如何預先批准抵押

當您搜索房屋時，預先批准抵押可能是一個重要的步驟。與貸方諮詢並獲得預批准信件允許您與貸方討論貸款選擇和預算；此步驟可以澄清您的總房屋預算以及您可以負擔的每月抵押貸款。

作為一個借款人，重要的是要知道抵押貸款預批准有什麼作用（並且不做）以及如何增加獲得一位抵押貸款的機會。

預批准是您的財務狀況

在貸方決定預先給您抵押之前，他們將研究幾個關鍵因素：

• 債務收入（DTI）比率
• 貸款價值（LTV）比率
• 信用記錄
• FICO得分
• 收入
• 就業歷史

將抵押貸款預先批准視為財務狀況。貸款人可能會戳入並在您的財務生活的各個角落中，以確保您償還您的抵押。

資格前與批准

您可能聽說過“資格預審”與抵押貸款人的財務，收入和債務概述。

這樣，抵押預先合格可以作為您在房屋上花費多少的估計來有用。但是，貸方不會提取您的信用報告或驗證您的財務信息。因此，資格預審是一個有用的起點，可以確定您可以負擔得起的東西，但在提供報價時不承擔任何重量。

另一方面，預先批准涉及填寫抵押申請並提供您的社會保險號，以便貸方可以做一個硬信用檢查。申請抵押時，觸發硬信用檢查。對於此過程，貸方將您的信用報告和信用評分評估您的信譽在決定借錢之前。這些檢查記錄在您的信用報告中，可能會影響您的信用評分。

相比之下，軟信用檢查當您自己提取信用額或信用卡公司或貸方時，就會發生在不詢問的情況下預先批准您的報價時。軟信用檢查不會影響您的信用評分。

另外，您將列出所有銀行帳戶信息，資產，債務，收入，就業歷史，過去的地址和其他關鍵細節，供貸方驗證。這是因為最重要的是，貸方希望確保您可以償還貸款。貸方還使用提供的信息來計算您的DTI比率和LTV比率，這是確定利率和理想貸款類型的重要因素。

所有這些使得預批准比資格預先合格更有價值。這意味著貸方已經檢查了您的信用，並驗證了文件以批准特定的貸款金額。當您進行評估並將貸款應用於財產時，就會發生最終貸款批准。

何時獲得預批准

抵押預批准信通常有效期為60至90天。貸方在這些信件上發布了到期日期，因為您的財務狀況和信用資料可能會改變。預批准到期後，您必須填寫新的抵押申請並提交更新的文書工作才能獲得另一份。

如果您剛剛開始考慮購買房屋，並懷疑您可能會遇到一些困難獲得抵押，通過預批准過程可以幫助您確定信用問題，並有可能給您時間解決這些問題。

在認真的家庭搜索使您處於更強的位置，以提高整體信用狀況，尋求六個月到一年的六個月到一年。您還將有更多時間省錢首付和關閉費用。

當您準備提出要約時，賣方通常希望看到抵押貸款預先批准，在某些情況下，有資金證明您是一個認真的買家。在許多熱門住房市場中，賣方由於強烈的買方需求和有限的出售房屋而有優勢。如果沒有預先批准的字母，他們可能不太可能考慮要約。

預批准過程

申請抵押可能會令人興奮，神經破壞和混亂。一些在線貸方可以在幾個小時內預先給您，而其他貸方可能需要幾天的時間。時間表取決於貸方和財務的複雜性。

對於初學者，您將填寫抵押申請。您將包括您的識別信息以及您的社會保險號，以便貸方可以提高您的信譽。儘管抵押貸款信用檢查算作對您的信用報告的辛勤詢問，並且可能會影響您的信用評分 - 如果您在短時間內購物多個貸方（通常為新的FICO評分模型為45天），則組合信用檢查將計算為單一查詢。

這是統一抵押申請的樣本。如果您要與配偶或其他聯合借款人申請，您需要的收入需要有資格抵押，兩位申請人都需要列出財務和就業信息。抵押申請的八個主要部分。

1。抵押類型和貸款條款

您要申請的特定貸款產品；貸款金額；術語，例如償還貸款的時間長度（攤銷）；和利率。

2。貸款的財產信息和目的

地址；財產的法律描述；建造的年；無論是購買，再融資還是新建貸款；以及預期的居留類型：主要，次要或投資。

3。借款人信息

您的識別信息，包括全名，出生日期，社會保險號，上學年的學年，婚姻狀況，受撫養人數和地址歷史記錄。

4。就業信息

當前和以前的雇主的名稱和聯繫信息（如果您擔任當前職位不到兩年），就業日期，職位和月收入。

5。每月收入和聯合住房費用信息

您的基本月收入以及加班，獎金，佣金，淨租金收入（如果適用），股息或利息以及其他類型的月收入（例如子女撫養費或a養費）的上市。

此外，您還需要對每月的住房費用進行會計，包括租金或抵押貸款，房主和抵押保險，財產稅和房主協會會費。

6。資產和負債

所有銀行和信用合作社檢查和儲蓄賬戶的清單以及當前餘額金額以及人壽保險，股票，債券，退休儲蓄以及共同基金帳戶以及相應價值的列表。您需要銀行對帳單和投資帳戶對帳單，以證明您有支付資金，並且關閉費用除了現金儲備。

您還需要列出所有負債，包括循環費用帳戶，a養費，兒童撫養費，汽車貸款，學生貸款和任何其他未償債務。

7。交易的詳細信息

關鍵交易詳細信息的概述，包括購買價格，貸款金額，改進/維修的價值，估計的關閉費用，買方支付的折扣和抵押貸款保險（如果適用）。 （貸方將填寫大部分信息。）

8。聲明

任何判斷的清單，留置權，過去的破產或喪失抵押品贖回權，未決訴訟或違反債務。還會要求您說明您是美國公民還是永久居民，以及您是否打算將房屋用作主要居住。

接下來會發生什麼？

法律要求貸方為您提供三頁的文件稱為A貸款估算在收到您完成的抵押申請的三個工作日內。本文指出，抵押是否已預先批准，並概述了抵押貸款的金額，條款和類型，利率，估計的利息和付款，估計的關閉費用（包括任何貸方費用），財產稅和房屋所有人保險的估算以及任何特殊貸款功能（例如，付款或早期預付款或早期預付款罰款）。它還指定了最高貸款金額（基於您的財務狀況），以幫助您縮小房屋購買預算。

如果您已預先批准抵押，則您的貸款文件最終將轉移給貸款承銷商，該貸款將對您的抵押申請驗證您的文件。承銷商還將確保您符合所申請的特定貸款計劃的借款人準則。

文檔需求

提交抵押申請後，您需要收集許多文檔來驗證您的信息。準備和組織的結局將有助於該過程更加順利進行。以下是您需要提供的文件列表，以預先批准或確保最終貸款批准之前：

• 60天的銀行語句
• 30天的薪酬存根
• 前兩年的W-2納稅申報表
• 計劃K-1（表格1065）的自僱借款人
• 所得稅申報表
• 資產帳戶報表（退休儲蓄，股票，債券，共同基金等）
• 駕駛執照或美國護照
• 離婚文件（將lim養費或子女撫養作為合格收入）
• 禮物信（如果通過親戚的財務禮物為您的首付資助）

首付禮物

許多貸款產品允許借款人從親戚那裡使用財務禮物。如果您走這條路線，貸方會要求您完成標準禮物信您和禮物捐贈者指出，禮物不是償還還款的第三方貸款。

否則，這種安排可以提高您的DTI比率並影響您的最終貸款批准。此外，您和捐助者都必須提供銀行聲明，以將現金資金從一個帳戶轉移到另一個帳戶。

影響前批准的因素

如果您想最大限度地獲得抵押貸款預先批准的機會，則需要知道貸方在財務資料中評估哪些因素。它們包括：

• DTI比
• LTV比
• 信用記錄
• FICO得分
• 收入
• 就業歷史

DTI比

您的DTI比率相對於您的月收入來衡量您的所有每月債務。貸方將債務加起來，例如汽車貸款，學生貸款，循環收費帳戶和其他信用額度（另外的抵押貸款付款），然後將款項除以每月的總收入以獲得百分比。

根據貸款類型，借款人應維持其每月總收入的43％的DTI比率，以獲得抵押資格。您的DTI比率越高，您對貸方的風險越大；您可能更有可能在債務支付之上償還您的貸款。

較低的DTI比可以使您有資格更具競爭力的利率。在購買房屋之前，請償還盡可能多的債務。您將降低DTI比率，並向貸方表明您可以負責任地管理債務並按時支付賬單。

LTV比

Lenders用來評估您的抵押貸款的另一個關鍵指標是您的LTV比率，這是通過將貸款金額除以房屋價值來計算的。財產評估決定了該物業的價值，該價值可能低於賣方的要價。 LTV比率公式是您的預付款。

首付是您以現金向賣方現金支付的前期款項。您的首付越高，貸款金額越低，因此您的LTV比率越低。如果您放下不到20％的人，那麼您可能需要付款私人抵押保險（PMI）。如果您無法償還抵押貸款，則是一種保護貸方的保險。要降低LTV比率，您要么需要放置更多的錢，要么購買便宜的房屋。

信用記錄和分數

貸方將您的信用報告從三個主要報告局中獲取：Equifax，Experian和Transunion。他們將尋找您的付款歷史記錄，以及您是否按時支付賬單，您開放的信用額度和哪種類型的信用額度以及您擁有這些帳戶的時間。

除了積極的付款歷史記錄外，貸方還分析了您積極使用的可用信用中的多少，也稱為信用利用率。以（或以下）30％保持信用利用率有助於提高您的信用評分。它還表明了貸款人一種負責任的，一致的模式，可以明智地支付賬單和管理債務。所有這些項目都是您的FICO分數，這是許多類型的貸方（包括抵押貸款人）使用的信用評分模型。

如果您尚未打開信用卡或任何傳統信用額度（例如汽車貸款或學生貸款），您可能難以獲得預先批准的抵押貸款。您可以通過打開具有低信用額度限制的入門信用卡並每月還清賬單來建立信用。您的信用評分最多可能需要六個月才能反映您的付款活動。在建立信用資料時要有耐心是很重要的。

大多數貸方都需要620或更高的FICO得分才能批准常規貸款，有些甚至需要一個分數聯邦住房管理（FHA）貸款。貸方通常為信用評分為760或更高的客戶保留最低利率。

FHA指南允許獲得580分或更高分數的批准借款人降低3.5％。分數較低的人必須進行更大的首付。貸方通常會與信用評分低或中等低信用評分的借款人合作，並提出提高其得分的方法。

下圖顯示了您的每月主要的和興趣（PI）付款30年固定利率基於三個普通貸款金額的FICO分數的抵押貸款。 （由於利率經常變化，請使用此FICO貸款節省計算器要雙重檢查得分和費率。 ）請注意，在25萬美元的貸款中，FICO分數在最低（620-639）範圍內的人每月要支付1,675美元，而最高（760-850）範圍的房主只需支付1,416美元的費用（每年差3,108美元）。

根據信用評分範圍的估計每月付款
FICO得分範圍	620–639	640–659	660–679	680–699	700–759	760–850
利率	7.07％	6.524％	6.09％	5.88％	5.703％	5.481％
$ 350,000貸款	$ 2,345	$ 2,218	$ 2,120	$ 2,072	$ 2,032	$ 1,983
$ 250,000貸款	$ 1,675	$ 1,584	$ 1,514	$ 1,480	$ 1,451	$ 1,416
$ 150,000貸款	$ 1,005	$ 950	$ 908	$ 888	$ 871	$ 850

以今天的利率和250,000美元的貸款的30年，在620-639範圍內的FICO得分的人將支付約353,009美元的利息，而760-850範圍內的房主將支付259,938美元（總計差額超過93,000美元）。

收入和就業歷史

當您申請抵押貸款時，貸方將竭盡全力確保您賺取可靠的收入並擁有穩定的就業機會。這就是為什麼貸款人要求為您的雇主提供兩年價值的W-2稅表和聯繫信息的原因。從本質上講，貸方希望確保您可以應付新抵押貸款的額外經濟負擔。

還會要求您提供薪水信息，因此貸方有證據表明您賺了足夠的錢來負擔​​抵押貸款和相關的每月住房費用。您還必須提供60天的銀行對帳單（如果您是自僱人士）的費用，以表明您有足夠的現金來支付首付款和收盤費用。

貸款類型

貸款可以通過兩種方式進行分類：符合和不合格。符合貸款符合某些標準政府贊助的企業（房利美和弗雷迪MAC）指南。巨型貸款是唯一不合格的貸款類型。

某些類型的貸款，例如Homeready（由Fannie Mae提供）和可能的房屋（由Freddie Mac提供），是為低收入或首次購房者設計的。我們退伍軍人事務部（VA）貸款通常不需要首付，適用於美國退伍軍人，服務成員和合格的配偶。

下圖列出了每種貸款類型和基本（和廣泛）要求。在出現兩個數字的DTI比率列中，第一個是指僅住房的債務，第二個是指所有債務。在PMI/MIP下（用於抵押保險費）/費用，兩個數字被斜線（/）隔開，表示預先費用，然後是年費（每月付費）。所有抵押貸款都有此處未列出的其他要求。

普通貸款類型的要求
抵押	最小值	FICO	DTI比	PMI/MIP/費用	其他要求
常規97	3％	620	43％	0.15％–1.95％
傳統的	5％–20％	620	43％	0.15％–1.95％
巨型	5％–20％	720	43％	沒有任何	不合格房屋超過$ 766,550
FHA（96.5％）	3.5％	580	31％/43％	1.75％/0.85％
FHA（90％）	10％	500	31％/43％	1.75％/0.85％
FHA 203（k）	3.5％	580	31％/43％	1.75％/0.85％	購買加康復
VA	0％	沒有任何	41％	2.3％或3.6％*	VA資格證書
美國農業部	0％	沒有任何	29％/41％	1％/0.50％	僅農村地區
全壘打	3％	620	43％	1.50％	僅低收入
可能的家	3％	660	45％	1.50％	僅低收入

*您的第一筆貸款的VA融資費為2.3％，後續貸款為3.6％。

自僱借款人

如果您是一個自僱借款人，則可能會要求您提供其他文件，以顯示至少兩年的一致收入和工作歷史。要求的一些文件可能包括損益表，您的會計師的簽名陳述，聯邦納稅申報表，資產負債表和前幾年的銀行對帳單（確切的時間取決於貸方）。

通常，自僱借款人需要從最近幾年的兩個 都是合適的時間表。

批准自僱借款人抵押貸款的因素包括借款人的收入的穩定性，借款人業務的位置和性質，業務提供的產品或服務需求，業務的財務實力以及企業繼續產生和分配足夠的收入以使貨物付款以使貨物付款能夠支付抵押貸款。

如果您的情況很難獲得傳統的抵押貸款，則有兩種專門針對自僱借款人的選擇。

1。陳述收入或規定的資產抵押貸款

這種抵押貸款基於您在沒有正式驗證的情況下向貸方報告的收入。陳述的收入貸款有時也稱為低紀念品貸款，因為貸方將驗證您的收入來源，而不是實際金額。

自僱人士應該準備提供其最新客戶和任何其他現金流的清單，例如收入產生的投資。銀行還可能需要一份國稅局（IRS）表格4506或8821。

表格4506用於直接從國稅局，從而阻止您向貸方提交偽造的回報。每次退貨的價格為43美元，但您也許可以免費索取4506-T表格。表格8821授權您的貸方去國稅局辦公室並檢查您指定的幾年所指定的表格。

2。沒有證明貸款

在這種類型的貸款中，貸方將不會尋求驗證您的任何收入信息，如果您的納稅申報表顯示出營業損失或非常低的利潤，這可能是一個不錯的選擇。由於銀行將貸款貸款給擁有未經證實的收入的人的風險更大，因此預計您的抵押貸款利率將比提供的貸款貸款高於全面記錄貸款。

低調和無文件貸款被稱為alt-a抵押；就利率而言，它們介於主要和次級貸款之間。

批准前決定

在審查了您的抵押申請後，貸方通常會為您提供三個決定之一：預先批准，否認或預先批准條件。在第三種情況下，您可能需要通過支付一些信用帳戶來滿足貸方條件來提供額外的文檔或降低DTI比率。如果您被直接拒絕，貸方應準確解釋原因，並為您提供有關如何最好地解決問題的資源。

在許多情況下，借款人需要致力於提高信用評分並熨除額外的支付歷史記錄。一旦知道需要解決什麼，您就可以花時間和精力來提高信用和財務狀況，以便在準備開始家庭搜索時獲得更好的抵押交易。這樣做可以為您節省大量的抵押定價，並確保在購買不同貸方時獲得較低的利率和條款。

預批准信

如果您已預先批准，您的貸方將在官方信件上為您提供一封預先批准的信。該官方文件向賣方表明您是一個認真的買家，並驗證您有經濟上的手段來善於購買房屋的要約。大多數賣家期望買家有一封預先批准的信，並將更願意與證明他們可以獲得融資的人進行談判。

預批准信通常包括購買價格，貸款計劃，利率，貸款金額，首付金額，到期日期和財產地址。這封信隨您的要約提交；一些賣家還可能要求查看您的銀行和資產聲明。

獲得預先批准並不迫使您從特定的貸方借錢。當您準備提出要約時，您可以選擇為您提供最佳利率和條款的貸方滿足您的需求。獲得預先批准並不能保證貸方會批准您的抵押貸款，尤其是如果您的財務，就業和收入狀況在預批准和承保之間的時間變化時。

底線

在您的期間進行預批准過程搜索以找到最好的貸方作為購物利率並找到最好的交易的一種方式。再次，您要購物抵押貸款人在45天內，所有信用檢查都將其視為一個艱苦的詢問，並且對您的信用評分有最小的影響。而且，如果您剛剛開始考慮房屋所有權，那麼預先批准的過程可以幫助您在適當的時候獲得更好的信譽和財務狀況。

請記住，抵押貸款預先批准並不一定能保證您貸款。批准前的信件是您的財務和就業信息在您的貸款結束之前是真實且一致的。同樣，如果您未能披露關鍵信息（離婚，IRS稅收留置權或其他問題），並且貸款承銷商以後會發現有關此信息，則可以拒絕貸款。