了解財產契據

人類一直在儀式中充滿了財產邊界和所有權轉移的標記。古羅馬人將“見證”樹木和石頭作為永久性財產標記。這些 ”終點站“在一年一度的節日中慶祝碼頭，當地人會提供犧牲並傾訴解放以肯定邊界。移動或篡改終點被認為是宗教違規行為的法律 - 最古老的羅馬法律（XII表）呼籲罰款，其中包括對那些這樣做的人的死亡。

並非所有這些儀式都逐漸消失。您仍然可以看到一些英國村民“擊敗了界限”，這是他們自中世紀以來所做的，在派對般的氛圍中行走的財產線，同時用棍棒擊中地標，既可以在地面上都在地面和社區的記憶中刻痕。然後是“ Seisin的製服”，不久前在歐洲和北美的賣家會在買家攜帶樹枝和草皮塊。土壤代表了土地的所有權，而樹枝則像徵著其賞金的權利。這些行為通常是在證人面前表演的，是在很大程度上口頭社會的財產轉移的生動文件。

當今對財產契據的轉移可能缺乏諸如在某些文化中發現的鹽和麵包（代表地球資源的維持和麵包象徵著地球資源和麵包的鹽）之類的儀式繁榮。但是它們具有相同的基本目的，對於初次購房者和其他許多人來說同樣有意義：正式轉移不動產從授予者（賣方）到受贈人（買方）。

這些法律文書提供了財產所有權的官方證明，並概述了要轉讓的特定權利。不動產是土地或土地上的任何東西，例如建築物或道路。所使用的契據類型（無論是保修，戒菸還是特殊目的）都取決於買方尋求的保護水平和交易的情況。我們在下面帶您介紹這些詳細信息。

什麼是財產契據？

財產契據是一種書面和簽署的法律文書轉讓房地產的所有權從老所有者（授予者）到新所有者（受贈人）。契據不僅可以轉移所有權，還提供了幾個關鍵功能。它創建了一條清晰的財產所有權紙條，有助於防止所有權糾紛，並根據所使用的契據類型為買方提供各種法律保護。

這些文檔分為兩個廣泛的類別。官方行為是由法院訴訟或法律裁決造成的，而個人或企業之間交易的私人行為（最常見）。契約類型的選擇通常取決於買方想要的保護水平以及賣方願意提供的保證。

基本的契據元素

儘管每個州都有其特定要求，但大多數契據必須包含幾個基本要素才能在法律上有效。

• 書面：行為必須以書面形式。雖然大多數契據都在紙上完成，但只要包括基本要素，就沒有法律要求在紙上。
• 法律能力：授予人必須具有轉讓財產的法律能力，並且受贈人必須能夠接受授予為該物業。有能力簽訂有效合同的人被認為有能力成為授予者。
• 鑑別：必須以可確定的方式確定授予者和授予者。該屬性還必須得到充分描述和識別。
• 輸送：手術單詞輸送必須在場。所有標準形式的契據都包括轉移財產的法律語言。
• 簽名：契據必須由授予者或贈品簽署，如果有一個以上的人擁有該財產。
• 送貨：必須合法地將契據交給受贈人或代表受贈人行事的人。
• 驗收：契據必須被受贈人接受。通常，契據被受贈人接受，但是在某些情況下，受贈人可以拒絕交付契據。

行為的類型

大多數財產交易都涉及使用私人契據的個人和企業實體，而不是法院等官方行為。此外，根據授予人提供的所有權保證類型對契約進行分類：

一般保修契據

一般保修契據為受贈人提供了最大的保護。有了這種類型的契據，授予者做出了一系列具有法律約束力的承諾（稱為盟約）以及對受贈人（及其繼承人）的保證，同意保護受贈人免受有關轉讓土地的任何人的任何先前索賠和要求。

一般保修契據中包含的標題的通常契約如下：

• 塞辛的盟約：授予者保證他們擁有該財產，並擁有傳達該財產的合法權利。
• 反對產權國的盟約：授予者保證財產沒有留置權或者負擔，除非契據中具體說明。
• 安靜享受的盟約：受贈人將擁有安靜的財產，不會受到干擾，因為授予者有一個缺陷標題。
• 進一步保證的盟約： 授予者承諾將提供任何必要的文件以使標題良好。

特殊保修契據

在一般保修契據中，授予者承諾將“保證”並辯護給所有人的索賠所傳達的頭銜。在特殊保修契據，授予者保證他們收到了財產的所有權，並且在持有標題創建缺陷的同時沒有做任何事情。

換句話說，只有在授予人擁有財產所有權期間出現的缺陷。由於這一限制，特殊保修提供的受贈人比一般保修契據更少。

戒菸行為

這戒菸行為，也稱為非戰爭行為，為受贈人提供了最少的保護。此類契據傳達了授予者當前對財產的任何利益（如果有的話）。對標題質量沒有任何保證或承諾。

如果授予者擁有良好的頭銜，那麼《戒菸契約》本質上與一般保修契約一樣有效。但是，如果標題包含缺陷，則受贈人沒有針對契據的授予人的法律追索權。如果授予人不確定標題狀態（是否包含任何缺陷），或者如果授予人不需要，則通常會使用戒菸契據責任在標題契約下。

特殊目的行為

特殊目的的契據與法院訴訟和案例中，契據來自以正式身份行事的人。大多數特殊目的的契據幾乎沒有給受贈人，而是基本上是戒菸行為。

特殊目的的類型包括以下內容：

• 管理員的行為： 當有人死亡時可以使用這無遺囑（沒有意志）。由法院任命的管理員將處置死者的資產，並且管理員的契據可用於將不動產的頭銜傳達給受贈人。
• 執行人的行為： 當一個人死於遺囑時，可以使用這。遺產的執行人將處置死者的資產，而遺囑執行人的契據可用於將所有權或不動產傳達給受贈人。
• 警長的行為： 這是為了滿足對財產所有人的判決而進行的執行銷售中，這是成功的投標人。受贈人收到判決的任何標題債務人有。
• 稅收契據： 當出售財產以違反稅款時，這將發出。
• 代替取消抵押品贖回權的契據：這是由借款人直接向貸方違約的借款人給出的。這樣可以防止喪失抵押品贖回權；如果貸方接受代替取消抵押品贖回權的契據。許多貸方更喜歡取消抵押貸款來清理標題。
• 禮物契據（禮物契據）： 這用於傳達不考慮或僅考慮令牌考慮的不動產的標題。 （“考慮”是合同中交換價值的法律術語。）在某些州，必須在兩年內記錄禮品契據，否則它變得無效。

行為與標題：有什麼區別？

雖然經常在隨意的對話中互換使用，但在房地產中，契據和標題是不同的：

標題

• 代表財產權利的抽像法律概念
• 顯示誰擁有合法所有權和使用該財產的權利
• 不是物理文件
• 可以被留置權，負擔或相互競爭的主張“蒙上陰影”

行為

• 將所有權轉移到另一方的物理法律文件
• 作為財產轉移的書面證據
• 必須簽署並正確執行
• 與地方政府辦公室記錄

將這全部綜合起來，您可以將所有權（所有權）帶到沒有原始契據的情況下，但是您需要一份契約將該所有權轉讓給他人。

數字行為

在數字時代，財產契據越來越多地在線管理和記錄，提供了更大的便利性和潛在風險。數字系統允許更輕鬆地跟踪和可訪問性，實現屬性轉移，標題搜索和所有權驗證比傳統的紙質記錄更快地發生。

通過掃描紙質記錄並將財產詳細信息輸入由縣或市政辦公室管理的電子數據庫進行數字化數字化。此過程通常包括將文檔轉換為加密的數字文件，從而使它們易於搜索，共享和存儲。

從法律上講，只要遵循當地記錄要求，數字契據與大多數司法管轄區的紙質行為一樣有效。許多州已更新法律，以將電子記錄與紙質記錄相等，尤其是根據《聯邦電子符號法》和《統一電子交易法》，這些法案賦予了電子簽名和記錄的法律地位。

儘管如此，事蹟的數字化為罪犯開闢了新的手段，以竊取他人的財產。

行為欺詐：越來越多的威脅

當今最糟糕的財產犯罪之一不是始於破裂的門或砸碎的玻璃，而是以文書工作，計算機和社會最脆弱的信任。例如，2024年的聯邦檢察官指控總部位於密歇根州的底特律社區組織者，60歲的Zina Thomas，通過偽造Quitclaim契約，竊取了30多套房屋。在她所謂的受害者中，有一名接受化學療法的癌症患者，他的家收到了驅逐通知。

美國檢察官Dawn N. Ison說：“該計劃針對我們一些最脆弱的公民，並由一個人實施，其工作是為了幫助這些人避免失去喪失抵押品贖回權的人。” “這次逮捕是涉及聯邦和州執法部門的多機構，合作調查的結果，並反映了我們持續的努力，以盡快確定和破壞這樣的欺詐計劃。”

聯邦調查局報告說，僅2023年，約有9,500家關於網絡有關的房地產和租金欺詐的投訴，損失超過1.45億美元。欺詐浪潮部分源於技術使偽造比以往任何時候都更加容易。

儘管上面的案件特別大膽 - 它也威脅著底特律聯合社區住房聯盟的工作，該聯盟與面臨驅逐的脆弱社區成員合作，在數字時代已經越來越普遍。犯罪分子偽造文件看來，他們擁有他們無權獲得的財產，然後出售它，借用它，甚至將其租給毫無戒心的租戶。

當您考慮如何保護自己時，回顧底特律案件採取的步驟很有幫助，韋恩縣契約登記冊有助於揭露。據稱，托馬斯（Thomas）提交了假戒菸契據，通常使用假公證郵票，將房產從合法的所有者轉移到製造的“臨時所有者”，然後將其賣給了毫無戒心的買家。托馬斯還被指控將偽造的駕駛執照和其他文件發送到韋恩縣系統中的稅收喪失抵押品贖回權（這是底特律所在的縣）。從出售這些物業的付款將其付款被連接到與她的房地產公司相關的帳戶，然後轉移到她的個人銀行帳戶。

行為欺詐的常見階段

與上面的底特律案例一樣，以下是這些欺詐的一些典型步驟：

• 提起假契據將財產轉移給自己
• 使用被盜的身份作為財產所有者
• 創建虛擬的公證郵票和簽名
• 鍛造授權文件以授權財產轉讓

老年人和空置財產的所有者特別容易受到契約欺詐的影響。不僅是那些面對的人止贖有針對性的人：由於沒有抵押公司監視該物業地位的抵押公司，犯罪分子通常針對完全還清的房屋。第二套房屋和租賃物業也是經常的目標，因為它們通常是空的，所有者可能不會定期檢查其屬性記錄。

保護自己的步驟

• 通過您的縣記錄員辦公室註冊房地產監控服務（請注意提供相同服務的私人公司的在線廣告）。
• 定期檢查物業記錄，尤其是如果您完全擁有財產。
• 警惕未經請求的報價，以購買您的財產或解決契約問題。
• 將契約和財產文件的副本保存在安全的位置。
• 切勿在沒有專業審查的情況下簽署財產文件。
  

底線

財產標題的轉讓是由契據進行的。契約中必須包含某些基本要素，以使其具有法律作用。不同的契約為受贈人提供了各種保護的保護，授予人的義務取決於契據的形式。

由於契據是影響所有權權益和權利的重要法律文件，因此房地產律師應在涉及​​它們的任何交易中諮詢，例如關閉購買房屋。