在反向抵押貸款上了解滑石粉

當您購買常規抵押時，年百分比（APR）是要考慮的重要數字。反向抵押也有既定利率，但更揭示的數字是年總貸款成本（滑石），該，估計在某些情況下的貸款成本。這是計算滑石粉的方式以及您可以從中學到什麼。

關鍵要點

貸方必須為聯邦保險的反向抵押貸款提供申請人，並提供年度貸款成本（TALC）表。
滑石粉是對基於幾種不同情況的利率估算的，包括貸款的持續時間以及房屋的欣賞程度。
通常，反向抵押貸款持續的時間越長，每年借款人付出的代價就越少。

反向抵押基礎

反向抵押貸款使房主可以利用他們的房屋淨值在仍然擁有和居住在家中的同時提供收入流。他們可以在總金額，每月付款或信用額度他們可以根據需要繪製。貸款通常不必償還，直到借款人死亡，移出或出售房屋。

反向抵押最常見的類型是房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）。 HECM由聯邦住房管理局（FHA）並僅由FHA批准的貸方發行。借款人支付的FHA保險可以保護貸方，以防當反向抵押貸款結束並必須還清時，它無法收回其所有資金。

什麼是年度貸款海岸（滑石）什麼？

反向抵押很複雜且昂貴金融產品。法律要求貸方在承諾抵押之前向借款人提供滑石粉披露表。

滑石披露嘗試在幾種不同的情況下量化貸款成本的嘗試。反向抵押成本是無法確定的，因為沒人知道借款人將持續多久或能夠留在家裡。

滑石如何計算

計算反向抵押的滑石粉的因素包括：

最年輕的借款人的年齡：所有借款人都必須年滿62歲才能獲得HECM的資格，但是如果一對已婚夫婦年齡不同（例如，75和70歲），那是年齡段的年輕配偶。
財產的評估價值：HECM貸方必須有家評估由FHA批准的評估師。
貸款的初始利率：以一次性的形式進行的反向抵押通常具有固定利率。其他類型通常具有可變率。
每月提前，初步平局和信用額度：這些因素是適用的，具體取決於付款的結構。
關閉費用：與其他任何抵押一樣，反向抵押貸款可能有很長的清單關閉費用，包括標題搜索，，，，家庭檢查，和記錄費。一個主要的是起源費，這是貸款人的。根據法律，起源費用不能超過$ 6,000。
抵押保險費：雖然這也可能被認為是收盤成本，但滑石粉披露表格爆發了抵押保險費分別地。 FHA保險最初是貸款的2％，再加上每年未償還貸款餘額的0.5％。

每月服務費：貸方或貸款服務商可以收取最高35美元的每月費用。

儘管這些因素和費用在一開始就已經知道，但只有可以猜測，反向抵押將花費多少借款人。因此，滑石粉披露計算出多達12個不同情況下的成本。

這些方案至少包括三個不同的貸款條款。一個人假設抵押貸款持續兩年。第二個是基於最年輕的借款人剩餘的預期壽命，而第三個則使用了其剩餘壽命的1.4倍。貸方還可以選擇基於借款人剩餘的預期壽命的0.5倍。對於這些貸款條款中的每一個，披露表格使用三種不同的年度估計值計算貸款的成本欣賞對於房屋：0％，4％和8％。

隨著滑石表格上的數字將揭示，貸款期限的時間越長，貸款成本就越少，因為成本在較長的時間內平均。讚賞估計值起作用，因為HECMS中的規定是，當您（或您的繼承人）還能償還貸款時，您的欠款不得超過全部貸款餘額或房屋評估價值的95％。因此，您的房屋欣賞越少，對您來說越好。