FHA เงินสดรีไฟแนนซ์: มันคืออะไรมันทำงานอย่างไร

เงินกู้รีไฟแนนซ์เงินสดของ Federal Housing Administration (FHA) ช่วยให้คุณสามารถรีไฟแนนซ์จำนองของคุณได้โดยทั่วไปจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยและดึงออกมากถึง 80% ของส่วนที่คุณมีในบ้านของคุณสำหรับการเปลี่ยนแปลงหรือการปรับปรุงบ้าน (รวมถึงการรวมหนี้และเหตุผลอื่น ๆ )จากนั้นคุณสามารถใช้เงินเหล่านั้นตามที่คุณต้องการ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA

ประเด็นสำคัญ

การรีไฟแนนซ์เงินสดจาก FHA ช่วยให้คุณยืมเงินเพื่อปรับปรุงบ้านของคุณในอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันโดยใช้ส่วนที่สร้างขึ้นในบ้านของคุณ
การรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA นั้นทำงานเหมือนสินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดอื่น ๆ ซึ่งคุณจะได้รับเงินกู้ใหม่สำหรับจำนวนที่มากขึ้น
คุณชำระเงินกู้เดิมด้วยเงินกู้ส่วนหนึ่งและจากนั้นคุณสามารถนำส่วนที่เหลือเป็นเงินสดกลับมาใช้ใหม่ได้
สินเชื่อ FHA อาจดีสำหรับผู้ที่มีความยุติธรรม แต่คะแนนเครดิตลดลงเนื่องจากผู้ให้กู้มีความผ่อนปรนมากขึ้นกับเกณฑ์ทางการเงิน
การจำนองเงินสดอื่น ๆ อาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากขึ้นหากคุณมีเครดิตที่แข็งแกร่ง

คุณสามารถจ่ายเงินได้เท่าไหร่?

คุณสามารถใช้เงินได้เท่าไหร่ในการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA จะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณสร้างขึ้นในบ้านของคุณ แต่คุณต้องมีอย่างน้อย 20% ของส่วนที่เหลือหลังจากที่คุณรีไฟแนนซ์และนำเงินสดออกมา กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณไม่สามารถใช้ทุนที่มีอยู่ทั้งหมดได้

คุณสามารถรับทราบได้ว่าบ้านของคุณมีค่าเท่าใดโดยใช้เว็บไซต์เช่น Zillow สำหรับการประเมินหรือจ่ายค่าประเมิน

จากนั้นลบสิ่งที่คุณเป็นหนี้ในการจำนองของคุณจากมูลค่าโดยประมาณของบ้านของคุณ หากคุณเป็นหนี้ $ 250,000 แต่บ้านของคุณมีมูลค่า $ 450,000 คุณจะมีเงินทุน 200,000 ดอลลาร์ คุณอาจใช้เงินกู้เงินสดทั้งหมด $ 360,000 ซึ่งเป็น 80% ของมูลค่าบ้านของคุณ จากนั้น $ 250,000 จะไปชำระจำนองของคุณและค่าใช้จ่ายปิดลบ $ 110,000 จะมีให้สำหรับคุณเป็นเงินสด

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA คุณยังต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ผู้ให้กู้เช่นมีคะแนนเครดิตสูงพอและมีรายได้เพียงพอ ลองดูที่ปัจจัยที่มีคุณสมบัติตามรายละเอียดเพิ่มเติม

คะแนนเครดิต

ตามแนวทางของ FHA คุณต้องมีคะแนนขั้นต่ำ 580 เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจัดหาเงินทุนสูงสุดและ 500 หรือมากกว่าสำหรับการจัดหาเงินทุนด้วย 90%อัตราส่วนสินเชื่อต่อค่า (LTV)แทนที่จะเป็น 80%

อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ที่ให้สินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA กำหนดขีด จำกัด ซึ่งโดยทั่วไปจะต้องมีคะแนนขั้นต่ำในช่วง 600–620 ผู้ให้กู้บางรายจะใช้คะแนนกลางหากมีสามคะแนนที่แตกต่างกัน คนอื่นอาจต้องการให้คะแนนต่ำสุดมีคุณสมบัติ

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้

เพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายเงินจำนองใหม่ของคุณได้โดยไม่ต้องเข้ามาในหัวของคุณFHA มีแนวทางเกี่ยวกับอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI)ที่คุณต้องมีคุณสมบัติ สิ่งนี้สามารถคำนวณได้หลายวิธี แต่โดยพื้นฐานแล้วมันเป็นหนี้ที่คุณมีเมื่อเทียบกับรายได้รวมต่อเดือนของคุณ

สองวิธีที่แตกต่างกันในการคำนวณสิ่งนี้รวมถึง:

การชำระเงินจำนองเป็นรายได้: คำนวณโดยหารการชำระเงินที่อยู่อาศัยทั้งหมดของคุณ (เงินต้นดอกเบี้ยภาษีประกันภัยสมาคมเจ้าของบ้าน [HOA] ค่าธรรมเนียมฯลฯ ) โดยรายได้รวมรายเดือนของคุณ จำนวนนี้จะต้องต่ำกว่า 31%
การชำระเงินคงที่ทั้งหมดเป็นรายได้:คำนวณโดยการเพิ่มการชำระเงินจำนองทั้งหมดของคุณ (เงินต้น, ดอกเบี้ย, ภาษี, การประกัน, ค่าธรรมเนียม HOA ฯลฯ ) และค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เกิดขึ้นซ้ำทั้งหมดของคุณเช่นสินเชื่อนักเรียนหนี้บัตรเครดิตสินเชื่อรถยนต์ ฯลฯ แบ่งจำนวนเงินโดยรายได้รวมรายเดือน นี่คืออัตราส่วนหนี้สินของคุณและต้องน้อยกว่า 43%

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสูงสุด

อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) คือจำนวนทุนที่คุณสร้างขึ้นในบ้านของคุณ สมมติว่าคุณมีการจำนองสำหรับ $ 315,000 แต่บ้านของคุณมีมูลค่า $ 500,000 ความแตกต่างของ $ 185,000 คือ LTV ของคุณ เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินสดจาก FHA จำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้ในการจำนองของคุณไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้านของคุณ

การใช้ตัวอย่างบ้านของคุณมีมูลค่า $ 500,000 80% คือ $ 400,000 ($ 500,000 × 0.8) หากคุณเป็นหนี้มากกว่า $ 400,000 คุณจะไม่ผ่านการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA

เวลาอยู่อาศัย

FHA ยังมีคุณสมบัติระยะยาวเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับเงินกู้รีไฟแนนซ์เงินสด คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านของคุณและมีการจำนองที่คุณจะรีไฟแนนซ์เป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือน

ประวัติการชำระเงินจำนอง

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA คุณต้องมีประวัติการชำระเงินตรงเวลาเกี่ยวกับการจำนองของคุณในปีที่ผ่านมา นั่นหมายความว่าคุณไม่สามารถชำระเงินล่าช้าได้ภายใน 12 เดือนที่ผ่านมา

อัตราดอกเบี้ย

โดยทั่วไปแล้วการรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA จะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า โดยเฉลี่ยแล้วพวกเขาจะเป็นคะแนนพื้นฐาน 10-15 (0.10%–0.15%) ต่ำกว่าสินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดแบบเดิม

อย่างไรก็ตามเนื่องจาก FHA มีความยืดหยุ่นมากขึ้นด้วยคะแนนเครดิตและอัตราส่วนหนี้สินเมื่อเทียบกับสินเชื่อทั่วไปเงินกู้จึงกำหนดให้คุณมีประกันจำนองด้วยเบี้ยประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้าและรายเดือน (1.75% ของจำนวนเงินกู้ใหม่ล่วงหน้าและ 0.85% ของจำนวนเงินกู้ต่อปีใน 12 การชำระเงินต่อปี)

สินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA คืออะไร?

สินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA เป็นเงินกู้ที่มีอยู่ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางที่อยู่อาศัย ในขณะที่สินเชื่อ REFI เงินสดของ FHA ทำหน้าที่เหมือนเงินกู้ REFI ทั่วไป แต่พวกเขาจะต้องปฏิบัติตามมาตรฐานสินเชื่อเพื่อมูลค่าและตราสารหนี้ที่มีรายได้ต่อนโยบายและมาตรฐานการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่ได้รับคำสั่งจาก FHA

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) คืออะไร?

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) เป็นเพียงเปอร์เซ็นต์ที่คำนวณโดยการหารภาระหนี้ทั้งหมดของคุณ (จำนองสินเชื่อรถยนต์สินเชื่อส่วนบุคคลจำนวนบัตรเครดิตที่ค้างชำระเงินกู้นักเรียน ฯลฯ ) โดยรายได้รวมของคุณ FHA กำหนดให้ผู้กู้มีอัตราส่วน DTI 43% หรือน้อยกว่า อีกวิธีหนึ่งในการคำนวณคือการใช้ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทั้งหมด (เงินต้นจำนองดอกเบี้ยภาษีประกัน) และแบ่งรายได้รวม อัตราส่วนนั้นไม่เกิน 31%ตามมาตรฐาน FHA

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) คืออะไร?

อันเงินกู้กับค่า (LTV)การคำนวณอัตราส่วนของเงินกู้ REFI เงินสดจำนวนเท่าใดที่จะทำโดยผู้ให้กู้ตามส่วนของผู้กู้ที่มีอยู่ในบ้านของพวกเขา มาตรฐานการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ของ FHA กำหนดให้สินเชื่อ REFI ต้องเป็นไปตามอัตราส่วน LTV ที่ 80% หรือน้อยกว่าของมูลค่าการประเมินของบ้านดังนั้นหากผู้กู้ต้องการรีไฟแนนซ์จำนองบ้านมูลค่า $ 500,000 เงินกู้ REFI สูงสุดจะอยู่ที่ $ 400,000

บรรทัดล่าง

แม้จะมีการประกันเพิ่มเติมที่กล่าวถึงข้างต้นหากคุณต้องการเงินกู้รีไฟแนนซ์เงินสดและมีอัตราส่วน DTI ที่สูงขึ้นหรือคะแนนเครดิตลดลงจากนั้นรีไฟแนนซ์เงินสดของ FHA เป็นผลิตภัณฑ์ที่ดีในการตรวจสอบ สำหรับผู้ที่มีเครดิตดีและส่วนของผู้ถือหุ้น 20% การรีไฟแนนซ์เงินสดแบบธรรมดาน่าจะช่วยประหยัดต้นทุนได้มากขึ้น