如何在房地產評估中使用DCF

分析使用折現現金流（DCF）是一種在評估房地產投資中通常使用的措施。誠然，確定貼現率- DCF分析的關鍵部分 - 涉及許多變量可能難以準確預測。儘管遇到困難，但DCF仍然是為房地產投資信託（REITS）等房地產投資設定價值的最佳工具之一。

什麼是折扣現金流？

折現現金流量分析是估值旨在通過檢查投資預計的未來收入或預計的現金流，然後將現金流量折現以確定投資的預計現金流量，以確定投資的盈利能力，甚至僅僅是可行性的方法，然後將現金流折價以獲得估計的投資當前價值。該估計的電流值通常稱為淨現值或NPV。

換句話說，DCF分析試圖根據預測將來會產生多少錢，試圖找出當今公司或資產的價值。折現率用於得出預期未來現金流量的NPV。為了評估房地產投資，折現率通常是房地產所需或預期的年度折現率回報率。根據您走多遠，DCF的公式是：

計算房地產的折扣現金流量

對於房地產投資，計算中需要包括以下因素：

• 初始成本 - 要購買價格或者首付在物業上製造。
• 折現率 - 所需的回報率。
• 持有期 - 房地產投資，持有期儘管投資者和特定投資之間有所不同，但通常計算在五到15年之間的期限。
• 逐年額外的成本 - 包括預計的維護和維修費用；財產稅;以及除融資成本外的其他費用。
• 預計現金流量 - 對擁有該物業獲得的任何租金收入的同比預測。
• 銷售利潤 - 所有者期望在預計持有期結束時出售財產後將實現的預計利潤。

在DCF計算中必須估算許多變量；這些可能很難精確地固定，並包括維修和維護成本，預計租金增加以及財產價值增加等內容。這些項目通常使用該地區類似特性的調查來估算。同時確定預測未來成本的準確數字和現金流一旦確定了這些預測和折現率，可能會具有挑戰性，淨現值的計算相當簡單，計算機計算得出。

投資者可以將其DCF折現率設置為相當於他們從類似風險的替代投資中期望的回報。例如，假設您可以將500,000美元投資於您希望在十年內以750,000美元銷售的新房屋投資。另外，您可以將她投資500,000美元房地產投資信託（REIT）預計未來10年每年將返回10％。

為了保持簡單，讓我們假設您不包括兩項投資之間的租金或稅收影響的替代費用；我們將堅持單一的現金流 - 10年內房屋的價格。因此，DCF分析所需的只是折現率（10％）和未來房屋銷售的未來現金流（$ 750,000）。

在此示例中，DCF分析表明，今天房屋的未來現金流今天價值289,157.47美元。因此，您不應該投資於此； REIT將在未來十年內返回近80萬美元，可提供更高的價值。