ทำความเข้าใจกับแป้งในการจำนองย้อนกลับ

เมื่อคุณกำลังซื้อจำนองปกติอัตราร้อยละต่อปี (เม.ย. )เป็นตัวเลขสำคัญที่ควรพิจารณาการจำนองย้อนกลับยังมีอัตราดอกเบี้ยที่ระบุไว้ แต่จำนวนที่เปิดเผยมากขึ้นคือต้นทุนสินเชื่อรายปีทั้งหมด (TALC)ซึ่งประเมินค่าใช้จ่ายของเงินกู้ภายใต้สถานการณ์บางอย่าง นี่คือวิธีคำนวณแป้งและสิ่งที่คุณสามารถเรียนรู้ได้จากมัน

ประเด็นสำคัญ

ผู้ให้กู้จะต้องให้ผู้สมัครสำหรับการจำนองย้อนกลับของผู้ประกันตนของรัฐบาลกลางด้วยตารางต้นทุนสินเชื่อรายปีทั้งหมด (TALC)
แป้งเป็นประมาณการของอัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาจะจ่ายสำหรับเงินกู้ตามสถานการณ์ที่แตกต่างกันหลายอย่างรวมถึงระยะเวลาของเงินกู้และจำนวนบ้านชื่นชม
โดยทั่วไปยิ่งมีการจำนองย้อนกลับที่ยาวนานเท่าไหร่ก็ยิ่งเสียค่าใช้จ่ายให้ผู้กู้เป็นประจำทุกปี

พื้นฐานการจำนองย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถแตะเข้าไปในพวกเขาบ้านเพื่อให้รายได้กระแสในขณะที่ยังคงเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขา พวกเขาสามารถรับเงินในไฟล์เงินก้อน, การชำระเงินรายเดือนหรือกสายเครดิตว่าพวกเขาสามารถวาดได้ตามต้องการ โดยทั่วไปแล้วเงินกู้ไม่จำเป็นต้องได้รับเงินคืนจนกว่าผู้กู้จะตายย้ายออกหรือขายบ้าน

ประเภทของการจำนองย้อนกลับที่พบบ่อยที่สุดคือการจำนองการแปลงบ้าน (HECM)- HECMS ได้รับการประกันโดยการบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA)และออกโดยผู้ให้กู้ที่ได้รับการรับรองจาก FHA เท่านั้นการประกัน FHA ซึ่งผู้กู้จ่ายให้ปกป้องผู้ให้กู้ในกรณีที่ไม่สามารถชดใช้เงินทั้งหมดได้เมื่อการจำนองย้อนกลับสิ้นสุดลงและจะต้องจ่ายออกไป

Coast (TALC) ทั้งหมด (TALC) ทั้งหมดคืออะไร?

การจำนองย้อนกลับมีความซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูงผลิตภัณฑ์ทางการเงิน กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้กู้ให้แบบฟอร์มการเปิดเผยข้อมูลของผู้กู้ก่อนที่พวกเขาจะทำจำนอง

แป้งการเปิดเผยความพยายามในการหาปริมาณค่าใช้จ่ายของเงินกู้ภายใต้สถานการณ์ที่แตกต่างกัน ค่าใช้จ่ายจำนองย้อนกลับเป็นไปไม่ได้ที่จะทำนายด้วยความมั่นใจอย่างแน่นอนเพราะไม่มีใครรู้ว่าผู้กู้จะอยู่ได้นานแค่ไหนหรือสามารถอยู่ในบ้านได้นานแค่ไหน

การคำนวณแป้งเป็นอย่างไร

ปัจจัยในการคำนวณแป้งจำนองย้อนกลับ ได้แก่ :

อายุของผู้กู้ที่อายุน้อยที่สุด: ผู้กู้ทุกคนจะต้องมีอายุอย่างน้อย 62 เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับ HECM แต่ถ้าคู่สมรสมีอายุต่างกัน - พูดได้ 75 และ 70 - มันเป็นคู่สมรสอายุน้อยที่อายุจะได้รับการคำนวณ
มูลค่าการประเมินของทรัพย์สิน: ผู้ให้กู้ HECM ต้องมีบ้านประเมินโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจาก FHA
อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับเงินกู้: การจำนองย้อนกลับที่ถ่ายในรูปแบบของผลรวมก้อนมักจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่- ประเภทอื่น ๆ โดยทั่วไปมีอัตราผันแปร-
ล่วงหน้ารายเดือนการดึงเริ่มต้นและบรรทัดเครดิต: สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานขึ้นอยู่กับว่าจะมีการจ่ายเงินอย่างไร
ต้นทุนการปิด: มากเช่นเดียวกับการจำนองอื่น ๆ การจำนองย้อนกลับสามารถมีรายการยาวต้นทุนการปิด, รวมทั้งการค้นหาชื่อ-การตรวจสอบบ้าน, และค่าธรรมเนียมการบันทึก- สำคัญคือค่าธรรมเนียมการกำเนิดซึ่งไปที่ผู้ให้กู้ ตามกฎหมายค่าธรรมเนียมการกำเนิดต้องไม่เกิน $ 6,000
เบี้ยประกันจำนอง: แม้ว่าสิ่งนี้อาจถูกพิจารณาว่าเป็นค่าใช้จ่ายในการปิดเบี้ยประกันจำนองแยกกัน การประกัน FHA มีค่าใช้จ่าย 2% ของเงินกู้ในขั้นต้นบวกอีก 0.5% ของยอดเงินกู้คงค้างทุกปีหลังจากนั้น

ค่าบริการรายเดือน: ผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการสินเชื่อสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมรายเดือนสูงถึง $ 35

ในขณะที่ปัจจัยและค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นที่รู้จักกันดีว่าการจำนองย้อนกลับจะมีค่าใช้จ่ายเท่าใดผู้กู้ตลอดชีวิตของเงินกู้สามารถคาดเดาได้เท่านั้น ดังนั้นการเปิดเผย TALC จึงคำนวณค่าใช้จ่ายภายใต้สถานการณ์ที่แตกต่างกันมากถึง 12 สถานการณ์

สถานการณ์เหล่านั้นรวมถึงเงื่อนไขการกู้ยืมที่แตกต่างกันอย่างน้อยสามเงื่อนไข หนึ่งสันนิษฐานว่าการจำนองใช้เวลาสองปี ครั้งที่สองขึ้นอยู่กับอายุขัยที่เหลืออยู่ของผู้กู้อายุน้อยที่สุดในขณะที่คนที่สามใช้ 1.4 เท่าอายุขัยที่เหลืออยู่ของพวกเขา ผู้ให้กู้ยังมีตัวเลือกในการเพิ่มสถานการณ์ตาม 0.5 เท่าของอายุขัยที่เหลืออยู่ของผู้กู้สำหรับแต่ละเงื่อนไขเงินกู้เหล่านั้นแบบฟอร์มการเปิดเผยข้อมูลจะคำนวณค่าใช้จ่ายของเงินกู้โดยใช้การประมาณการที่แตกต่างกันสามครั้งต่อปีความกตัญญูสำหรับบ้าน: 0%, 4%และ 8%

เมื่อตัวเลขในแบบฟอร์มแป้งจะเปิดเผยระยะเวลาเงินกู้นานขึ้นค่าใช้จ่ายของเงินกู้ก็จะลดลงเนื่องจากค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในระยะเวลานานขึ้น การประเมินความชื่นชมเกิดขึ้นเนื่องจากบทบัญญัติใน HECMS ว่าเมื่อถึงเวลาต้องชำระเงินกู้คุณ (หรือทายาทของคุณ) ไม่สามารถเป็นหนี้ได้มากกว่ายอดเงินกู้เต็มหรือ 95% ของมูลค่าการประเมินบ้านดังนั้นยิ่งบ้านของคุณชื่นชมน้อยเท่าไหร่ก็ยิ่งดีสำหรับคุณ

เมื่อใดที่คาดว่าจะมีการเปิดเผย TALC

กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้กู้ให้การเปิดเผย TALC แก่คุณอย่างน้อยสามวันก่อนที่จะมี“ การทำธุรกรรมเครดิตแบบปิดหรือการทำธุรกรรมครั้งแรกภายใต้แผนเครดิตแบบเปิดปลาย”(การทำธุรกรรมเครดิตแบบปิดคือเงินกู้ที่มีอัตราการกระจายค่าคงที่, ก้อนรวม, Open-end หนึ่งหมายถึงประเภทอื่น ๆ ทั้งหมด) แบบฟอร์มแป้งยังต้องระบุว่าคุณไม่มีภาระผูกพันที่จะต้องผ่านการทำธุรกรรม

เนื่องจากค่าใช้จ่ายบางอย่างอาจแตกต่างจากผู้ให้กู้ถึงผู้ให้กู้คุณควรใช้การเปิดเผยข้อมูลของ Talc กับร้านค้าเปรียบเทียบ

ฉันจะรับจำนองย้อนกลับได้ที่ไหน

HECMS มีให้เฉพาะจาก Federal Housing Administration (FHA)-ผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับได้รับการรับรอง คุณสามารถค้นหาหนึ่งในสหรัฐอเมริกากรมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง (HUD)เว็บไซต์.

คุณจะได้รับการจำนองย้อนกลับได้หรือไม่หากคู่สมรสของคุณอายุต่ำกว่า 62 ปี?

ตราบใดที่สมาชิกคนหนึ่งของคู่สมรสมีอายุอย่างน้อย 62 ปีพวกเขาอาจจะได้รับการจำนองย้อนกลับในบ้านของพวกเขา อย่างไรก็ตามหากคู่สมรสมีอายุน้อยกว่า 62 ปีบุคคลนั้นไม่มีสิทธิ์เป็นผู้ให้ความช่วยเหลือร่วมกับเงินกู้หรือรับการชำระเงินต่อไปหลังจากที่คู่สมรสคนอื่นตายหรือย้ายออกจากบ้าน

คู่สมรสที่มีอายุต่ำกว่า 62 ปีเมื่อเงินกู้เริ่มต้นสามารถระบุไว้ในเอกสารในฐานะคู่สมรสที่ไม่มีสิทธิ์ พวกเขาจะไม่ได้รับการชำระเงินเพิ่มเติมจากเงินกู้หลังจากการเสียชีวิตของคู่สมรสที่กู้ยืม แต่พวกเขาจะได้รับอนุญาตให้อยู่ในบ้านตราบใดที่พวกเขามีคุณสมบัติตามข้อกำหนดบางประการพวกเขายังสามารถเพิ่มเงินกู้ในฐานะผู้กู้ร่วมผ่านการรีไฟแนนซ์หลังจากอายุ 62 ปี

บรรทัดล่าง

เมื่อคุณสมัคร HECM ผู้ให้กู้จะต้องให้ตารางที่แสดงแป้งของคุณ มันเป็นค่าประมาณว่าเงินกู้มีแนวโน้มที่จะเสียค่าใช้จ่ายจากสถานการณ์ที่แตกต่างกันหลายอย่างและสามารถใช้เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอการจำนองย้อนกลับของผู้ให้กู้ที่แตกต่างกัน