退休生活：租賃與房屋所有權

退休後有一個充分的理由擁有房屋，但也有很多租房的爭論。當您跳過財產稅和維護成本的負擔時，租金可以更便宜。但是，由於您不必擔心房東提高租金，因此擁有可能會減輕壓力。

無論您走哪條路線，住房費用將是您退休時每月的主要費用之一。以下是做出租金購買決定時需要考慮的一些因素。

稅收影響

在分析房屋所有權與租金，要考慮的一件事是稅收影響。

租金成本不可稅收扣除，因此租房者無法獲得房主通過抵押利息扣除的稅收減免。然而，扣除額的利益大大降低了稅法的變化，這在限制抵押貸款利息的同時扣除了標準扣除額的一倍。

一對夫婦共同提交的抵押貸款的利息是750,000美元或以下的利息。 （如果您在2017年12月16日之前購買了房屋，您仍然可以根據以前的法律扣除100萬美元或不超級抵押貸款的利息。）

同時，現在的財產稅扣除額為10,000美元。現在，許多房主現在更好地跳過了逐項列出，並進行標準扣除額。

要考慮的風險

從理論上講，退休後購買房屋比租房要多。但是，房屋所有權還需要實質性的財務風險。

市場價值的波動，意外的維護費用以及保險費和免賠額的成本等問題可以增加租金的成本。

無論您選擇哪種選項，請不要忘記計劃通貨膨脹 - 租金，財產稅和保險費用隨著時間的流逝而增加。

另一個問題是與所有權相關的維護風險。租金就像購買針對維護的保險單一樣。租房者對定期維護成本，設備故障或暴風雨或洪水等災難不承擔任何責任。房東必須擔心那些意外的費用，就像房主一樣。

投資機會？

房地產可能是一個很好的投資機會，但僅出於這個原因就不應購買住所。住房是不可避免的生活成本，清算投資資產不應涉及尋找另一個居住地。

“房屋所有權的最大神話之一就是這是一項投資。這不是。”馬薩諸塞州列剋星敦創新諮詢集團的財富經理兼校長柯克·奇什爾姆（Kirk Chisholm）說。 Chisholm補充說：

擁有您所居住的房屋是一筆費用，而不是投資。一項投資是產生現金流量的投資。當然，擁有房屋有一些好處，但是當您考慮成本，綁定大量資本，房屋流動性不足，房價並不總是上漲時，它的吸引力就會降低得多。

要將房屋變成投資，房主將不得不低價購買高價。然後，您必須找到另一個家。除非您認真縮小規模，否則如果價格繼續上漲，您會冒著將價格從市場上出來的風險。

在某些方面，出租可能是經濟等同的短路股票。如果您認為房價較低，則可以租用住宅，等待價格下跌，然後再購買房屋。在房價的方向和最終支付更高的購買價格的方向上是錯誤的，類似於為股票支付更高的價格以覆蓋短期職位。

兌現和流動性

成為租戶的其他經濟利益包括不必擔心住房市場狀況和流動性。出售房屋需要時間，涉及文書工作。在市場低迷時期出售房屋可能會產生令人失望的回報。

避開這些糾纏時，該糾纏是值得的。

一些退休人員主要生活或全部依靠養老金，這是社會保障福利，年金支出或政府或工會計劃的一種結合。許多人沒有大量的液體現金。

如果沒有足夠的資產來支付意外支出，那麼擁有房屋的成本可能會毀了。

擁有的優勢

根據2023年哈佛大學住房研究中心調查中心，約有59％的房主進入抵押貸款的退休。

這使得租用與擁有的問題似乎不那麼複雜。儘管如此，您沒有房屋付款的事實並不能使這不費吹灰之力。您必須考慮財產稅和維護成本。您的房屋年齡越大，這些保養費用可能越高。

儘管如此，很容易找到留下來的論據 - 尤其是如果您住在自己現在擁有的房子裡並且沒有緊迫的理由離開它的情況下。這是留下來的一些關鍵原因。

穩定

如果您擁有自己的房屋，您將享受更多的穩定性和控制。您不必擔心房東會撞租金。房東不能從您的下面出售住宅。

您仍然可以選擇移動，但這將是您的決定 - 而不是房東。另外，您不能改建租金，至少沒有所有者的許可。

建立權益

對於某些退休人員來說，留下繼承很重要。其他人則想利用累積的房屋淨資產來獲得貸款，信貸額度或反向抵押。

這些是所有權最有意義的情況。在財產價值迅速增加的領域，擁有為您提供了讚賞的資產。

稅收優惠

儘管2017年的稅收大修降低了扣除抵押貸款利息和財產稅的收益，但仍然存在一些對房主的稅收福利。

一個實質性的休息是州和地方稅收減免。

其他推論，包括抵押點，可以幫助降低您所欠的金額。

如果您租房，您將無法獲得這些稅收津貼。

情緒

您在情感上與房屋所有權或目前居住的特定房屋的想法相關的程度是一個重要的非財務考慮。

房屋所有權

租金的優勢

出售您的房屋搬進租金有其觀點。如果您目前出租，您會知道這些好處。但是，如果您是考慮跳船的房主，則需要考慮以下一些原因。

打開選項

如果您是一個空的Nester，準備縮小尺寸，或者不確定您將在哪裡度過退休年，則租金可能是有道理的。您可能需要搬走以獲得更好的天氣或更低的生活成本，但也很容易稍後再與家人邁進。

如果您認為您可能需要盡快搬家或給予護理，您的健康或家庭成員的健康或家庭成員的健康。許多協助生活，繼續護理或獨立生活社區只有租金，如果您能居住的地方，別無選擇。

如果您最終租房，長期租賃將減少租金上升的不確定性。

成本較少

出租或購買的決定高度取決於您計劃居住的地方。購買與租金的相對成本在都會區域之間有很大的不同。

確定哪種價格便宜的一種方法是一種稱為“價格租賃比率”的方法，該方法比較了購買房屋的成本以及在大都市地區租用一年一年的一居室公寓的成本。由Sofi彙編的2023年的結果並不令人震驚：租金在紐約和洛杉磯是一件不好的交易。在新奧爾良和芝加哥，租金是更好的交易。

較少的維護

大多數租房者不必為重大的結構維護甚至常規維修費用。

一個警告：在簽署之前仔細閱讀租約，並確保房東負責所有（或幾乎全部）維護和維修，尤其是在租房時。

這不僅僅是費用。租金的津貼之一是放棄攀爬梯子和鏟雪的選擇。校長或維護人員可以處理它。

同樣，在簽署租約之前先檢查詳細信息。確保您的租金管理良好。

釋放資本

出租可以釋放用於其他目的的資金，包括投資。這可以使您保持液體，並可以在退休年內增加您的總收入。

投資通常比房地產欣賞的速度更快地增長，從而使它們更好地利用您的錢。

如果您正在考慮出售房屋和租房，另一個考慮因素是資本利得稅。當前的稅法允許單稅申報者的資本收益排除在250,000美元，而聯合申報人的資本收益為500,000美元。您還將扣除房地產經紀人委員會以及多年來可能對房屋進行的許多資本改進等費用。

對於許多人來說，排除和費用扣除額可能足以避免對銷售繳納任何資本收益稅。對於其他人來說，特別是在房屋非常昂貴的地區，這些扣除可能還不夠。

底線

對於許多接近退休的人來說，是將家庭住所還是縮小尺寸較小的地方的決定很困難。如果您確實決定搬家，則可能隨著房屋所有權帶來的壓力和費用發揮作用。是否擁有或租用退休房屋涉及幾個考慮因素，例如：

• 租金和擁有的稅收津貼是什麼？
• 房屋是潛在的投資機會還是另一個費用？
• 出乎意料的成本方面，房屋所有權帶來哪些風險，您的預算可以承受？