8必須有評估房地產投資的數字

儘管在2020年代市場上遇到了苦難，但對房地產進行投資仍然是建立財富的堅實戰略，提供了諸如住宅，商業，租賃物業和房地產投資信託等各種途徑。儘管傳統上，這是大多數美國人隨著時間的推移獲得財富的主要方式，但大流行這十年，商業和住宅房地產市場的幾乎凍結以及數十年來高高的利率震撼了市場。

考慮到較高的利率和市場不確定性，分析房地產投資的關鍵指標的能力對於任何成功至關重要。當今最好的房地產投資者是那些可以超越物業外牆並挖掘財務的人。下面的八個指標為該關鍵分析提供了基礎，當咒語較少的“位置，位置，位置”且更多“計算，計算，計算”時，可能會幫助您發現隱藏的寶石。

對於患者和精明的投資者而言，這十年的挑戰是認為在需求低時被擱置一邊的原因是有很多前景。在本文中，我們將分解八個基本數字以找到這些前景，解釋它們在當今市場環境中的意義，並展示如何將它們應用於您的優勢。

1。您的抵押貸款

對於標準所有者佔用的房屋，貸方通常更喜歡總數債務到收入比率為36％，具體取決於其他合格因素，例如您的信用評分和現金儲備。

債務收入比將您的每月總收入總額與您的每月債務付款義務進行比較。對於住房支付，貸方傾向於根據其他因素支付31％至33％的總收入到總體住房支付。對於投資物業，聯邦住房貸款抵押公司（弗雷迪·麥克（Freddie Mac））指南將最高為45％。

2。首付要求

對於投資物業，首付要求通常從購買價格的15％到25％不等，具體取決於貸方和物業。這比所有者佔用的物業高，對於聯邦住房管理貸款而言，這可能低至3.5％。

個別貸方將根據您的債務比率，信用評分，房地產價格以及可能的租金確定需要多少錢才能獲得貸款資格。支付更高的首付並不是全部負數。隨著2020年代中期的貸款標準更高，利率更高，需要較大的下跌付款才能完成一些交易。以下是一些進一步的考慮：

• 對回報的影響：較大的首付可以減少您的抵押貸款，但將更多的資本聯繫在一起。計算不同的下支付款金額如何影響您的現金現金收益。
• 私人抵押保險（PMI）：對於低於20％的下跌付款，您可能需要支付PMI，從而增加每月費用。
• 槓桿作用：雖然較小的首付會增加您的槓桿潛力，但也會增加風險。在波動的市場中，請確保您對所採用的槓桿水平感到滿意。
• 流動性：考慮一下其他投資或意外支出需要維持多少流動性。
• 資金來源：投資物業下跌付款不能來自禮物基金。您需要可驗證的資源來進行首付。

3。有資格的租金收入

雖然您可能會假設，由於您的房客的租金付款將（希望）支付您的抵押貸款，因此您不需要額外的收入來獲得房屋貸款。但是，要將租金視為收入，您必須有兩年的管理投資物業歷史，購買租金損失保險範圍在至少六個月的每月租金中，任何租金物業的負租金收入都必須以債務收入比率為債務。

貸方在獲得投資物業抵押資格時通常會考慮潛在的租金收入。但是，他們謹慎地對待這一點，以確保投資的可行性。這裡有其他注意事項：

1. 市場研究：對當地租賃市場進行徹底的研究，以確保您的收入預測是現實和可持續的。
2. 空缺率：考慮到您的租金收入時，請考慮當地的空置率。高空缺率可能意味著您需要在沒有租金收入的情況下進行更長的時間預算。
3. 短期與長期租金：如果您正在考慮短期租金，請注意，有些貸方可能會更猶豫地相信這種不可預測的收入來源。

4。收入比

價格與收入比對於評估市場的整體負擔能力很有價值，這可能會影響財產價值和租金需求。這是一個除以家庭年收入中位數的區域的中位財產價格。

高比例表明市場高估的市場，而低比率可能表明潛在的升值。一些歷史背景：

• 1988年，美國的平均價格比率約為3.2
• 在2006年的住房氣泡期間，它達到了4.7左右的峰值
• 由於住房危機的減輕，這是3.3
• 2020年10月，大流行期間為3.2
• 在2023年，在4.9

一些進一步的考慮：

• 市場穩定性：比率明顯高於歷史規範可能表明有矯正風險的市場。
• 租金需求：高比率通常與更強大的租賃市場相關，因為更少的人能負擔得起。
• 區域變化：在不同的城市和社區之間，這個比率可能會有很大差異。始終考慮當地的市場狀況。
• 收入趨勢：該地區預計收入增長的因素，這可以支持更高的比率。
• 政府政策：注意可能影響該比例的當地住房政策或倡議。

5。租金比率

這價格與租金比率將物業的購買價格與其年度租金收入進行比較。要計算它，請將財產價格除以可能產生的年度租金。

例如，如果房屋的購買費用為300,000美元，並且每月2,000美元的租金（每年24,000美元），則價格與租金比率如下：300,000美元/$ 24,000 = 12.5

價格與租金比率有助於投資者快速評估房地產的價格是否通過其租金收入潛力來證明。這是解釋比率的粗略指南：

• 15或以下：潛在的好投資機會
• 16至20：中等投資潛力
• 21或更高：可能價格過高；運動謹慎

在較高比率（21或更高）的情況下，投資者應保持警惕，因為這些物業可能不太可能產生正現金流，並且可能是風險更高的投資。但是，“好”比率可能因位置而異。在昂貴的城市市場中，較高的比率仍然是可靠的投資。相反，在某些地區的比率非常低，可能會給其他問題提供信號，例如鄰里下降。

6。總租金收益

總租金收益率是一個直接的度量標準，可快速地快速拍攝財產的創收潛力。它是通過將年度租金收入除以財產的購買價格，然後乘以100以獲得百分比。

例如，如果房地產的價格為200,000美元，並產生16,000美元的年租金：

總租金收益=（$ 16,000 / $ 200,000）x 100 = 8％

較高的租金收益率通常表明投資更好。但是，它不考慮支出，因此應將其用作初始篩選工具，而不是確定的盈利能力衡量。

投資者的總租金收益率為7％至10％或更高，具體取決於市場。此外，總收益率較高的屬性可能帶有增加的風險或成本，因此進一步的分析至關重要。

7。資本化率

這大寫率或“上限利率”是財產的淨營業收入（NOI）除以財產價值，然後乘以100以獲得百分比。

NOI是每年的租金收入減去所有運營費用（不包括抵押貸款和所得稅）。

例如，對於$ 500,000的財產產生50,000美元的NOI，上限利率將如下：

上限率=（$ 50,000 / $ 500,000）x 100 = 10％

更高的上限率表明投資回報率更高，但風險也更高。這是一個粗略的指南：

• 4％至5％：降低風險，但也降低了回報（通常在高需求城市地區看到）
• 6％至8％：均衡風險和返回
• 9％或更高：更大的潛在回報，但風險更高

上限利率是投資者回報期望的前瞻性衡量標準，但實現的回報由於這些原因可以不同：

1. 租金增長：較高的通貨膨脹可以加速租金的增加，尤其是對於短期租賃的物業。這可以抵消較高的利率，但是經濟下滑可能會減慢租金增長並增加上限利率。
2. 經濟指標和經濟周期：國內生產總值失業率反映了整體經濟健康。強大的經濟狀況通常會導致上限率較低，而較弱的條件會增加投資風險和上限利率。在經濟壓力期間，即使利率降低，上限率也可能會增加，這反映了更高的感知風險。
3. 地點：高需求，穩定區域中的屬性通常具有較低的上限率，而在過渡或外圍區域的質量率較高，因為波動性較大，並且對現金流的潛在影響通常具有較高的上限率。
   

如果您可以覆蓋，您的狀況很好抵押本金，利息，稅收和保險，每月租金。因此，現金流是房地產投資者最關鍵的指標之一，代表了所有費用和抵押付款後，財產產生的現金淨額。

積極的現金流意味著該物業的收入超過其運營成本，而負現金流則意味著相反。例如，一家每月租金$ 2,000的物業，有600美元的營業費用，1,000美元的抵押貸款將具有以下現金流：

現金流= $ 2,000-（$ 600 + $ 1,000）=每月$ 400

您的運營費用通常包括以下內容：

• 財產稅
• 保險
• 維護和維修
• 物業管理費
• 公用事業（如果未由租戶付款）
• 空缺
  

以下是現金流的一些關鍵點：

• 積極的現金流量為意外支出和市場低迷提供了緩衝。
• 如果有強大的升值潛力或負面現金流量是可抵稅的，即使是現金流量略有負的物業也可能值得。
• 由於意外的維修或空缺，現金流量可能會每月變化，因此維持儲備金是明智的。
• 改善現金流的策略包括增加租金，減少支出或再融資至較低的抵押貸款。
• 現金現金申報表可根據初始投資來衡量年度現金流量，是一個相關的指標，可幫助投資者比較機會。

請記住，雖然通常需要積極的現金流量，但投資者應考慮在評估房地產的整體投資潛力時，例如潛在的升值，稅收優惠和長期股權建立。

底線

鑑於2020年代中期房地產市場的波動，成功取決於盡職調查- 也就是說，財務分析。這八個基本指標 - 抵押付款，首付要求，租金收入資格，價格比率，價格與租金比率，總租金收益率，資本化利率和現金流 - 為評估潛在投資提供了全面的手段。

通過掌握這些計算，投資者可以更好地瀏覽市場不確定性，確定各種資產類別的前景並做出數據驅動的決策。