สิ่งที่คุณควรรู้เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ยากมากมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เช่นที่ตั้งขนาดล็อตสิ่งอำนวยความสะดวกและแผนชั้น ปัจจัยอีกประการหนึ่งคือการวัดที่ยากขึ้นและนั่นคือมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตที่เจ้าของทรัพย์สินจะเกิดขึ้น

แนวคิดนี้เกี่ยวข้องกับความมุ่งมั่นที่ค่อนข้างยาวนานและราคาสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของบ้านไม่ใช่ความมุ่งมั่นที่ไม่เป็นทางการหรือระยะสั้นสำหรับคนส่วนใหญ่

การประเมินค่าที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญไม่เพียง แต่สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงธนาคารที่ให้เงินทุนการซื้อ บริษัท ประกันภัยอสังหาริมทรัพย์ที่ปกป้องพวกเขาและรัฐบาลท้องถิ่นที่เก็บภาษีเจ้าของ

แนวคิดการประเมินมูลค่า

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดให้เป็นผลประโยชน์ในอนาคตที่เกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

ไม่เหมือนหลายคนสินค้าอุปโภคบริโภคที่ใช้อย่างรวดเร็วประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์มักจะรับรู้เป็นระยะเวลานาน การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินจะต้องคำนึงถึงแนวโน้มทางเศรษฐกิจและสังคมรวมถึงการควบคุมหรือกฎระเบียบของรัฐบาลและสภาพแวดล้อมที่อาจมีผลต่อองค์ประกอบทั้งสี่ของมูลค่า:

• ความต้องการ: ความปรารถนาหรือความต้องการความเป็นเจ้าของที่ได้รับการสนับสนุนโดยวิธีการทางการเงินเพื่อตอบสนองความปรารถนา
• คุณประโยชน์: ความสามารถของทรัพย์สินในการตอบสนองความต้องการและความต้องการของเจ้าของในอนาคต
• ความขาดแคลน: อุปทานที่ จำกัด ของคุณสมบัติการแข่งขัน
• ความสามารถในการถ่ายโอน: ความสะดวกในการเป็นเจ้าของสิทธิ์ถูกย้ายไปยังเจ้าของใหม่

มูลค่ากับต้นทุนและราคา

มูลค่าไม่จำเป็นต้องเท่ากับต้นทุนหรือราคา-

ค่าใช้จ่ายหมายถึงค่าใช้จ่ายจริงที่เกี่ยวข้องกับการสร้างและการตลาดของผลิตภัณฑ์เช่นวัสดุแรงงานและการโฆษณา

ในทางกลับกันราคาคือจำนวนเงินที่ใครบางคนยินดีจ่ายสำหรับผลิตภัณฑ์

ในขณะที่ต้นทุนและราคาสามารถส่งผลกระทบคุณค่าพวกเขาไม่ได้กำหนดค่า. ราคาขายของบ้านอาจอยู่ที่ $ 150,000 แต่มูลค่าอาจสูงขึ้นหรือต่ำลงอย่างมาก ตัวอย่างเช่นหากเจ้าของใหม่พบข้อบกพร่องร้ายแรงในบ้านเช่นรากฐานที่ผิดพลาดมูลค่าของบ้านอาจต่ำกว่าราคา

มูลค่าตลาด

การประเมินคือความคิดเห็นหรือประมาณการเกี่ยวกับมูลค่าของคุณสมบัติเฉพาะ ณ วันที่เฉพาะ

รายงานการประเมินใช้โดยธุรกิจหน่วยงานภาครัฐบุคคลนักลงทุนและบริษัท จำนองเมื่อทำการตัดสินใจเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายของการประเมินคือการกำหนดอสังหาริมทรัพย์มูลค่าตลาดหรือราคาที่เป็นไปได้ที่ทรัพย์สินจะนำมาซึ่งการแข่งขันและตลาดเปิด-

ราคาตลาดราคาที่อสังหาริมทรัพย์ขายจริงอาจไม่ได้เป็นตัวแทนของมูลค่าตลาดเสมอไป ตัวอย่างเช่นหากผู้ขายอยู่ภายใต้การข่มขู่เนื่องจากการคุกคามของการยึดสังหาริมทรัพย์หรือหากมีการขายส่วนตัวอสังหาริมทรัพย์อาจขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด หากสงครามการเสนอราคาแบ่งออกเป็นอสังหาริมทรัพย์อารมณ์มากกว่าคุณค่าอาจดำเนินการในวันนั้น

วิธีการประเมิน

การประเมินที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับการรวบรวมข้อมูลที่เป็นระเบียบ ข้อมูลเฉพาะเกี่ยวกับทรัพย์สินและข้อมูลทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับภูมิภาคเมืองและพื้นที่ใกล้เคียงที่ซึ่งทรัพย์สินตั้งอยู่จะถูกรวบรวมและวิเคราะห์เพื่อให้ได้ค่า

การประเมินใช้วิธีการพื้นฐานสามวิธีในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน

วิธีที่ 1: วิธีการเปรียบเทียบการขาย

ที่วิธีการเปรียบเทียบการขายมักใช้ในการประเมินค่าบ้านและที่ดินครอบครัวเดี่ยว บางครั้งเรียกว่าวิธีการข้อมูลตลาดมันเป็นค่าประมาณของมูลค่าที่ได้จากการเปรียบเทียบกับคุณสมบัติที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ที่มีลักษณะคล้ายกัน

คุณสมบัติที่คล้ายกันเหล่านี้เรียกว่าเปรียบเทียบได้- เพื่อให้การเปรียบเทียบที่ถูกต้องแต่ละต้อง:

• คล้ายกับคุณสมบัติของหัวเรื่องมากที่สุด
• ได้รับการขายภายในปีที่แล้วในตลาดที่เปิดการแข่งขัน
• ถูกขายภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป

ควรใช้อย่างน้อยสามหรือสี่ตัวในกระบวนการประเมิน ปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ควรพิจารณาคือขนาดคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้และ - บางทีที่สำคัญที่สุด - สถานที่ทั้งหมดซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

คุณภาพของการเปรียบเทียบ

เนื่องจากไม่มีคุณสมบัติสองประการที่เหมือนกันการปรับราคาขายของเปรียบเทียบจะถูกสร้างขึ้นเพื่อบัญชีสำหรับคุณสมบัติที่แตกต่างกันและปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลต่อมูลค่ารวมถึง:

• อายุและสภาพของอาคาร
• วันที่ขายหากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นระหว่างวันที่ขายเทียบเคียงและวันที่ประเมินราคา
• ข้อกำหนดและเงื่อนไขการขายเช่นถ้าผู้ขายของอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การข่มขู่หรือหากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างญาติในราคาที่ลดราคา
• สถานที่เนื่องจากคุณสมบัติที่คล้ายกันอาจแตกต่างกันในราคาจากพื้นที่ใกล้เคียงไปยังพื้นที่ใกล้เคียง
• คุณสมบัติทางกายภาพเช่นขนาดล็อตการจัดสวนประเภทและคุณภาพของการก่อสร้างจำนวนและประเภทของห้องพักพื้นที่นั่งเล่นตารางฟุตพื้นไม้เนื้อแข็งโรงจอดรถอัพเกรดห้องครัวเตาผิงสระว่ายน้ำและอากาศกลาง

การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วงที่เกิดขึ้นจากราคาขายที่ปรับแล้ว เนื่องจากการปรับเปลี่ยนบางอย่างที่เกิดขึ้นกับราคาขายของการเปรียบเทียบจะเป็นเรื่องส่วนตัวมากกว่าการอื่น ๆถ่วงน้ำหนักโดยทั่วไปแล้วการพิจารณาจะได้รับการเปรียบเทียบที่มีจำนวนน้อยที่สุดของการปรับ

วิธีที่ 2: แนวทางต้นทุน

ที่แนวทางค่าใช้จ่ายสามารถใช้เพื่อประเมินมูลค่าของคุณสมบัติที่ได้รับการปรับปรุงโดยการเพิ่มอาคารอย่างน้อยหนึ่งหลัง วิธีนี้เกี่ยวข้องกับการประมาณค่าแยกต่างหากสำหรับอาคารและที่ดินโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา- การประมาณการจะถูกเพิ่มเข้าด้วยกันเพื่อคำนวณค่าของคุณสมบัติที่ได้รับการปรับปรุงทั้งหมด

วิธีการต้นทุนเริ่มต้นด้วยการสันนิษฐานว่าผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะไม่จ่ายมากขึ้นสำหรับทรัพย์สินที่ได้รับการปรับปรุงที่มีอยู่มากกว่าค่าใช้จ่ายในการซื้อล็อตที่เทียบเคียงได้และสร้างอาคารที่เทียบเคียงได้ วิธีการนี้มีประโยชน์เมื่อทรัพย์สินที่ถูกประเมินเป็นประเภทที่ไม่ได้ขายบ่อยและไม่ได้สร้างรายได้เช่นโรงเรียนโบสถ์โรงพยาบาลและอาคารรัฐบาล

ค่าใช้จ่ายในการสร้างสามารถประเมินได้หลายวิธีรวมถึงวิธีการสี่เหลี่ยมจัตุรัสที่ค่าใช้จ่ายต่อตารางฟุตของการเปรียบเทียบที่สร้างขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้จะคูณด้วยจำนวนตารางฟุตในอาคารวิชา วิธีการที่หน่วยในสถานที่ซึ่งค่าใช้จ่ายจะถูกประเมินตามต้นทุนการก่อสร้างต่อหน่วยของการวัดส่วนประกอบของอาคารแต่ละตัวรวมถึงแรงงานและวัสดุ และวิธีการสำรวจปริมาณซึ่งประมาณปริมาณของวัตถุดิบที่จะต้องใช้ในการแทนที่อาคารหัวเรื่องพร้อมกับไฟล์ราคาปัจจุบันของวัสดุและค่าติดตั้งที่เกี่ยวข้อง

ค่าเสื่อมราคา

สำหรับวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าเสื่อมราคาหมายถึงเงื่อนไขใด ๆ ที่ส่งผลเสียต่อมูลค่าของการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ ต้องคำนึงถึง:

• การเสื่อมสภาพทางกายภาพรวมถึงการเสื่อมสภาพที่รักษาได้เช่นการทาสีและการเปลี่ยนหลังคาและการเสื่อมสภาพที่รักษาไม่หายเช่นปัญหาโครงสร้าง
• ความล้าสมัยในการทำงานซึ่งหมายถึงคุณสมบัติทางกายภาพหรือการออกแบบที่ไม่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นที่ต้องการโดยเจ้าของทรัพย์สินเช่นเครื่องใช้ที่ล้าสมัยการติดตั้งวันที่หรือบ้านที่มีสี่ห้องนอน แต่มีเพียงหนึ่งห้องอาบน้ำ
• ความล้าสมัยทางเศรษฐกิจที่เกิดจากปัจจัยภายนอกเช่นตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินที่มีเสียงดังหรือโรงงานก่อมลพิษ

วิธีการ

• ประเมินมูลค่าของที่ดินราวกับว่ามันว่างและพร้อมที่จะนำไปใช้สูงสุดและดีที่สุดโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายเนื่องจากไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้
• ประเมินค่าใช้จ่ายในปัจจุบันของการสร้างอาคารและการปรับปรุงเว็บไซต์
• ประเมินปริมาณค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงที่เกิดจากการเสื่อมสภาพการล้าสมัยการทำงานหรือความล้าสมัยทางเศรษฐกิจ
• หักค่าเสื่อมราคาจากต้นทุนการก่อสร้างโดยประมาณ
• เพิ่มมูลค่าโดยประมาณของที่ดินลงในค่าเสื่อมราคาของอาคารและการปรับปรุงเว็บไซต์เพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

วิธีที่ 3: วิธีการใช้เงินทุนรายได้

มักเรียกว่าวิธีการรายได้วิธีนี้เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการใช้อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

วิธีการรายได้ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างอัตราผลตอบแทนนักลงทุนต้องการและรายได้สุทธิที่อสังหาริมทรัพย์ผลิต มันถูกใช้เพื่อประเมินมูลค่าของคุณสมบัติการสร้างรายได้เช่นอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

การใช้วิธีการใช้เงินทุนรายได้นั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาเมื่อคาดว่าทรัพย์สินจะสร้างรายได้ในอนาคตและเมื่อค่าใช้จ่ายสามารถคาดการณ์ได้และคงที่

การใช้ตัวอักษรโดยตรง

ผู้ประเมินราคาจะดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้เมื่อใช้วิธีการพิมพ์โดยตรง:

• ประเมินศักยภาพประจำปีรายได้รวม-
• คำนึงถึงว่างและการสูญเสียการเก็บค่าเช่าเพื่อกำหนดไฟล์รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ-
• หักรายปีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพื่อคำนวณสุทธิประจำปีรายได้จากการดำเนินงาน-
• ประเมินราคาที่นักลงทุนทั่วไปจะจ่ายสำหรับรายได้ที่ผลิตโดยประเภทเฉพาะและคลาสของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้สามารถทำได้โดยการประเมินอัตราผลตอบแทนหรืออัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่-
• ใช้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่กับทรัพย์สินประจำปีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเพื่อสร้างค่าประมาณของมูลค่าของทรัพย์สิน

ตัวคูณรายได้รวม

ที่ตัวคูณรายได้รวมวิธีการ (GIM) สามารถใช้เพื่อประเมินคุณสมบัติที่มักจะไม่ซื้อเป็นคุณสมบัติรายได้ แต่อาจให้รายได้ค่าเช่าเช่นบ้านหนึ่งและสองครอบครัว วิธีการ GRM เกี่ยวข้องกับราคาขายของอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ค่าเช่าที่คาดหวัง

สำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยมักใช้รายได้รวมต่อเดือน สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมจะมีการใช้รายได้รวมต่อปี

วิธีการเพิ่มรายได้รวมสามารถคำนวณได้ดังนี้:

ราคาขาย÷รายได้ค่าเช่า = ตัวคูณรายได้รวม

การขายล่าสุดและข้อมูลการเช่าจากคุณสมบัติที่คล้ายกันอย่างน้อยสามแห่งสามารถใช้เพื่อสร้าง GIM ที่แม่นยำ GIM สามารถนำไปใช้กับการเช่าตลาดที่เป็นธรรมโดยประมาณของทรัพย์สินหัวเรื่องเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดซึ่งสามารถคำนวณได้ดังนี้:

รายได้ค่าเช่า x gim = มูลค่าตลาดโดยประมาณ

บรรทัดล่าง

การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ให้กู้จำนองนักลงทุนผู้ประกันตนและผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การประเมินโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะทุกคนที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมที่แท้จริงจากความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีการที่แตกต่างกันของการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์