什麼是房地產中比較市場分析（CMA）？

什麼是比較市場分析？

比較市場分析（CMA）是房地產中必不可少的工具，它根據最近出售的房屋價格估算房屋的價格，在附近地區類似的物業（也稱為“ Comps”）。它可以幫助賣方設定有競爭力的上市價格，並協助買家提供知情報價。 CMA報告通常由房地產代理商或經紀人，但是買賣雙方也可以使用Realtor.com等房地產清單網站進行自己的分析。

了解比較市場分析

比較市場分析（CMA）通過將房屋與最近出售的類似房屋進行比較，為房屋提供了估計的價格。這有助於賣方選擇一個最佳價格，這不會導致定價不足或因定價過高而未售出的房屋。對於買家來說，它可以驗證房屋是否適當和競爭性地定價，並有助於提出公平的報價。

CMA將屬性與其他位置，大小和功能相似的房屋進行比較。 理想情況下，CMA使用最近出售了來自同一細分的房屋。當然，如果您處於小批量或農村房地產市場，在最近三到六個月內找到在過去三到六個月內出售的房屋可能會很困難。在這些情況下，正式評估可能是一個更好的選擇。

比較市場分析是一個價格估計，因此房地產經紀人在為客戶服務時，不需要評估員的許可即可執行CMA。

當房地產經紀人或經紀人進行比較市場分析時，他們將創建一份報告，詳細介紹研究結果。沒有標準化的CMA報告；但是，重要的是要注意，某些州的法規需要在CMA中包含特定信息。

CMA通常包括：

• 財產的地址和三到五比較
• 每個物業的描述，包括高程，平面圖以及臥室和浴室的數量
• 每個物業的平方英尺
• 每個補償的銷售價格
• 任何差異的美元調整
• 每平方英尺的調整後售出的價格
• 該物業的合理價格範圍

CMA與評估

CMA由房地產經紀人，賣方或買方完成，使用可比的房屋估計價格。然後，該估計的價格可以用於談判銷售價格。

評估需要國家許可和認證的評估師。這評估師比較房屋的大小，佈局和位置相似。然後，他們評估住房市場狀況並與房屋的報告生成報告市場價值。貸方使用評估價值來確定買方被批准的金額。

如何進行比較市場分析

CMA不僅涉及比較該地區最近出售房屋的價格。這是創建準確CMA的基本步驟的摘要：

1。評估社區

為了設置正確的上市價格，或確保您感興趣的房屋是一筆不錯的交易 - CMA應該考慮該社區的一般質量。例如，它應該考慮更具吸引力的街區，並解決社區設施，令人討厭的問題以及HOA規則。對包容同樣重要的是學校鄰近和遏制上訴。

2。收集有關該物業的詳細信息

如果房地產經紀人或經紀人執行CMA，他們將審查現有的清單（如果有的話），並進行面對面的訪問以收集有關房屋的信息。他們會注意到房屋的尺寸（尤其是宜居空間），年齡，樣式，構造，條件，佈局，飾面，美化環境，升級和更新。

3。選擇comp

在最近出售的地區找到三到五個可比較的房屋，盡可能靠近房屋。理想情況下，comp將在該物業和同一學區的一英里範圍內。專注於平方英尺，地段，臥室，浴室和建築類型的類似房屋。請密切注意何時出售的類似物業：越來越多，越好 - 財產遺產價格可能會迅速波動。

4。調整差異

下一步是調整家庭與每個可比較屬性之間的差異。經驗豐富的房地產經紀人或經紀人可以將價格分配給每個差異，並相應地調整每個補充的價格。它似乎是違反直覺的，但是如果Comp具有較低的功能，則對Comp的價格進行了積極的調整，反之亦然。

例如，如果Comp有一個額外的臥室（優質的功能），則可以合理地假設買方付了更多的錢來獲得額外的臥室。在這種情況下，您將從補償中扣除一筆額外的臥室，從而允許對蘋果進行比較。因此，永遠不會調整目標房屋的價格。

5。確定調整後每平方英尺的價格

調整了差異後，將每個Comp的調整後價格除以其平方英尺，以確定每平方英尺的售價。接下來，添加所有補充的每平方英尺的售價，然後除以獲取平均值的補充數量。最後，將這個平均值乘以物業的平方英尺以估計其價格。

比較市場分析的示例

許多房地產經紀人和經紀人使用軟件來生成全面（和專業的）CMA報告。如果您打算創建自己的房地產清單網站。以下是CMA報告的示例。

底線

通常，最好的補充是與房屋最相似的，最近出售的，所需的調整最少。根據市場的不同，最終價格可能需要稍微調整。例如，如果市場很熱或庫存很低，則價格可能會略高。相反，如果市場上有許多類似的房屋，那麼價格可能必須降低才能具有競爭力。