空缺和租金收款损失以确定有效的总收入。
• 扣除年度运营费用计算年度网营业收入。
• 估计典型投资者将为特定类型和类别类型的收入支付的价格。这是通过估计收益率或大写率。
• 将资本率应用于物业的年度净营业收入形成对财产价值的估计。

总收入乘数

这总收入乘数（GIM）方法可用于评估通常不作为收入物业购买但可能产生租金收入的物业，例如一户住宅和两户住宅。 GRM方法将财产的销售价格与其预期租金收入联系起来。

对于住宅物业，通常使用每月总收入。对于商业和工业物业，将使用年收入。

总收入乘数法可以计算如下：

销售价格÷租赁收入=总收入乘数

来自至少三个类似属性的最新销售和租赁数据可用于建立准确的GIM。然后，GIM可以应用于主题财产的估计公平市场租金，以确定其市场价值，可以计算如下：

租金收入X GIM =估计的市场价值

底线

准确的房地产估值对于抵押贷款人，投资者，保险公司和买方以及不动产的卖方很重要。虽然评估通常是由熟练的专业人员进行的，但从事实际交易的任何人都会从对房地产估值的不同方法的基本了解中受益。