อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างไร

อัตราดอกเบี้ยมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของการสร้างรายได้อสังหาริมทรัพย์- เหมือนที่พวกเขาทำกับยานพาหนะการลงทุนอื่น ๆ นี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับอัตราการแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารและตั๋วเงินคลัง(T-bills) เนื่องจากอิทธิพลของพวกเขาที่มีต่อความสามารถของแต่ละบุคคลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย (โดยการเพิ่มหรือลดต้นทุนของเงินทุนจำนอง) นั้นลึกซึ้งมากหลายคนจึงตั้งสมมติฐานที่ไม่ถูกต้องว่าปัจจัยการตัดสินใจเพียงอย่างเดียวในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์คืออัตราการจำนองปัจจุบัน

แต่อัตราการจำนองเป็นเพียงปัจจัยเดียวที่เกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อกระแสเงินทุนอุปสงค์และอุปทานสำหรับเงินทุนและจำเป็นต้องมีนักลงทุนอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอัตราดอกเบี้ยผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายวิธี

พื้นฐานการประเมินมูลค่า

โดยทั่วไปแล้วมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอิทธิพลจากอุปสงค์และอุปทานสำหรับคุณสมบัติรวมถึงต้นทุนทดแทนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แต่มีการประเมินมูลค่ามากกว่านั้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับอิทธิพลจากรัฐบาลกระแสเงินทุนและอัตราการจัดหาเงินทุนส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างไร เพื่อให้เข้าใจการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องมีความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีการรายได้- เทคนิคการประเมินค่าที่พบบ่อยที่สุดสำหรับนักลงทุน วิธีการรายได้-จัดทำโดยผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโดยผู้จัดการการจัดจำหน่ายสำหรับการลงทุนที่ได้รับการสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์-คล้ายกับกระแสเงินสดลดราคาการวิเคราะห์ดำเนินการเกี่ยวกับการลงทุนในตราสารทุนและพันธบัตร

การประเมินค่าเริ่มต้นด้วยการพยากรณ์รายได้ทรัพย์สินซึ่งอยู่ในรูปแบบของการคาดการณ์การชำระค่าเช่าหรือในกรณีของโรงแรมการเข้าพักที่คาดว่าจะคูณด้วยค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อห้อง หลังจากบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายระดับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนักวิเคราะห์มาถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) หรือกระแสเงินสดนั่นยังคงอยู่หลังจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด

โดยการลบที่เกี่ยวข้องใด ๆต้นทุนเงินทุนเงินลงทุนเพื่อรักษาหรือซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่ได้ทำงานเฉพาะจาก NOI เราจบลงด้วยกระแสเงินสดสุทธิ (NCF) เพราะคุณสมบัติมักจะไม่เก็บเงินสดหรือมีการระบุไว้นโยบายเงินปันผล, NCF เท่ากับเงินสดที่มีให้กับนักลงทุน - เช่นเงินสดจากเงินปันผล - ซึ่งใช้สำหรับการประเมินมูลค่าหุ้นหรือรายได้คงที่การลงทุน โดยการใช้เงินปันผลหรือโดยการลดกระแสกระแสเงินสด (รวมถึงมูลค่าที่เหลือ) สำหรับระยะเวลาการลงทุนที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สินจะถูกกำหนด

กระแสเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อต้นทุนการจัดหาเงินทุนและอัตราการจำนองซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนระดับอสังหาริมทรัพย์และดังนั้นมูลค่า อย่างไรก็ตามอุปสงค์และอุปทานสำหรับเงินทุนและการลงทุนในการแข่งขันมีผลกระทบมากที่สุดอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ(RRR) และค่าการลงทุน เป็นFederal Reserve Boardได้ย้ายโฟกัสออกไปจากนโยบายการเงินและมากขึ้นในการจัดการอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหรือป้องกันเงินเฟ้อออกนโยบายของมันมีผลโดยตรงต่อมูลค่าของการลงทุนทั้งหมด

เช่นอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารลดลงค่าใช้จ่ายของเงินทุนลดลงและเงินทุนไหลเข้าสู่ระบบ ในทางกลับกันเมื่ออัตราเพิ่มขึ้นความพร้อมของเงินทุนจะลดลง สำหรับอสังหาริมทรัพย์การเปลี่ยนแปลงของอัตราการให้กู้ยืมระหว่างธนาคารอาจเพิ่มหรือลดจำนวนเงินทุนที่มีอยู่สำหรับการลงทุน จำนวนเงินทุนและต้นทุนของเงินทุนมีผลต่อความต้องการเช่นเดียวกับอุปทานนั่นคือเงินที่มีสำหรับการซื้อและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นเมื่อความพร้อมใช้งานของเงินทุนแน่นผู้ให้บริการเงินทุนมักจะให้ยืมน้อยกว่าร้อยละของค่าที่แท้จริงหรือไม่ไกลจากสแต็คทุน ซึ่งหมายความว่าสินเชื่อจะทำในอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ที่ต่ำกว่าซึ่งจะช่วยลดกระแสเงินสดและมูลค่าทรัพย์สิน

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในการไหลของเงินทุนยังสามารถส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเปลี่ยนแปลงอุปสงค์และอุปทานสำหรับทรัพย์สิน ต้นทุนของเงินทุนและความพร้อมใช้งานมีผลกระทบต่ออุปทานโดยการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และยังมีอิทธิพลต่อประชากรของผู้ซื้อที่มีศักยภาพที่กำลังมองหาข้อตกลง ปัจจัยทั้งสองนี้ทำงานร่วมกันเพื่อกำหนดค่าทรัพย์สิน

อัตราคิดลด

ผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดของอัตราดอกเบี้ยที่มีต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ในการรับส่วนลดหรืออัตราการใช้เงินทุน ที่อัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่สามารถดูได้ว่าเป็นอัตราเงินปันผลที่ต้องการของนักลงทุนในขณะที่กอัตราคิดลดเท่ากับข้อกำหนดผลตอบแทนรวมของนักลงทุน K มักจะหมายถึง RRR (อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ) ในขณะที่อัตราการใช้เงินทุนเท่ากับ (กก.) โดยที่ G คือการเติบโตของรายได้ที่คาดหวังหรือการเพิ่มขึ้นของการแข็งค่าของเงินทุน

แต่ละอัตราเหล่านี้ได้รับอิทธิพลจากอัตราดอกเบี้ยที่แพร่หลายเพราะพวกเขาเท่ากับอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงบวกกเบี้ยประกัน-สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่อัตราปลอดความเสี่ยงคืออัตราคลังสหรัฐฯ- รับประกันโดยเครดิตของรัฐบาลกลางพวกเขาถือว่าปราศจากความเสี่ยงเนื่องจากความน่าจะเป็นของการผิดนัดนั้นต่ำมากเนื่องจากการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงจะต้องได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อชดเชยความเสี่ยงเพิ่มเติมที่เกิดขึ้นเมื่อกำหนดอัตราคิดลดและอัตราการใช้เงินทุนนักลงทุนจะเพิ่มเบี้ยประกันความเสี่ยงให้กับอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงเพื่อกำหนดผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงจำเป็นสำหรับการลงทุนแต่ละครั้ง

เนื่องจากอัตราคิดลด (k) เท่ากับอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงพรีเมี่ยมอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงเบี้ยประกันลดการเติบโตที่คาดการณ์ไว้ (G) ในรายได้ แม้ว่าเบี้ยประกันความเสี่ยงจะแตกต่างกันไปตามอุปสงค์และอุปทานและปัจจัยเสี่ยงอื่น ๆ ในตลาดอัตราคิดลดจะแตกต่างกันไปเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้เกิดขึ้น เมื่อผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุนหรือการลงทุนทดแทนเพิ่มขึ้นค่าอสังหาริมทรัพย์จะลดลง ในทางกลับกันเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น

บรรทัดล่าง

มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะมุ่งเน้นอัตราการจำนองเพราะพวกเขามีอิทธิพลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่คาดหวังหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์วิธีที่ง่ายในการวิจัยอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันคือการใช้เครื่องคิดเลขจำนอง

ที่กล่าวว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทราบว่าอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงส่งผลกระทบต่อหลาย ๆ ด้านของอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากราคาบ้านใหม่ของคุณอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อความพร้อมของเงินทุนและความต้องการการลงทุน กระแสเงินทุนเหล่านี้มีผลต่ออุปสงค์และอุปทานสำหรับทรัพย์สินและเป็นผลให้พวกเขาส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการลงทุนทดแทนและการเปลี่ยนแปลงราคาเพื่อให้สอดคล้องกับความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในอัตราผลตอบแทนที่ต้องการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ก็แตกต่างกันไปในช่วงระยะเวลาที่ไม่มั่นคงในตลาดสินเชื่อ เมื่อนักลงทุนคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นความแปรปรวนในอัตราในอนาคตหรือการเพิ่มความเสี่ยงเบี้ยประกันความเสี่ยงขยายตัวทำให้เกิดแรงกดดันลดลงอย่างมากต่อราคาอสังหาริมทรัพย์