反向抵押：利弊

一个反向抵押是为62岁及以上的房主提供的贷款，他们想借贷，而不必每月付款。这种抵押产品可以帮助缺乏生活费用资金的老年人。它还可以使那些希望多样化退休收入来源的人受益，并对冲市场，例如市场低迷和利用节省的风险。

取出反向抵押还意味着要花费很大一部分房屋净值贷款费和利息。此外，贷款条款可以使房主，配偶和继承人有亏钱和居住地的风险。

在四种情况下，反向抵押可能是一个不错的选择，而四个情况可能不是。

关键要点

尽管反向抵押贷款可能是某些情况的理想选择，但对于所有高级房主来说并不是正确的。
由于前期成本，反向抵押贷款可能是任何计划快速搬家的人的昂贵选择。
准借款人应该了解配偶，伴侣，室友和继承人如何受到反向抵押的影响。
在适当的条件下，反向抵押贷款可能是退休长期财务稳定性的绝佳工具。

当反向抵押很有意义时

反向抵押可以是对于老年人来说是一个有价值的解决问题的工具谁了解这些贷款如何运作，并为他们如何使用权益制定计划。在四种情况下，这笔贷款可能是个好主意。

你不打算尽快搬家

您应该计划在不久的将来留在家里考虑反向抵押。这种经验法则并不是反向抵押贷款所独有的。在您要出售的房屋上获得新的远期抵押贷款（例如再融资贷款）通常也没有意义。原因？贷款关闭费用。

典型的反向抵押收盘费用
成本	数量	笔记
贷款发起费	最高6,000美元	根据财产价值，贷方可能会有所不同
前期抵押保险费	最高索赔金额的3.0％	取决于反向抵押付款计划
标题报告和保险	$ 1,000	借款人可以购买这项服务以省钱
评价	$ 500	费用因位置和财产特征而异
HECM咨询	$ 125	对于负担不起的借款人免除了费用
记录费和税收	各种	在本地评估
洪水认证和监视	$ 60	检查洪水风险并确定洪水保险要求
信用报告	$ 30	用于借款人财务评估
维修	各种	如果房屋不符合FHA的最低财产标准，则需要

这些是您要支付的估计费用来获得房屋净值转换抵押贷款。

如果您要在贷款的财务福利之前搬家，那么支付这些款项可能没有财务意义。搬家是使您的反向抵押贷款应付并应付的事件之一。在向卖方支付费用并偿还HECM之后，出售房屋的收益可能不足以支持您的下一步，无论是缩减规模，辅助生活还是为照料付款。

您的配偶62岁或以上

反向抵押的任何借款人必须至少62岁。如果您已婚，并且您的配偶还没有62岁，那么获得反向抵押贷款并不理想。尽管新法律可能会保护您的非借款配偶，如果您先死亡，但非借款人在借款人去世后无法从贷款中获得钱。这意味着没有更多的信贷抽奖或每月付款，尚存的配偶可能会失去重要的收入来源。

如果您和您的配偶分别为62岁以上，并且在房屋标题上被命名为所有者，那么将反向抵押贷款一起获得可能是一个不错的选择。

您可以满足房屋所有权的财务和物理要求

跟上您的财产税，房主保险，如果您有反向抵押，则必须进行家庭维护。如果您落后，贷方可以宣布您的贷款应付并应付。

如果您不缴纳财产税，县税务部门可以放置留置权在您的家中，占有它，然后将其出售以收回所欠的税款。税务局对您的财产的索赔取代了贷方。因此，如果您不缴纳财产税，那么您就是将贷方的抵押品（您的房子）有风险。这就是为什么贷方要求借款人保持最新税款的原因。

提示

一些地区提供财产税延期和家庭维修援助计划，以帮助65岁及以上的现金流量的房主。此外，一些房主保险公司可能会为退休人员提供保费折扣。

不支付房主的保险费也使贷方的抵押品处于危险之中。如果您的房屋被烧毁，则没有保险来支付重建费用。您的贷方不想被烧毁的房屋外壳陷入困境，这几乎不值得您欠。

推迟家庭维护会导致您的房屋失去价值。例如，如果您不更换故障的屋顶，那么您的房屋可能会在下雨或雪上造成广泛的水损害。

重要的

在HECM申请流程的一部分的反向抵押贷款财务评估中，潜在的贷方将确定您是否有能力跟上这些义务。如果您不这样做，他们将减少您可以借入多少钱，并将这笔钱放在托管帐户中，以便他们可以使您保持最新的账单。但是，您仍然需要足够的身体能力，或认知能力加上金钱，以使您的房屋处于良好状态。

你的家只是一项资产

一些房屋具有感性的价值。如果您的房屋在家庭中已经存在了数十年或几代，那么您的孩子可能希望将其保留。

虽然继承人有多种方式还清反向抵押并保留房屋，但贷款确实使事情变得复杂。但是，如果您的房屋只是一项资产，那么利用它以进行更舒适的退休可能是使用它的最佳方法。

当反向抵押没有意义时

当反向抵押贷款可能是错误的选择时，我们已经谈到了某些情况：您不确定自己在家中居住多长时间，您的配偶不能成为共同律师，您将难以维护房屋，或者房屋对亲人具有感性的价值。让我们进一步讨论一些反向抵押可能不适合您情况的情况。

你没有足够的公平

到有资格获得反向抵押，至少您必须直接拥有自己的房屋，或者至少拥有约50％的股权。该百分比不是法律设定的，因为多少公平您需要有资格与影响您可以借入多少的其他因素有关：您的年龄，想要的付款计划以及利率。

您需要拥有足够的股权，以便反向抵押贷款将使您一次性付款，每月付款或信用额度还清了现有的抵押贷款余额后（前提是您仍然有一个）。

从至少三个贷方那里获得报价并通过反向抵押贷款咨询将告诉您您是否有足够的股权以及每个反向抵押贷款选项可以借多少。如果没有人提供您需要的现金，替代方案可能会为您提供更多帮助。

例如，出售您的房屋将使您可以兑现所有的股权，而不仅仅是一百分之一（就像反向抵押一样）。购买较便宜的房屋，租房或与家人一起搬家可能是一个更好的解决方案。

有人和你一起生活

如果您有朋友，亲戚或室友与您同住，他们不是共同借款人在您的反向抵押贷款上，如果您在他们面前死亡，他们需要准备搬出。如果您搬出一年以上，您的共同居民也可能必须撤离房屋。（有符合条件的非借款配偶有例外。）贷方也有严格的政策租用您财产的一部分用于企业，例如Airbnb。

根据反向抵押法规，搬进疗养院或辅助生活设施被认为是永久性的行动。出于医疗原因，老年人经常采取计划外的举动，家庭成员应意识到这种可能性。

反向抵押要求借款人住在家里他们的主要住所。实际上，借款人每年都必须以书面形式证明他们仍然住在自己借的房屋中，以避免止赎。

如果有人依靠您来住房（您可以继续安排），您可能需要放弃反向抵押，并以您的意愿或信任将您的家留给他们。将某人添加到您的房屋标题中不会保护他们免受反向抵押丧失抵押品赎回权的侵害（并且可能也会造成新的问题）。

您的家具有感性的价值

当上一次反向抵押借款人死亡时，贷款将应付并应付。想要保留房屋的继承人有机会向贷方支付反向抵押贷款的余额。他们需要现金或其他抵押贷款才能还清贷款。

如果您的继承人不能或不会偿还贷款，则贷方将出售房屋以收回借款人所欠的内容。销售收益与贷款余额之间的任何积极余额都归借款人的财产。如果有负平衡，联邦住房管理局（FHA）保险涵盖了它。继承人什么也没得到，但他们也不欠任何东西。

您面临健康挑战

患有健康问题的退休时代房主可能会考虑逆转抵押贷款以筹集医疗费用现金。但是，如果您的健康状况下降到您必须搬迁的地步，则必须全额偿还贷款，因为房屋不再有资格作为借款人的主要住所。如果您可能由于健康或残疾而必须搬家，那么反向抵押可能是不明智的，因为在短期内，其前期成本不太可能获得回报。

突然撤离或出售该物业的房主通常只有六个月的时间来偿还贷款。尽管借款人可以将任何销售收益都带到贷款欠款的余额以上，但已经支付了数千美元的反向抵押贷款成本。

反向抵押的成本是多少？

您可以离开反向抵押吗？

如果您的贷款余额超过房屋的价值，并且您无法再留在家里，那么您有几个选择。您可以代替丧失抵押品赎回权，或者走开并让贷方取消抵押品赎回权。反向抵押贷款是非恢复他们的债务不能转移到您的遗产或继承人。

我什么时候必须偿还反向抵押？

通常，当您搬出房屋时，必须偿还反向抵押贷款，出售房屋，或者你死了。但是，如果您不缴纳财产税或房主保险，或者您停止照顾房屋，则贷方也可能需要偿还贷款。

签名后我可以改变主意吗？

“有了大多数反向抵押，您至少有三个工作日结束后，以取消交易而没有罚款，”联邦贸易委员会（FTC）。 “要取消，您必须以书面形式通知贷方。通过认证的邮件发送您的信，并要求收到回报收据。这将使您记录贷方获得的内容，以及何时。保留您的信函和任何封闭式的副本。取消取消后，贷方有20天有20天的钱来退还您为融资付款的任何钱。”

底线

无论您现在的情况如何，请考虑将来可能如何改变。在这些不同的情况下，反向抵押会帮助您或伤害您吗？

反向抵押不是每个人的理想财务选择您可能还有其他选择，例如出售房屋和缩小规模。年长的房主也可以考虑租赁，这减轻了房屋所有权的头痛，例如财产税和维修。其他可能性包括前进抵押贷款，例如房屋净值贷款，家庭净值信用额度（HELOCS），或者现金再融资，尽管所有这些都需要良好的信贷和足够的收入或资产来支持每月付款。

在许多情况下，反向抵押贷款，特别是信用付款计划的信用额度也可能会有所帮助。他们可以提供紧急资金或收入多元化的来源，帮助支付家庭护理，是非X型收入（因为这笔钱是贷款），因此他们不会提高您的所得税率或医疗保险保费。

即使反向抵押是一种昂贵的选择，而不是理想的选择，它仍然可能是您情况的最佳选择。以下是IFS：如果贷款的收益将增加您的长期财务稳定性，如果您打算在家中呆多年，如果您负担得起持续的房屋所有权费用，如果您有62岁以上的配偶，如果您不打算将自己的家留给任何人。