抵押修改與再融資：哪個適合您？

抵押修改與再融資：概述

更改抵押貸款的條款可能會降低您的利率，降低每月付款或給您更多時間償還貸款。抵押貸款修改和抵押再融資都可以實現這一目標，儘管它們沒有以相同的方式工作。如果您需要或需要更改您的貸款條款，那麼了解兩者的比較會很有幫助。

了解抵押修改

在抵押修改中，您的貸方同意更改您的貸款條款。這是其工作原理的概述。

定義和目的

一個貸款修改是貸方與借款人之間更改貸款條款的協議。就抵押貸款而言，其目的是幫助遇到常規抵押付款困難的房主避免止贖。這個過程有時稱為“減輕損失”。

有資格進行抵押貸款修改可以使您可以：

• 延長您的貸款還款期限，如果您的財務狀況有很大的改善，則可以選擇額外付款以提前還清貸款。
• 降低您的利率，這可以降低每月付款並削減您將支付的貸款的總利息。
• 轉換可調率抵押貸款（ARM）到固定利率抵押貸款，可以在計算每月付款時獲得更多可預測性。
• 減少貸款欠的本金餘額，以便您償還的錢更少。

抵押貸款修改不是一個新概念，但是在2008年金融危機之後，它受到了重新關注。財政部建立了陷入困境的資產救濟計劃（TARP）穩定經濟並為陷入困境的房主提供幫助水下（由於他們的抵押貸款而不是房屋的價值更多）並且面臨止贖。

資格標準

貸方確定何時提供抵押貸款修改，作為房主的選擇和誰的資格。資格要求各不相同，但通常您必須：

• 至少錯過了抵押貸款的一筆付款，或者有可能錯過下一次付款的危險。
• 能夠證明一種經濟困難，可以阻止您付款，例如使您無法工作或失業的疾病。
• 住在家裡，並將其用作您的主要住所。

政府支持的抵押計劃可能需要滿足貸款修改必須滿足的其他要求。政府支持的房屋貸款的例子包括FHA貸款，USDA貸款，VA貸款以及由房利美或房地美的支持的常規貸款。

利弊

修改抵押可以幫助掙扎的房主，但存在一些潛在的缺點。關於抵押修改與再融資的好處，修改您的貸款可以：

• 使您的付款更加負擔得起，以便您不太可能違約或最終被取消抵押品贖回權。
• 給您更多的時間來還清抵押貸款，同時還可以節省利息。
• 如果您經歷了影響您日常支出能力的重大財務困難，請允許您留在家裡。

現在，抵押修改是完美的解決方案嗎？不，因為很難有資格獲得一個，而不是所有貸方都提供修改計劃。如果有可用的話，修改抵押不會使您與信用評分損失如果您已經落後於付款。在修改完成之前，您的貸方仍然可以嘗試取消抵押品贖回權，並且延長貸款期限可能會導致支付更多的利息。

了解抵押再融資

如果您想更改貸款條款，抵押再融資是您可能考慮的另一種可能性。您需要能夠獲得新貸款的資格，這通常意味著會議最低信用評分，收入和債務收入（DTI）比率要求。

定義和目的

再融資意味著用新貸款代替現有貸款。當你再融資抵押貸款，您將獲得一筆新的房屋貸款，可以償還您已經擁有的貸款。展望未來，您將付款新貸款。

您可能想再融資的原因有很多。再融資可以讓您：

• 如果您拿出當前的抵押以來，如果利率下降或信貸有所提高，獲得較低的利率
• 擴展您的貸款付款期限並減少每月付款
• 以現金將股權從您的家中拉出

使用在線抵押計算器可以幫助您估計如果您要替換現有貸款，則可能是什麼。如果您有資格獲得較低的利率，您還可以計算您節省的利息。

再融資貸款類型

貸方提供幾種抵押貸款再融資。有兩個主要類別是現金融資貸款，而不是沒有現金再融資貸款。

• 現金退還貸款允許您以現金將您的一些房屋淨值淘汰。但是，這使您擁有更大的抵押貸款餘額。
• 沒有現金再融資貸款可為您提供不同條款的新抵押，但您的權益都沒有撤回。這也可以稱為費率和期限再融資貸款。

政府支持的貸款（包括FHA，VA和USDA貸款）可以擁有自己的再融資計劃。 “現金再融資”是一個不太常見的選擇，它使您可以用新貸款替換當前貸款，並在截止時一次性支付抵押貸款的某些本金。這種類型的貸款可以幫助您更快地建立權益。

利弊

如果您有興趣更改貸款條款，則將抵押貸款再融資可以提供與修改相同的好處。這可能包括較低的利率或更長的還款期限。

這是其他一些好處抵押再融資：

• 如果您有資格獲得可用的最低利率，您可能會大大節省利息。
• 您無需遇到財務困難才能獲得資格。
• 您可能可以消除私人抵押保險（PMI）。

如果您已經償還了大部分抵押貸款，那麼再融資就不會吸引人，因為您的利息節省將降低。如果您的信譽差，您可能很難以有利的條件獲得再融資貸款。如果您撤回的股權量會導致更大的貸款，則現金再融資可能會損害您的預算。

關鍵差異

抵押修改和再融資旨在幫助房主在截然不同的情況下。這是了解它們如何比較的一些關鍵點。

• 抵押修改不會取代您現有的抵押貸款。再融資確實如此。
• 修改抵押貸款可能使您可以將還款條款延長至40年，而再融資貸款通常在30年中最大化。
• 再融資通常涉及支付關閉費用。抵押修改不是因為您不申請新貸款。
• 修改可能會降低您的本金貸款餘額，而再融資通常旨在更改您的費率或還款期限，或者允許您以現金籌集資金。
  

每個選項的財務影響

抵押貸款修改的主要目標是使您的房屋貸款更加負擔得起。同樣，這是通過更改您的還款期限，降低利率，降低您的欠款或組合這些行動來實現的。如果您獲得較低的利率，再融資也可以使您的貸款更加負擔得起，但是您可能會牢記其他目標，例如兌現股權的一部分或切換到較短的期限，以便您可以更快地支付抵押貸款。

無論哪種情況，降低利率都可以降低您在貸款壽險中支付的總利息。您的利息節省多少取決於您在修改或再融資貸款時是否延長抵押期限。您支付貸款的時間越長，您支付的利息就越多。

就信用評分影響而言，修改可以幫助您的分數並傷害得分。如果您能夠跟上未來的付款，這可以幫助您的信用FICO評分模型。但是，如果您在修改之前落後於付款，那將不會刪除您的信用報告中的任何延遲付款。

同樣，儘管相對較小，但再融資會對您的分數產生負面影響。當您申請新抵押時，貸方可能會做一個硬詢問在您的信用報告中，可能會從您的分數上取出幾分。如果新貸款具有更高的餘額，例如在現金退出中，這也可能通過提高總債務水平來影響您的分數。但是，這些影響是暫時的，只要您繼續進行按時付款，您的分數就會反彈。

申請抵押修改和再融資的過程

與再融資貸款進行抵押貸款修改有不同的步驟。如果您決定要在這裡追求哪一個，那就是期望的。

抵押修改過程

如果您對修改抵押貸款感興趣，則首先需要組織文檔。具體來說，您需要證明財務困難和有關財務狀況的信息。您的貸方可能要求的文件類型包括：

• 一封解釋艱辛本質的信
• 最近的工資單
• 銀行對帳單
• 您最近的納稅申報表的副本
• 醫療費用，如果您的困難與疾病或其他健康狀況有關
• 如果您被解僱，則獲得失業福利的批准書

下一步是申請修改。如果您的貸方提供抵押修改，則可以在線完成申請。同樣，您需要徹底解釋艱辛的情況，並上傳任何所需的支持文檔。

申請後，您的貸方可能會要求您進行一系列試用或測試付款，以確認根據新條款償還抵押貸款的能力。完成這些測試付款後，您的貸方可以確認修改計劃和新還款條款。

抵押再融資過程

如果你想再融資您的抵押貸款，比較來自不同貸方的當前再融資率是開始該過程的好地方。您可以通過抵押計算器運行這些費率，以估算您的儲蓄，並確定獲得新貸款是否有意義。

接下來，您需要組織文書工作。您可能需要有：

• 銀行對帳單
• 投資帳戶報表
• 最近的工資單
• 最近的納稅申報表

有了許多貸方，您可以在線申請並將任何要求的文件上傳到貸方的網站。貸方將需要進行評估，您必須支付。檢查通常是可選的，但是如果您選擇完成一項檢查，您也會為此付費。

貸方將審查您的申請和文檔以及評估。如果獲得批准，您需要準備支付貸款所需的結算費用並簽署新的文書工作。如果您要籌集一些股權，那麼您將在收盤時收到現金。

抵押修改與再融資：哪一個適合您？

儘管抵押貸款修改和抵押再融資可以達到相同的目的，但它們為兩種不同類型的房主提供服務。

如果您：修改可能是合適的：

• 由於失業，疾病或其他類型的財務困難，無法跟上您的每月付款。
• 想要更改您的現有貸款，而不是申請新貸款以避免必須支付收盤費用。
• 可以負擔得起貸方為修改提出的新付款。
• 不是要把公平從家里拉出來。

另一方面，如果您可以，抵押貸款再融資可能是明智之舉：

• 信譽良好，並有資格獲得具有吸引力的利率的貸款。
• 想要以現金將股權從您的家中撤出。
• 您需要從貸款中刪除聯合借款人的配偶，因為您已經離婚了。
• 希望從變量更改為固定利率貸款（反之亦然），或者想選擇較短或更長的抵押貸款期限。
• 有現金可支付關閉費用。

底線

抵押貸款的修改旨在幫助有可能落後於貸款的風險的房主，或者更糟的是面臨止贖。再融資假定不同的情況，即，房主只是想在抵押貸款上獲得更好或不同的條件。了解您屬於哪個類別以及您的財務目標可以幫助您決定何時選擇抵押貸款修改與再融資，反之亦然。