可假设抵押：它是什么，它的工作方式，类型，优点和缺点

什么是可假设的抵押？

可以假设的抵押是一种房屋融资安排抵押并将其条款从当前所有者转移到买方。通过假设前所有者的剩余债务，买方可以避免获得自己的抵押贷款，这可能会带来更高利率。不同类型的贷款可以作为可假设抵押贷款的资格，尽管需要牢记一些特殊的考虑。

关键要点

可以假设的抵押是一种安排，在该安排中，未偿还抵押贷款及其条款从当前所有者转移到买方。
当利率上升时，可假设的抵押对购买利率较低的现有贷款的买家有吸引力。
满足某些标准时，可以假设USDA，FHA和VA贷款。
买方不需要成为军事成员即可承担VA贷款。
买方仍然必须有资格获得抵押贷款。

Investopedia / Mira Norian

了解可假设抵押贷款

如果您要购买房屋，则可以从贷款机构拿出抵押贷款，以资助购买房屋或财产。偿还抵押的合同协议包括支付主要付款加上贷方的兴趣。

如果您决定以后出售房屋，则可以转移抵押去购房者。在这种情况下，可以假设取出的原始抵押。

可以假设的抵押贷款允许购房者承担当前的本金余额，利率，还款期限以及卖方抵押的任何其他合同条款。买方可以接管现有抵押贷款，而不是经历从银行获得房屋贷款的严格过程。

如果当前可能会有节省成本的优势利率高于假设贷款的利率。在利率上升的时期，借贷成本也增加。发生这种情况时，借款人将在批准的任何贷款上面临高利率。

可以假设的抵押贷款可能具有较低的利率，这对买家来说是一个有吸引力的功能。如果假设抵押贷款的利率固定利率，则不会受到利率上升的影响。一个抵押计算器可以是预算每月付款费用的好资源。

重要的

可以假设哪些类型的贷款？

可以假设一些最受欢迎的抵押类型：

如果您是希望从卖方承担抵押贷款的买家，则必须满足特定要求，并获得获得抵押贷款的机构的批准。

FHA贷款

当双方符合假设的要求时，可以假设FHA贷款。例如，卖方必须将财产用作其主要居住地。如果您是买家，则必须首先验证FHA贷款是可以假定的，然后按照单独的FHA贷款进行申请。卖方的贷方将验证您符合资格，包括值得信赖。如果获得批准，您将承担抵押贷款。但是，在卖方从贷款中获释之前，他们仍然对此负责。

VA贷款

退伍军人事务部向合格的军事成员和军事成员配偶提供抵押。但是，要承担VA贷款，您不必成为军队的成员才能获得资格。

请记住，贷方和弗吉尼亚州地区贷款办公室将需要批准您进行贷款假设。另外，卖方可能更喜欢接受合格的军事借款人的要约，以便他们可以将其VA贷款享有另一次购房权。否则，该权利保留在财产上，直到还清抵押。

对于1988年3月1日之前发起的贷款，买家可以自由承担VA贷款。换句话说，您不需要VA或贷方的批准来承担抵押。

美国农业部贷款

USDA贷款向农村房地产的买家提供。他们不需要首付款，而且利率通常很低。要承担USDA贷款，您必须符合标准资格，例如满足信用和收入要求，并获得USDA转让产权的批准。

大多数USDA贷款假设都涉及新的费率和条款。但是，一些假设（例如家庭成员之间的所有权转让）可能涉及相同的速度和条款。即使您符合所有要求并获得批准，如果卖方拖欠付款，则不能假设抵押贷款。

重要的

通常不假定以房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）为支持的常规贷款，尽管可调节利率抵押贷款可能允许例外。 Fannie Mae和Freddie Mac房屋贷款的预付费用在2023年5月发生了变化。信用评分较高的购房者（例如740或更高）的费用增加，而信用评分较低的购房者（例如640岁以下的购房者）的费用降低了。另一种更改：您的收费会影响您的费用。您的首付越高，您的费用越低，尽管这仍然取决于您的信用评分。房利美提供贷款级价格调整在其网站上。

可假设抵押的优势和缺点

优点

抵押贷款利率可能低于当前市场利率
可能不需要申请新抵押
如果卖方的房屋净值低，则买家的自付费用较小

缺点

当卖方的房屋净资产高时，可能需要大量的首付
当需要第二次抵押时，贷方可能不会合作
有两个抵押，违约风险增加

这获得可假设抵押的优势在高利率中，环境仅限于贷款现有的抵押贷款余额的金额或房屋净值。例如，如果您以35万美元的价格购买房屋，而卖方的假设抵押贷款只有200,000美元的余额，则需要首付$ 150,000以支付差异。或者，您将需要单独的抵押贷款来获得额外的资金。

一个缺点是，当房屋的购买价格超过抵押贷款余额时，要求您获得新的抵押贷款。根据您的信用资料和当前利率，利率可能高于假定的贷款。

通常，您会取出第二抵押在现有的抵押贷款余额上，如果卖方的房屋净资产很高。您可能必须与卖方的贷方不同的贷方进行第二笔贷款，如果两个贷方都不合作，这可能会带来问题。同样，有两张贷款会增加违约风险，尤其是当一个贷款的利率较高时。

但是，如果卖方的房屋净值较低，则可以假设抵押贷款可能是一个有吸引力的收购。如果房屋的价值为$ 350,000，而假设的抵押贷款余额为310,000美元，则只需支付40,000美元即可。如果您有这笔现金，则可以直接向卖方付款，而无需获得另一个信用额度。

可用的抵押转移批准

关于是否可以转让抵押贷款的最终决定并未留给买方和卖方。原始抵押贷款人必须批准抵押贷款假设，然后任何一方可以签署交易。购房者必须申请假设贷款并满足贷方的要求，例如拥有足够的资产和信誉良好。

快速事实

如果抵押是由第三方承担的，则卖方仍然负责任何债务付款，除非贷方批准释放请求，从而释放卖方从贷款中释放所有负债。

如果获得批准，则将财产所有权转让给买方，后者将所需的每月还款给银行。如果转让未获得贷方的批准，卖方必须找到另一个愿意承担抵押并具有良好信用的买家。

第三方承担的抵押不会使卖方免除债务付款。卖方可能对任何违约责任，这可能会影响其信用等级。为了避免这种情况，卖方必须在假设时以书面形式发布其责任，贷方必须批准发布请求，从贷款中释放卖方所有负债。

假设是什么意思？

假设一方何时接管另一方的义务。在可假设的抵押贷款中，买方假设卖方的现有抵押贷款。假设抵押贷款时，卖方通常不再对债务负责。

是什么是什么意思？

不可能的是，买方不能从卖方承担现有抵押贷款。常规抵押贷款是不可避免的。一些抵押有不可避免的条款，防止买家承担卖方的抵押贷款。

假设贷款如何工作？

要承担贷款，您必须符合贷方的资格。如果房屋的价格超过剩余的抵押贷款，则必须汇出价值销售价格和抵押之间差额的首付。如果差异很大，您可能需要获得第二抵押。

我怎么知道我的抵押是否可以假设？

可以假设某些类型的房屋贷款，例如USDA，VA和FHA贷款。每个机构都有具体要求，双方必须满足买方承担的贷款。例如，USDA要求房屋位于USDA批准的地区，卖方不拖欠付款，并且买方符合某些收入和信用额度。如果可以假设贷款，则买方必须与卖方和卖方的贷方确认。

可以假设的抵押贷款好吗？

当当前利率高于现有抵押贷款利率时，假设贷款可能是有利的选择。另外，关闭时没有那么多费用。另一方面，如果卖方在房屋中拥有相当数量的股权，则买方将必须支付大量的首付款，或者为现有抵押贷款未涵盖的余额确保第二抵押贷款。

底线

当当前的抵押贷款利率很高时，可假设的抵押贷款可能对买家有吸引力，并且由于关闭费用大大低于与传统抵押相关的成本。但是，如果所有者在房屋中有很多股权，则买方可能需要支付大量的首付或获得新的贷款，以确保销售价格和现有抵押贷款的差额。另外，并非所有贷款都是可以假设的。如果是，买方仍然必须符合该机构和贷方的资格。如果利益大于风险，则可以假设的抵押贷款可能是房屋所有权的好选择。