聯邦住房管理局（FHA）：概述，歷史，常見問題解答

聯邦住房管理（FHA）一詞是指美國機構，該機構為FHA批准貸方。 FHA由美國政府於1934年成立，成為美國的一部分住房和城市發展部（HUD）1965年。

FHA通過通過通過抵押保險費（MIPS）。FHA貸款允許較低首付最小值和較低信用評分比傳統貸方。這為成千上萬的美國人開放了房屋所有權抵押。這抵押保險保護貸方免受抵押的損失預設值，因此，如果借款人確實默認，則FHA支付了貸方。

了解FHA

FHA是世界上最大的抵押保險公司之一，保護了FHA批准的貸方免受損失，尤其是如果借款人違約。它成立於1934年，以幫助刺激美國住房市場。基本的想法是，如果向貸方提供保險，越來越多的人有資格有資格購買房屋。如上所述，該機構於1965年受到HUD住房辦公室的範圍。

FHA為以下財產類型確保了美國和美國領土的抵押貸款：

• 單戶住宅
• 多戶性特性
• 住宅護理設施
• 醫院

大多數FHA貸款要求最低首付較低，僅3.5％，這意味著貸款的保險費最高為96.5％。批准的FHA貸方還可以向具有比大多數信用評分較低的人提供貸款常規貸款貸方。這些好處使FHA貸款受歡迎首次購房者。合格借款人還必須購買抵押保險。這些保費是將其用作自我產生的收入的FHA。

當借款人停止支付抵押貸款時，貸方可以通過FHA提出索賠。該機構向抵押公司支付剩餘的主要的使用其收集的上述MIP來平衡貸款。這使貸方可以向借款人提供更大的貸款。

特殊考慮

FHA要求借款人付款兩種類型的MIP：

• 第一個是前前MIP，是2022年貸款金額的1.75％。
• 第二個是年度MIP，每月收取每月費用。這些付款從貸款金額的0.45％到1.05％不等。

付款金額不同，具體取決於貸款金額，貸款期限和原始貸款價值（LTV）比率。最初，一旦借款人根據原始購買價達到78％LTV，將自動刪除年度MIP。之後次級抵押貸款危機，FHA面臨財政危機，2013年實施了一項規則，即年度MIP在貸款壽命內保留。由於變更，大多數具有FHA抵押貸款的借款人將再融資一旦他們達到80％的LTV，他們就會通過傳統抵押貸款。即使他們的信用評分尚未顯著提高，既然他們擁有20％，他們更有可能獲得常規貸款財產中的權益。

FHA的歷史

銀行失敗導致房屋貸款下降，在房屋所有權下大大減少大蕭條。默認和止贖費率飛漲，因為貸款限制為財產的50％市場價值和抵押條款（包括簡短還款時間表加上氣球付款）許多購房者很難見面。結果，美國主要是一個租房者國家，只有十分之一的家庭擁有房屋。

國會頒布了國家住房法1934年以幫助重組聯邦銀行體系。它的主要目的是改善住房標準和條件，提供一種相互抵押保險的方法，並減少家庭抵押貸款的喪失抵押品贖回權。立法創造了聯邦儲蓄和貸款保險公司（FSLIC），一家前政府機構，其責任現在已屬於聯邦存款保險公司（FDIC）和FHA。這些行為增加了單戶住宅的市場，並建造了更負擔得起的住房和抵押貸款。

FHA的批評

FHA計劃通過社區和家庭發展提供了實質性的美國經濟刺激，該刺激以工作，學校和其他收入來源的形式流向當地社區。即使這也確保了貸方受到保護並幫助借款人獲得更大的貸款，但FHA並非沒有批評。

批評者說，借款人受嚴格要求的約束，例如前期和年度MIP。一些專家認為，如果房主有資格，最好選擇傳統抵押貸款。那是因為他們可以長期省錢私人抵押保險（PMI）常規貸方提供的保費。

傳統抵押貸款人的貸方要求借款人在無法提出20％的首付時購買PMI。 PMI可以取消一旦借款人支付了足夠的抵押貸款本金。 MIP收集11年或直到貸款期結束，以先到者為準，無論公平在家裡。

從歷史上看，FHA實施了像紅線，其中，官員們將在社區周圍繪製一條紅線，這些社區主要是黑色的，被視為“不安全”，並拒絕向這些社區的借款人提供借款。這種做法包括，幾代黑人公民無法利用與白人同齡人相同的計劃。成為房主和建立世代財富的障礙加劇了種族財富不平等我們今天仍然看到。

底線

FHA最初是為了通過鼓勵購房和建築建設來刺激經濟的創建，並幫助低收入美國人成為房主。當以這種方式觀看時，該程序取得了巨大的成功。

但是，像紅線這樣的早期政策使數百萬的黑人美國人無法獲得廉價的房屋所有權的世代財富，使第二次世界大戰後的白人同齡人成為了他們的白人同行。儘管該計劃今天繼續進行，並試圖糾正其過去的某些不當行為，但次級抵押貸款危機後的變化使FHA貸款的交易少於以前的交易。