住房歧视：这是什么，您该怎么办？

法律禁止在住房中种族和其他歧视。然而，住房专家和民权律师说，偏见仍然很难证明，更不用说消除了。

这是识别住房歧视的方法，旨在保护您免受歧视的法律以及如何与之抗争。

什么是住房歧视？

住房歧视是参与租赁，出售或购买财产的任何人，因为他们符合受保护阶级的某些特征，以治疗购买，租金或出售的人。住房歧视的例子包括收取更高的费用对于有孩子的潜在租房者，拒绝向某些地区展示移民申请人的房屋，或者因为出售房屋的人的种族而愿意以更少的价格购买房屋。

联邦住房歧视是基于种族，颜色，宗教，国籍，性别（包括性别，性别认同，性取向和性骚扰），家庭状况和残疾而基于种族，颜色，宗教，性行为（包括性别，性别认同，性别认同，性取向和性骚扰）的歧视。

住房歧视法

由于种族，颜色，宗教和国籍而被房东，卖方和贷方对房屋租房者和买家的歧视是由美国取缔的公平住房法1968年。联邦政府于1974年扩大了《公平住房法》，包括对性别的保护以及1988年保护儿童和残疾人的家庭。

各个州和地方管辖区为性取向和其他类别增加了特定的保护。例如，在纽约，银行或房东无法询问一个人的犯罪记录。达蒙·霍华德（Damon P. Howard），纽约市的房地产律师，负责处理住宅和商业诉讼。霍华德指出，纽约市还禁止基于移民身份或合法职业歧视。关于种族歧视的禁令已扩展到包括戴着民族发型的佩戴，例如辫子以及其他属性。

但是，即使它是非法的，尽管在许多社区中，种族隔离仍然很普遍，尽管从民权法时代。霍华德说：“法律非常适合保护人们；隐秘的问题是那些无法立即识别的事情。”霍华德说。

最近的监管变化

特朗普政府监管变更

美国进行的监管变更住房和城市发展部（HUD）民权和住房权利律师说，在特朗普政府期间，在许多情况下，在许多情况下都更加困难。 2020年9月初，HUD发布了2019年提出的最终规则更改，使个人更难提出有关住房歧视的投诉不同的影响- 也就是说，表面上似乎是中立的，但会对受保护群体的成员产生不利影响。律师说，新规则还将举证责任转移给了索赔人。最终规则在2020年9月4日在联邦公报上发表后30天生效。

2020年8月上旬，HUD还终止了前奥巴马政府2015年的肯定促进了公平住房（AFFH）法规，该法规旨在增加社区中的公平住房保护。 HUD在2019年8月的一份声明中说，规则的更改旨在“提供更适当的指导，以构成非法不同影响以更好地反映最高法院2015年的裁决德克萨斯州住房与社区事务部诉包容性社区项目公司透明

“特朗普政府重写了2013年的规定，以便现在不仅要证明政策或实践造成了损害，而且很重要，这是有牢固的因果关系和直接关系。”ajmel quereshi，NAACP法律辩护和教育基金公司（LDF）的高级法律顾问。 “这些要求是重叠，混乱和重复的，他们努力阻止受害者甚至听到投诉。”

霍华德总结了两种监管变化的双重影响，“如果您是一个有色人种的人，则表现出歧视性的影响更加困难，而在一个主要的白色社区或建筑物中被否认租赁。但是，aff的变化使全白人或建筑物的可能性较小。”

拜登给药法规逆转

2021年1月，拜登总统签署了执行命令，这些命令最终可能会扭转前特朗普政府的住房政策。一项行政命令要求HUD审查当时的Trump政府对影响和不同影响法规的变化。另一个指示所有部门实施美国最高法院的裁决，即禁止性别歧视的民权法必须包括性别认同和性取向。HUD在2021年2月上旬宣布将调查歧视案件LGBTQ+人寻找住房。

在2021年春季，HUD还恢复了前特朗普政府删除的规则，以解决系统性的种族主义和住房歧视。

拜登政府还建立了一个工作组财产评估和估值公平（摊铺）识别和解决家庭评估中的种族偏见。研究人员已经表明存在价值差距在多数黑人和多数白人社区之间，以其他可比的房屋。在此类社区中，评估师对财产的系统低估可能会对少数群体和社区的财富产生重大的负面影响。 Pave试图解决这个问题。

住房歧视持续存在

尽管土地的法律现在禁止住房偏见，但事实是，对于租房者和买家来说，住房歧视（尤其是种族歧视）在美国许多地方都存在一个严重的问题，确实确实，房屋卖方和房东不再能说出“只说“白人”或强制执行的广告限制性盟约那禁止向种族或宗教少数群体出售（美国最高法院在1948年的里程碑Shelley诉Kraemer决定）。银行不能仅仅因为种族而公开否认借款人的抵押贷款 - 曾经在美国很普遍，实际上，联邦住房政策已通过红线。

但是卖方，房东和银行家可以以更微妙的方式歧视。其中包括拒绝向特定社区中的申请人列表或指导申请人，他们是少数群体成员到已经普遍存在的社区，从而促进种族隔离。

此外，根据HUD的说法，住房歧视研究表明，“全国社区中的同性夫妇和跨性别者的经历显然比寻求租金住房时的直及其善良的待遇要低。”

纽约民权律师说：“住房歧视是最阴险的歧视形式之一。”Alanna Kaufman，代表客户参与住房和就业歧视案件。 “尤其很难判断您在住房而不是就业中是否受到歧视。

例如，三年新闻日2019年发表的调查发现，在纽约的长岛萨福克郡和拿骚县（该国最自由的国家之一）中，“对少数族裔潜在的购房者和少数民族社区的广泛且不平等的待遇”。证据用少数族裔和白人卧底购房者作为测试人员，表明在40％的测试中，经纪人与白人测试人员相比，将少数族裔测试人员暴露于不同的治疗中。对于黑人测试人员，该发病率上升到近一半：黑人测试人员有49％的时间经历了49％的时间，拉丁裔/拉丁测试人员的时间为39％，亚洲测试人员有19％的时间。

不同的影响法律责任理论的目的是解决具有歧视受保护群体的效果的实践，这是否是他们的特定意图。一个例子是合作社对合作社公寓开发的现有居民的合作申请人的优惠待遇种族歧视考夫曼说，针对受保护的团体的实践。她补充说，这种做法“即使表面上似乎是中立的，对不同种族的成员会产生不成比例的影响。这是受规则制定影响的主张的类型，并且使成功的索赔类型更加困难。”

在具有隔离或歧视特定群体史的社区或住宅建筑中，不同的影响理论通常是相关的。

抵押贷款的歧视

关于抵押贷款的歧视，一项2020年1月对1976年至2016年住房中种族和种族歧视的研究发现，在抵押市场中，“拒绝贷款的种族差距仅略有下降，并且种族差距抵押成本根本没有下降，表明持续的种族歧视。”拜登政府最近采取了步骤来打击红线的歧视性实践，并有助于减少贷款中的种族偏见。

除了彻底否认外，抵押贷款歧视还包括以少数申请人应有资格的贷款方式进行贷款：加利福尼亚大学研究人员对近700万30年的抵押贷款进行分析，伯克利大学发现，黑人和拉丁美洲/拉丁裔申请人在抵押贷款利息上支付了近0.09％的薪水，而与重建费用相比，与白人差异更高的费用付出了近0.09％的费用。使用在线或智能手机应用程序时，他们的表现稍好一些。

抵押贷款中的反歧视法包括《公平住房法》和同等信用机会法，1974年通过，并由消费者金融保护局（CFPB）和国家监管机构。

歧视制造黑人美国人的财富建设

住房歧视使人们不仅仅是一个居住的地方。从建立财富的角度来看，这对黑人美国人建立和传播世代财富的能力一直是毁灭性的。华盛顿特区的城市研究所（Urban Institute）2019年的分析发现，在45岁或45岁以上购买房屋的人的平均住房财富为60或61岁，黑人为26,668美元，白人为104,866美元。

这财富差距很大程度上归因于以下事实：较小比例的黑人能够在35岁之前购买第一套房，而他们的第一批房屋的价值较低，并且以比白人更高的债务和更少的债务购买。此外，黑人通常不会在第一个房屋之外维持房屋所有权，这更常见于第一次购买后租金。

根据经济政策研究所的研究，美国的白人家庭中位数是非裔美国人家庭的8倍，该研究所是一个引用联邦政府数据的非党派非营利性智囊团。更重要的是，在过去的几十年中，差距恶化而不是改善。

如何反击住房歧视

如果潜在的购房者或租房者认为自己有歧视，他们该怎么办？

在反歧视和骚扰法律下，私有财产的所有者可以合法地拒绝出租或出售给任何人，并且出于任何原因，只要没有针对“受保护的阶级”的歧视基础。这意味着证明歧视并不总是容易的。

律师说，通过积极倾听经纪人，代理商和贷方并记录笔记来记录经验是收集与州或当地公平住房官员或与执行公平住房法的联邦机构HUD提出证据所需证据所需证据的最佳方法。他们建议寻找以下内容：

红旗语言

记下可能是歧视的陈述或建议。

“在与房地产经纪人打交道时，您可以适应代理商正在使用的语言类型（例如，如果他们说，这是一个非常合适的人'，或者'我不觉得您会在这个社区中在家'或'我不觉得这对您来说很合适，或者'我觉得您会在这个社区中快乐'。如果您觉得这个人试图将您引导到某些种族或宗教的某些社区，那通常可能是旗帜。”考夫曼说。

意外的障碍

即使申请人在财务上有资格获得房屋或公寓之后，突然出现的障碍是另一个迹象。考夫曼说：“您尝试租用或购买公寓（被拒绝），然后您发现它仍在市场上。”

考夫曼说：“我们在种族歧视中最常看到的是有人被告知公寓在它们时不可用。外面的一个标志说，公寓可用，而你却没有。这很常见。”

在这样的情况下，与诸如组织的组织很有帮助公平住房正义中心或类似的非营利组织或当地人权委员会，这些委员会可以发送不同种族的测试人员来测试不同的治疗方法。考夫曼说：“通常，作为律师，我们与与不在同一受保护阶层的人进行测试的组织合作，这可能是一个很好的证据。”

霍华德说，购房者还可以执行自己的搜索，以了解经纪人是否未能显示市场上的所有房屋，或者在抵押贷款的情况下，以检查银行已发布的费率以确认有什么利率。

负信贷信息

如果租房者认为由于以下原因之一被歧视，他们可以追索道路：

• 由于从消费者报告机构获得的负面信息或不足的信息，他们被拒绝了房屋。
• 他们被收取更高的租金。
• 租金的条款受不利信用信息的影响。

在这些情况下，联邦和州公平信贷法要求将申请人告知他们拒绝或收取更高租金的原因；提供了报告负面信息的机构的名称和地址；并告知申请人在60天内向该信贷机构索取免费报告的免费副本。房客可以对报告的准确性提出异议，并在报告中添加自己的“消费者陈述”。

同样，可疑的抵押贷款歧视申请人也有权查看任何负面的信用信息并提出异议。他们可以向CFPB报告可疑的抵押贷款歧视或欺诈行为，以指控涉嫌违反《平等信用机会法》，并因涉嫌违反《公平住房法》而获得HUD。

获得帮助的步骤

如果您认为自己受到种族，性别，民族血统，宗教，残疾的住房或出于法律禁止的其他原因而受到歧视，则需要采取以下步骤：

获得州和/或当地协助

联系您的州或当地公平住房委员会或公平住房中心。为了帮助找到当地的公平住房中心，请尝试联系国家公平住房联盟在华盛顿特区，公平住房中心可以派出测试人员，以找到租金和销售和抵押贷款中的歧视证据。

在某些州，例如纽约，个人还可以向州人权或州检察长的民权局或当地与城市人权委员会提出投诉。霍华德说，这些政府机构可以调查投诉，如果有可能的话，请举行听证会以确定事实。但是，当地特工提出投诉的痛苦有时取决于该地区的政治。

提出联邦投诉

填写并提交管理抱怨在HUD的公平住房均等机会（FHEO）办公室，法律应该在提交后的100天内进行调查。您可以致电（800）669-9777致电住房歧视热线打印出表格并将其邮寄到最近的区域办公室，或在线提出投诉。投诉表有英语，西班牙语和其他七种语言。提出投诉的报复是非法的。 FHEO还针对抵押贷款和评估。

霍华德说，有时，美国司法部会对违反法律的人员或公司提起诉讼，尤其是在发生暴力或违反刑法的情况下。

但是，住房和民权律师说，向HUD提出行政投诉，尤其是在不同的影响场上，现在面临着重大障碍。居住在州和城市拥有强大的公平住房法的人可能会在州法院寻求补救措施。

霍华德说：“证明歧视是故意的，'截然影响'标准认识到，这可能是一个无法克服的障碍。新规则将使企业能够继续政策，如果索赔人不能确定该政策是歧视性效应的直接原因，那可能是明显的歧视性效应。”霍华德说。

因此，霍华德建议，在具有艰难的公平住房标准和机构的州和城市，最好是通过州，地方机构和法院而不是通过HUD和联邦法院采取法律行动。当地的住房，民权律师和公平住房集团应该知道如何最好地进行。

考夫曼指出：“幸运的是，纽约和许多其他国家的保护措施比联邦法律更广泛，您可以根据当地法律寻求补救措施。”

提出抵押贷款投诉

如果您怀疑抵押贷款歧视，你也可以向CFPB提出投诉指控违反《平等信用机会法》。也请与您的州检察长办公室联系，以了解有关州公平住房法律以及在州和地方级别提出投诉的程序。

如果在联邦地方法院维持投诉，则一般而言，受害者可以根据情况以及法院费用和法律费用获得实际的损害或惩罚性损害赔偿。如果是集体诉讼霍华德说，与其他人同样索赔的人，政府通常试图赢得与被告的和解协议。

底线

总的来说，当涉及可疑的住房歧视时，反击需要耐心，收集证据和文件，通常是很好的法律建议。考夫曼说：“注意，提出问题，记录，调查并寻求法律顾问。这始终是最好的建议。”