วิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA): คำจำกัดความและการใช้งานในการประเมิน

แนวทางการเปรียบเทียบคำศัพท์หมายถึงอสังหาริมทรัพย์การประเมินวิธีการเปรียบเทียบคุณสมบัติหนึ่งกับการเปรียบเทียบหรือคุณสมบัติอื่น ๆ ที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ในพื้นที่ที่มีลักษณะคล้ายกันตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินราคาอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายเมื่อประเมินคุณสมบัติในการขาย วิธีนี้บัญชีสำหรับเอฟเฟกต์ที่คุณลักษณะแต่ละอย่างมีต่อมูลค่าคุณสมบัติโดยรวม กล่าวอีกนัยหนึ่งค่ารวมของคุณสมบัติคือผลรวมของค่าของคุณสมบัติทั้งหมด

ทำความเข้าใจวิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA)

วิธีการเปรียบเทียบการขายช่วยอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพและผู้ซื้อพิจารณาว่าราคาของบ้านมีความยุติธรรมและเปรียบได้กับตลาดปัจจุบันหรือไม่ มืออาชีพใช้คุณสมบัติที่คล้ายกันซึ่งเพิ่งขายในระยะสั้น ๆ ของคุณสมบัติ - โดยปกติแล้วในละแวกใกล้เคียงเดียวกัน - ซึ่งมีลักษณะคล้ายกันกับการเปรียบเทียบ

SCA ใช้เป็นกระดูกสันหลังสำหรับการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ(CMA) นี่คือการวิเคราะห์ราคาของคุณสมบัติที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ที่คล้ายกันและภายในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เดียวกัน กล่าวอีกนัยหนึ่งวิธีการมักจะนำไปสู่การดูในท้องถิ่นคุณสมบัติเพื่อดูสิ่งที่พวกเขามีเหมือนกัน จากนั้นผู้ประเมินราคาสามารถกำหนดมูลค่าของคุณสมบัติตามคุณสมบัติของมัน

แม้ว่าจะมีหลายขั้นตอนที่อสังหาริมทรัพย์ผู้ประเมินราคาสามารถใช้ในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินต่อไปนี้เป็นคุณสมบัติที่พบบ่อยที่สุดที่ใช้ใน SCA:

• สถานที่และพื้นที่ใกล้เคียง:ภูมิศาสตร์อาจส่งผลกระทบโดยตรงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์- สิ่งสำคัญคือการเปรียบเทียบบ้านในละแวกเดียวกันมากกว่าที่พบในอีกส่วนหนึ่งของเมือง ปัจจัยที่พิจารณารวมถึงความใกล้ชิดกับโรงเรียนแหล่งน้ำใกล้เคียงสวนสาธารณะทางหลวงและสะพานลอยรวมถึงระดับมลพิษ
• รายชื่อขายเมื่อเร็ว ๆ นี้:คุณสมบัติเหล่านี้สามารถเป็นจุดเริ่มต้นสำหรับมูลค่าของบ้านในพื้นที่ แม้ว่าคุณสมบัติและไฟล์ตลาดปัจจัยในราคาขายการตรวจสอบมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และยอดขายล่าสุดเป็นตัวเลขพื้นฐานที่ดี
• คุณสมบัติ:ควรเปรียบเทียบบ้านกับคุณสมบัติที่มีจำนวนห้องนอนโรงรถและห้องน้ำจำนวนเท่ากัน การเปรียบเทียบควรรวมถึงบ้านที่เกี่ยวกับวิดีโอสแควร์เดียวกันบนผืนดินที่มีขนาดเท่ากัน
• อายุและเงื่อนไข:การเปรียบเทียบบ้านที่มีอายุใกล้เคียงกันเป็นสิ่งสำคัญ สภาพของบ้านมีอิทธิพลอย่างมากต่อการประเมิน ตัวอย่างเช่นอาจมีบ้านสองหลังที่คล้ายกันในละแวกเดียวกัน แต่ถ้าใครต้องการซ่อมแซมก็อาจส่งผลกระทบอย่างจริงจัง
• ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต:เมื่อมีการรวบรวมบ้านที่คล้ายกันให้ใช้ราคาขายแต่ละครั้งและแบ่งพวกเขาด้วยวิดีโอสแควร์ ผลที่ได้จะให้ค่าใช้จ่ายต่อตารางฟุตตามบ้านในการวิเคราะห์การเปรียบเทียบการขาย ใช้ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อตารางฟุตสำหรับบ้านที่เทียบเคียงได้ทั้งหมดและคูณจำนวนนั้นด้วยวิดีโอสแควร์ของบ้านที่ถูกประเมิน

ดำเนินการประเมินโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย

สำหรับวิธีการประเมินที่ค่อนข้างง่าย SCA เกี่ยวข้องกับหลายขั้นตอน ขั้นตอนเหล่านี้มีการระบุไว้ด้านล่างและแม้ว่ากระบวนการอาจดูแตกต่างกันไปตามตลาดหรือประเภทของคุณสมบัติที่แตกต่างกัน แต่ขั้นตอนเหล่านี้มักจะดำเนินการในคุณสมบัติส่วนใหญ่

ขั้นตอนที่ 1: ระบุคุณสมบัติ

เริ่มต้นด้วยการระบุคุณสมบัติเรื่องที่คุณประเมินอย่างชัดเจน รวบรวมข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับคุณลักษณะทางกายภาพสถานที่และคุณสมบัติที่เป็นเอกลักษณ์ ขั้นตอนนี้กำหนดจุดเริ่มต้นสำหรับการเปรียบเทียบกับคุณสมบัติอื่น ๆ ดังนั้นแม้ว่ามันอาจจะรู้สึกตรงไปตรงมา แต่ก็เป็นหนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุด

ขั้นตอนที่ 2: เลือกเปรียบเทียบ

เลือกคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้อย่างระมัดระวังซึ่งเพิ่งขายและมีความคล้ายคลึงกันกับคุณสมบัติเรื่อง พิจารณาปัจจัยที่กล่าวถึงในส่วนก่อนหน้าเมื่อเลือกคุณสมบัติที่คล้ายกัน เป้าหมายคือการค้นหาคุณสมบัติที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะพิจารณาเทียบกับคุณสมบัติของหัวเรื่อง

ขั้นตอนที่ 3: รวบรวมข้อมูล

รวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดสำหรับทั้งคุณสมบัติเรื่องและการเปรียบเทียบที่เลือก ซึ่งรวมถึงการได้รับรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องราคาขายวันที่ทำธุรกรรมวิดีโอสแควร์ขนาดล็อตจำนวนห้องและคุณสมบัติที่สำคัญใด ๆ ความแม่นยำและความสมบูรณ์ของข้อมูลนี้มีความสำคัญต่อการเปรียบเทียบและดำเนินการอย่างชาญฉลาดการวิเคราะห์ข้อมูล- จดบันทึกความแปรปรวนหรือความแตกต่างที่สำคัญที่ควรค่าแก่การปรับ

ขั้นตอนที่ 4: ทำการปรับเปลี่ยน

ตรวจสอบความแตกต่างระหว่างการเปรียบเทียบและคุณสมบัติเรื่อง ระบุแอตทริบิวต์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเช่นวิดีโอสแควร์ขนาดใหญ่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหนือกว่าในการเปรียบเทียบ มันอาจจะค่อนข้างเป็นอัตวิสัย แต่กำหนดความแตกต่างเหล่านี้มากเพียงใดที่มีผลต่อการรับรู้ของผู้ซื้อเกี่ยวกับมูลค่า

ขั้นตอนที่ 5: ดำเนินการกระทบยอดพอร์ตโฟลิโอ

หลังจากทำการปรับเปลี่ยนคุณอาจมีราคาขายที่ปรับได้หลากหลายสำหรับการเปรียบเทียบ พิจารณาความเกี่ยวข้องและความน่าเชื่อถือของแต่ละเปรียบเทียบกัน น้ำหนักผลกระทบของแต่ละการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับปัจจัยเช่นความคล้ายคลึงกับคุณสมบัติเรื่องความใหม่ของการขายและสภาพตลาด- การใช้เลนส์ใหม่นี้คุณควรปรับค่าปรับค่าที่ปรับเพื่อให้ถึงช่วงค่าที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับคุณสมบัติหัวเรื่อง

ขั้นตอนที่ 6: กำหนดประมาณการขั้นสุดท้าย

จากช่วงการปรับยอดของค่าที่ปรับให้คำนวณค่าโดยประมาณสุดท้ายสำหรับคุณสมบัติหัวเรื่อง ซึ่งสามารถทำได้โดยเฉลี่ยราคาขายที่ปรับของการเปรียบเทียบภายในช่วงหรือใช้วิธีการทางสถิติอื่น ๆ ที่เหมาะสม เป้าหมายคือการมาถึงมูลค่าโดยประมาณเดียวที่สะท้อนมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามข้อมูลของเปรียบเทียบ

ข้อดีและข้อเสียของ SCA

ข้อดีของวิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการ SCA นั้นมีพื้นฐานมาจากการทำธุรกรรมในตลาดจริงทำให้มีความเกี่ยวข้องสูงและสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดในปัจจุบัน มันพิจารณาราคาจริงที่คุณสมบัติคล้ายกับทรัพย์สินที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ ดังนั้นจึงมีประสิทธิภาพโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันจำนวนมากสำหรับการวิเคราะห์

แนวคิดของการเปรียบเทียบยอดขายล่าสุดของคุณสมบัติที่คล้ายกันกับคุณสมบัติเรื่องนั้นง่ายต่อการเข้าใจทำให้สามารถเข้าถึงได้ทั้งผู้ประเมินราคาและลูกค้า ดังนั้นวิธี SCA จึงค่อนข้างเป็นที่รู้จักกันดีว่ามีความโปร่งใส วิธี SCA ยังให้ความกระจ่างเกี่ยวกับการเบี่ยงเบนทางประวัติศาสตร์ของ ANราคาของสินทรัพย์- เนื่องจากต้องอาศัยข้อมูลการขายเมื่อเร็ว ๆ นี้วิธีการนี้สามารถจับการเปลี่ยนแปลงในสภาพตลาดและแนวโน้มเมื่อเวลาผ่านไป

เมื่อมีการวิเคราะห์ยอดขายที่เปรียบเทียบได้หลายรายการและมีการปรับเปลี่ยนเพื่อความแตกต่างวิธีการให้ช่วงของค่าที่สามารถใช้เป็นวิธีการตรวจสอบค่าโดยประมาณ หากค่าที่ปรับมีความสอดคล้องกันในการเปรียบเทียบจะให้ความน่าเชื่อถือกับการประมาณการขั้นสุดท้าย

สุดท้ายวิธีการเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีการที่ได้รับการยอมรับและฝึกฝนอย่างกว้างขวางในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การใช้งานที่แพร่หลายนี้ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและการยอมรับระหว่างผู้ประเมินราคาผู้ให้กู้และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่น ๆ

ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบการขาย

คุณภาพและปริมาณของข้อมูลการขายที่เทียบเคียงได้อาจแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์สถานที่และสภาพตลาด ในบางกรณีอาจมียอดขายเทียบเคียงล่าสุดและเกี่ยวข้องเพียงพอที่จะประเมินมูลค่าของคุณสมบัติของหัวเรื่องได้อย่างถูกต้อง สำหรับคุณสมบัติที่ไม่เหมือนใครหรือมีคุณสมบัติที่หาได้ยากในตลาดวิธีการเปรียบเทียบการขายอาจไม่เหมาะสม

การปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติเรื่องและการเปรียบเทียบอาจเป็นเรื่องส่วนตัวและท้าทาย ตัวอย่างเช่นการกำหนดคุณค่าของคุณสมบัติเฉพาะเช่นสระว่ายน้ำรูปแบบสถาปัตยกรรมหรือการอัพเกรดภายในอาจเป็นเรื่องยากและความคิดเห็นที่แตกต่างกันระหว่างผู้ประเมินราคาสามารถนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่สอดคล้องกัน

วิธีการเปรียบเทียบการขายนั้นขึ้นอยู่กับข้อมูลการขายล่าสุดซึ่งหมายความว่าอาจไม่ได้รับความผันผวนของตลาดอย่างรวดเร็วหรือการเปลี่ยนแปลงอุปสงค์และอุปทานอย่างฉับพลัน ในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วด้วยความผันผวนการใช้ยอดขายที่เทียบเคียงกันเก่าอาจไม่สะท้อนค่าคุณสมบัติปัจจุบันอย่างถูกต้อง

ในที่สุดการเลือกคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้อย่างแท้จริงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการประเมินค่าที่แม่นยำ หากการเปรียบเทียบที่เลือกนั้นไม่คล้ายกับคุณสมบัติเรื่องในแง่ของขนาดสถานที่เงื่อนไขและปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องผลการประเมินค่าสามารถเบ้ ในระหว่างการวิเคราะห์อาจไม่ชัดเจนว่าสินทรัพย์ใดที่เทียบเคียงได้และซึ่งอาจเป็นปลาเฮอริ่งสีแดงที่ไม่เหมาะสม

ข้อพิจารณาพิเศษ

มีคุณสมบัติอื่น ๆ อีกมากมายที่อาจเพิ่มมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์การเปรียบเทียบการขายไม่ใช่วิทยาศาสตร์ที่แน่นอนเนื่องจากคุณค่าของบ้านค่อนข้างเป็นอัตนัยหมายถึงครอบครัวหนึ่งอาจพบคุณค่ามากกว่าอีกครอบครัวหนึ่งซึ่งจะเป็นการเพิ่มข้อเสนอของพวกเขา ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ปัจจัยภายนอกเช่นสถานะโดยรวมของเศรษฐกิจ,ตลาดงานและสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ล้วนมีส่วนร่วมอย่างมากในการขายบ้านหรือระยะเวลาที่อยู่ในตลาด

โปรดจำไว้ว่าวิธีการเปรียบเทียบการขายที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การประเมินอย่างเป็นทางการ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ไม่ซ้ำกันมีค่าหรือเป็นค่าที่ยากที่จะกำหนดเป็นทางการการประเมินอาจจำเป็น ซึ่งหมายถึงการจ้างผู้ประเมินราคา - มืออาชีพอิสระและเป็นกลางซึ่งกำหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินโดยใช้ข้อเท็จจริงตัวเลขและการพิจารณาอื่น ๆ

บรรทัดล่าง

วิธีการเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการเปรียบเทียบกับคุณสมบัติที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ที่มีลักษณะคล้ายกันในพื้นที่ตลาดเดียวกัน โดยการวิเคราะห์การขายที่เทียบเคียงได้และการปรับเปลี่ยนความแตกต่างในคุณสมบัติขนาดเงื่อนไขและที่ตั้งผู้ประเมินราคาจะได้รับมูลค่าโดยประมาณสำหรับคุณสมบัติของเรื่องตามการทำธุรกรรมในตลาดจริง