ฉันจ่ายภาษีกำไรจากการลงทุนในบ้านที่ บริษัท ของฉันขายกลับมาให้ฉันหรือไม่?

เมื่อคุณซื้อบ้านที่มีธุรกิจเช่น LLC บริษัท ของคุณอาจจบลงด้วยการขายบ้านกลับมาหาคุณ หากสิ่งนั้นเกิดขึ้นคุณจะต้องเสียภาษีประเภทใดในการขาย?

ในกรณีส่วนใหญ่เมื่อคุณขายบ้านคุณเป็นหนี้ระยะยาวภาษีกำไรจากการลงทุนจากกำไรที่คุณทำจากการขาย (ลบข้อยกเว้นใด ๆ ที่คุณมีคุณสมบัติ) หากคุณเป็นเจ้าของมานานกว่าหนึ่งปี หากคุณเป็นเจ้าของบ้านน้อยกว่าหนึ่งปีมันเป็นกำไรระยะสั้นและถูกเก็บภาษีที่รัฐบาลกลางธรรมดาของคุณอัตราภาษีเงินได้-

แต่ถ้าธุรกิจของคุณซื้อบ้านแล้วธุรกิจของคุณจะขายให้คุณในฐานะเจ้าของส่วนตัว คุณเป็นเจ้าของธุรกิจและธุรกิจเป็นเจ้าของบ้าน ตอนนี้คุณเป็นเจ้าของบ้านทันที นั่นหมายความว่าคุณไม่ได้เป็นหนี้ภาษีกำไรจากการลงทุนหรือไม่?

คำตอบสำหรับคำถามนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของนิติบุคคลทางกฎหมายที่ธุรกิจของคุณดำเนินการผ่านและการจัดระเบียบอย่างไร ตัวอย่างเช่นธุรกิจของคุณอาจเป็นLLC(บริษัท รับผิด จำกัด ) หรืออาจเป็น บริษัท หรือการเป็นหุ้นส่วน- แต่ละสิ่งเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อการขายและภาษีที่คุณเป็นหนี้ในวิธีที่แตกต่างกัน

เรียนรู้ว่าประเภทของธุรกิจที่คุณสามารถส่งผลกระทบต่อการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวระหว่างคุณและ บริษัท นั้นได้อย่างไร

ประเด็นสำคัญ

คุณสามารถซื้อบ้านผ่านธุรกิจจากนั้นซื้อบ้านนั้นโดยตรงจากธุรกิจ
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจที่ขายบ้านให้คุณในฐานะเจ้าของธุรกิจนั้นการขายภาษีนั้นขึ้นอยู่กับว่าธุรกิจของคุณมีโครงสร้างอย่างไร
กำไรอาจถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีนิติบุคคลหรือส่งผ่านไปยังผู้ถือหุ้นรายบุคคลและรายงานภาษีของพวกเขา
ข้อดีของการซื้อบ้านผ่านธุรกิจรวมถึงความรับผิดส่วนบุคคลที่ จำกัด และความเป็นส่วนตัวในบันทึกสาธารณะ
ข้อเสียของการซื้อบ้านผ่านธุรกิจรวมถึงการมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยน้อยลงและสูญเสียการยกเว้นกำไรจากการลงทุน

C Corporation

หากธุรกิจของคุณเป็นC Corporationจะไม่มีภาษีกำไรระยะยาวจากการขาย แต่จะมีปกติภาษีเงินได้หากมีการรับรู้ผลกำไรในบ้าน

นี่เป็นเพราะ บริษัท C ไม่มีอัตราภาษีกำไรพิเศษใด ๆ สำหรับพวกเขา โดยทั่วไปรายได้ทั้งหมดที่ได้รับการยอมรับจากธุรกิจที่ดำเนินงานผ่าน บริษัท C แบบดั้งเดิมจะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล นี่คือแบน 21%การขายสินทรัพย์ใด ๆ โดย บริษัท ให้กับผู้ถือหุ้นจะต้องเสียภาษีหากมีได้รับในการขาย ซึ่งรวมถึงไฟล์อสังหาริมทรัพย์ขายเช่นบ้าน

ราคาขายจะต้องเป็นตัวแทนของสิ่งที่เรียกว่าความยาวของแขนราคาหรือสิ่งที่เป็นอิสระบุคคลที่สามจะจ่ายค่าบ้าน ซึ่งหมายความว่าคุณไม่สามารถเรียกเก็บเงินเองได้ $ 100 สำหรับบ้านเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีจากการขาย ถ้าInternal Revenue Service (IRS)กำหนดว่าราคาขายไม่ได้อยู่ในอัตราความยาวของแขนจากนั้นคุณอาจพบว่าตัวเองอยู่ในปัญหาทางกฎหมายหรือการเงิน

บริษัท S

การขายบ้านโดยบริษัท Sสำหรับผู้ถือหุ้นรายหนึ่งจะได้รับการปฏิบัติในฐานะกำไรระยะยาวหาก บริษัท เป็นเจ้าของบ้านมานานกว่าหนึ่งปี โดยทั่วไป บริษัท S ไม่จ่ายเงินใด ๆภาษีเงินได้- รายการรายได้และขาดทุนทั้งหมดจะถูกส่งผ่านไปยังผู้ถือหุ้นรายบุคคล ดังนั้นกำไรนี้จะถูกส่งผ่านไปยังผู้ถือหุ้นที่เกี่ยวข้องซึ่งต้องรายงานในการคืนภาษีรายได้ของแต่ละบุคคล

นี่ไม่ได้หมายความว่ากำไรจากทุนเป็นเพียงความแตกต่างระหว่างสิ่งที่ธุรกิจจ่ายไปและสิ่งที่ผู้ถือหุ้นจ่ายไป อาจมีปัญหาด้านภาษีอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาในการคำนวณว่ากำไรคืออะไร ตัวอย่างเช่นหากบ้านถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจคุณจะต้องบัญชีสำหรับค่าเสื่อมราคา recapture-พูดคุยกับนักบัญชีภาษีเพื่อให้แน่ใจว่าคุณรายงานการขายอย่างถูกต้องทั้งในธุรกิจและภาษีส่วนบุคคลของคุณ

สมาชิกเดี่ยว LLC และการเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียว

สมาชิกเดี่ยว LLCs และการเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวจะถูกเก็บภาษีในลักษณะเดียวกันในระดับรัฐบาลกลาง หากบ้านถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจและเป็นเจ้าของโดย LLC (นั่นคือชื่ออยู่ในนามของ LLC) จากนั้นกำไรจากการขายจะต้องรายงานโดยเจ้าของ LLC ในการคืนภาษีรายได้ของแต่ละบุคคล หาก LLC เป็นเจ้าของบ้านมานานกว่าหนึ่งปีเจ้าของจะปฏิบัติต่อผลกำไรในระยะยาวกำไรทุน- หาก LLC เป็นเจ้าของน้อยกว่าหนึ่งปีก็จะต้องเสียภาษีในอัตราภาษีเงินได้ปกติของเจ้าของ

ด้วยความเคารพต่อการเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวบ้านสามารถมีชื่อเฉพาะในชื่อของบุคคลที่ดำเนินงานการเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียว เนื่องจากชื่อจะไม่เปลี่ยนแปลงจึงไม่มีการขายทางเทคนิคและไม่มีปัญหากำไรจากการลงทุนจนกว่าแต่ละคนจะขายบ้านให้กับบุคคลที่สามอิสระ

สำหรับทั้งสมาชิกเดี่ยว LLC และการเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวกฎการเรียกเก็บเงินค่าเสื่อมราคาจะนำไปใช้หากธุรกิจใช้บ้าน

LLC กับเจ้าของหลายคนเก็บภาษีเป็นหุ้นส่วน

กฎที่ใช้กับ บริษัท จะเหมือนกันในสถานการณ์นี้: กำไรระยะยาวใด ๆ จะถูกเก็บภาษีภายใน LLC เท่านั้น

การเป็นหุ้นส่วนนั้นคล้ายคลึงกับ บริษัท S ที่รายการรายได้และขาดทุนแต่ละรายการไม่ได้ถูกเก็บภาษีภายในหุ้นส่วน แต่จะถูกส่งผ่านไปยังพันธมิตรแต่ละรายและเก็บภาษีจากการคืนภาษีรายได้ของแต่ละบุคคล ดังนั้นการขายบ้านโดยหุ้นส่วนจะต้องเสียภาษีให้กับพันธมิตรแต่ละรายไม่ใช่หุ้นส่วนหากหุ้นส่วนเป็นเจ้าของบ้านมานานกว่าหนึ่งปีแล้วกำไรจะมีสิทธิ์ได้รับอัตราภาษีกำไรระยะยาว

วิธีซื้อบ้านผ่านธุรกิจ

การซื้อบ้านผ่านธุรกิจของคุณอาจสมเหตุสมผลกว่าการซื้อเป็นรายบุคคลขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจของคุณ ตัวอย่างเช่นคุณอาจพิจารณาซื้อบ้านผ่านธุรกิจของคุณหากคุณ:

เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มากมายผ่านธุรกิจของคุณ
ดำเนินธุรกิจนอกบ้านทำให้ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของคุณเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ
ทำธุรกิจมาหลายปีแล้วและมีประวัติการกู้ยืมที่แข็งแกร่งทำให้การจัดหาเงินทุนง่ายขึ้น

ข้อเท็จจริง

ในการซื้อบ้านผ่านธุรกิจของคุณคุณจะต้องมีธุรกิจของคุณในการดำเนินงานอยู่แล้ว คุณควรมีภาษีหลายปีแล้ว มิฉะนั้นอาจเป็นเรื่องยากที่จะได้รับเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณมีคุณสมบัติสำหรับไฟล์จำนองและไปข้างหน้ากับการขายบ้านจะต้องมีชื่ออยู่ในชื่อของธุรกิจ นี่เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่เป็นสิ่งสำคัญสำหรับธุรกิจของคุณที่จะได้รับการจดทะเบียนอย่างเต็มที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินการก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อ บริษัท ของคุณเป็นเจ้าของบ้านและใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายในบ้านจำนวนมากเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ อย่างไรก็ตามหากคุณอาศัยอยู่ที่นั่นคุณอาจไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายแต่ละครั้งได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าคุณจะสามารถหักค่าใช้จ่ายในบ้านทั้งหมดหรือบางส่วนรวมถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับว่ามัน (หรือบางส่วนของมัน) ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจโดยเฉพาะ

เก็บบันทึกอย่างรอบคอบเกี่ยวกับการซ่อมแซมการบำรุงรักษาหรือการปรับปรุงใด ๆ รวมถึงสถานที่และวิธีการทำงานภายในบ้านของคุณ จากนั้นปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการรายงานอย่างถูกต้องทั้งในธุรกิจและภาษีส่วนบุคคลของคุณ

ข้อดีและข้อเสียของการซื้อบ้านผ่านธุรกิจ

ผู้เชี่ยวชาญ

ความเป็นส่วนตัว
ไม่มีความรับผิดส่วนบุคคล
การตัดภาษี
การป้องกันจากการยึดสังหาริมทรัพย์

ข้อเสีย

ความรับผิดทางธุรกิจ
ค่าใช้จ่าย
มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้น้อยลง
ไม่มีการยกเว้นกำไรจากการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญ

ความเป็นส่วนตัว: หากคุณซื้อบ้านผ่านธุรกิจของคุณชื่อของคุณจะไม่ปรากฏในบันทึกสาธารณะของการขาย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณมีความเป็นส่วนตัวในระดับที่สูงขึ้นหลังจากการขายผ่าน
การตัดภาษี: คุณอาจสามารถตัดการซื้อบ้านเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ และเนื่องจากอาจใช้เวลาหลายปีในการทำธุรกิจของคุณเพื่อชำระจำนองคุณอาจสามารถลดหย่อนภาษีได้หลายปี
การป้องกันจากการยึดสังหาริมทรัพย์: ถ้าคุณยื่นฟ้องการล้มละลายในฐานะบุคคลบ้านที่เป็นเจ้าของโดย LLC หรือธุรกิจอื่น ๆ จะได้รับการปกป้องจากกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์
ไม่มีความรับผิดส่วนบุคคล: หากมีใครได้รับบาดเจ็บที่บ้านที่คุณเป็นเจ้าของคุณอาจต้องรับผิดชอบเป็นการส่วนตัว แต่ถ้าบ้านอยู่ในชื่อธุรกิจของคุณสินทรัพย์ส่วนบุคคลของคุณจะไม่รับผิดชอบในกรณีของการฟ้องร้อง

ข้อเสีย

ความรับผิดทางธุรกิจ: ในขณะที่สินทรัพย์ส่วนบุคคลของคุณได้รับการคุ้มครองสินทรัพย์ทางธุรกิจของคุณอาจมีความเสี่ยงในกรณีที่คดี คุณจะต้องพิจารณาว่าการปกป้องทรัพย์สินส่วนบุคคลหรือธุรกิจของคุณนั้นสำคัญกว่าหรือไม่
ค่าใช้จ่าย: การตั้งค่าการลงทะเบียนและการจัดการธุรกิจอาจมีค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก เมื่อธุรกิจของคุณมีอยู่บางรัฐเช่นแคลิฟอร์เนียกำหนดให้ LLCS จ่ายภาษีหรือค่าธรรมเนียมขั้นต่ำต่อปี
มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้น้อยลง: หากคุณกำลังซื้อบ้านกับ LLC หรือธุรกิจอื่น ๆ คุณจะไม่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ตัวอย่างเช่นไม่ว่าคุณจะได้รับไฟล์เงินกู้การบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA)จะขึ้นอยู่กับโครงสร้างของธุรกิจของคุณและทรัพย์สินจะเป็นอย่างไรชื่อ-
ไม่มีการยกเว้นกำไรจากการลงทุน: เมื่อคุณขายที่อยู่อาศัยหลักเป็นตัวกรองรายเดียวกำไร $ 250,000 แรกจะได้รับการยกเว้นจากภาษีกำไรจากการลงทุน สำหรับคู่สมรสที่ยื่นร่วมกันการยกเว้นนี้เพิ่มขึ้นเป็น $ 500,000คุณริบการยกเว้นนี้หากคุณซื้อบ้านผ่าน LLC หรือนิติบุคคลอื่น ๆ

ธุรกิจสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้หรือไม่?

ใช่ธุรกิจสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ในสหรัฐอเมริกาธุรกิจเป็นนิติบุคคลที่สามารถเพลิดเพลินกับสิทธิในทรัพย์สินเช่นการเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดิน ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านจำนวนมากเป็น LLCs เพื่อเป็นเจ้าของคุณสมบัติการเช่าเพื่อจำกัดความรับผิดของพวกเขา

ข้อเสียของการโอนบ้านจากธุรกิจไปยังผู้ถือหุ้นของธุรกิจนั้นคืออะไร?

บ้านที่เป็นเจ้าของโดยธุรกิจสูญเสียการยกเว้นการขายบ้านจากกำไรจากการลงทุน บทบัญญัตินี้ช่วยให้เจ้าของบ้านที่ขายที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขาสามารถยกเว้นกำไรได้มากจากการเก็บภาษี ($ 250,000 ถ้าเดี่ยว- $ 500,000 ถ้าการยื่นเอกสารที่แต่งงานกันร่วมกัน-เมื่อบ้านเป็นเจ้าของธุรกิจการยกเว้นการขายบ้านนี้จะหายไป

บ้านสามารถประกาศธุรกิจได้เมื่อใด

หากคุณดำเนินธุรกิจจากที่บ้านคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับการหักภาษีบางอย่างรวมถึงโฮมออฟฟิศการเริ่มต้นและมาตรา 179 ค่าใช้จ่าย- อสังหาริมทรัพย์จะมีคุณสมบัติเป็นธุรกิจหากเป็นสถานที่หลักสำหรับการดำเนินงานปกติและต่อเนื่องที่พยายามสร้างผลกำไร

บรรทัดล่าง

หากคุณซื้อบ้านจากธุรกิจที่คุณเป็นเจ้าของการรักษาภาษีกำไรจากการลงทุนจะขึ้นอยู่กับโครงสร้างของธุรกิจนั้น ในบางกรณีไม่มีการรักษากำไรจากการลงทุนและผลกำไรจากการขายจะต้องเสียภาษีในอัตราภาษีนิติบุคคล ในกรณีอื่น ๆ ผู้ถือหุ้นรายบุคคลรายงานผลกำไร

มีข้อดีและข้อเสียในการซื้อบ้านกับ LLC หรือธุรกิจอื่น ๆ เช่นการจำกัดความรับผิดส่วนบุคคล แต่สูญเสียการยกเว้นกำไรจากการลงทุน ก่อนที่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านธุรกิจของคุณหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์จากธุรกิจของคุณปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อกำหนดวิธีที่ดีที่สุดในการจัดการสินทรัพย์ของคุณและลดความรับผิดทางภาษีของคุณ