步调贷款的工作方式

节省水和能源对环境有益，可以为您带来较低的公用事业成本。但是，诸如抗旱美化环境和太阳能电池板等重大升级可能是昂贵的。那么，如何在不打破预算的情况下进行可持续升级呢？

PACE贷款可能是资金的可行选择。物业评估的清洁能源（PACE）融资使得有资格获得相对负担得起的长期贷款，但是有利于沿这条路线的利弊。

节奏融资的详细信息

速度融资是借钱用于清洁能源项目的一种方式。物业所有者偿还借入的资金及其财产税，如果在出售财产时尚未支付的话，该财产的评估保留在财产上，而不是与原始借款人在一起。批准对PACE融资的批准主要基于财产中的权益被升级，作为确保贷款的抵押品。房主的信用评分不太重要。

截至2022年9月，只有在加利福尼亚，佛罗里达州和密苏里州的住宅物业才能提供PACE资金。增强步伐的立法在38个州加上DC的活跃，PACE计划在30个州和华盛顿特区运营

步伐融资计划以几个不同的名称进行。例如，在加利福尼亚州，计划包括加利福尼亚经济发展局（CEDA）和加利福尼亚州范围内的社区发展局（CSCDA）。在所有三个州，除了能源传播相关的项目外，PACE资金还可以用于更换屋顶。在佛罗里达州，它可用于帮助保护您的房屋免受飓风的侵害。在加利福尼亚州，它可用于提高水效率，包括安装低流水管道和滴灌。

速度资金的利弊

尽管加速融资有几个优势，但它并不是每个人的最佳选择。这就是为什么要意识到获得PACE资金的缺点也很重要的原因。

步调融资的优点

这些程序具有几个使它们吸引借款人的功能。

• 易于资格：速度资格相对容易。相比房屋净值贷款这是昂贵的家庭装修的流行替代品，批准标准似乎放松了。你的FICO信用评分速度不太重要，但是信用报告中的当前或最新问题可能会导致问题。您还必须对所有财产税进行当前。
• 100％融资：步伐使您可以为项目的全部成本提供资金，而没有需要首付。结果，您可以快速入门，而无需为项目保存或搬钱。当然，较大的贷款转化为更高的利息成本和大量付款。
• 可以转移给下一个所有者：如果您在改进后出售财产，则不一定必须还清贷款。贷款附有财产，因此可以由下一个所有者转移和还清。这可能是一件好事，具体取决于您是否是买家。并非所有买家都对这些改进的增加费用感兴趣。
• 是时候偿还：重大改进可能很昂贵。速度贷款可以在很长的时间内还清（例如10 - 20年）。结果，付款可以保持相对较小。但是，与任何贷款一样，您要偿还的时间越长，您支付的兴趣越多在该贷款的生活中。
• 潜在税收抵免：节奏资金可能会 使获得环境税收抵免的资格更容易。在做出任何决定之前，请与您的税务顾问联系。当时间安排是一个问题时，速度使得可以在税收抵免到期之前完成项目，并获得大笔贷款可以在一年内安装所有内容（而不是在几年内将事情串起以分散现金流量）。
• 利息支付的税收减免：您对速度评估支付的利息应是可抵税的。但是，《 2017年减税和就业法案》实施的更大的标准扣除额使得具有步调评估的房主的可能性较小，可以逐项列出这种扣除额。

步调融资的缺点

在为您的项目使用PACE资金之前，请熟悉一些陷阱。

• 利益冲突：PACE计划通常依靠建筑承包商来推广它们。大多数服务提供商都是诚实的，最终要由买家做出明智的决定，但是一小部分承包商可能会发表误导性陈述，只是为了获得高薪工作。除了获得他们将要执行的工作报酬外，承包商还可能会收到贷方的额外推荐费，如果他们安排了该项目的资金，因此利益冲突的潜力是真实的。
• 付款可能每年大部分或两次。：即使您选择了延长的还款期，付款也可能是负担。大多数人以每月付款方式思考，但财产评估通常每年仅支付一次或两次。当是时候该付出这些庞大的付款时，您可能会面临惊喜费用。
• 利率高于传统贷款：资格获得PACE资金相对容易。但是，利率有时高于房屋净值贷款或信用额度- 特别是如果您的信誉良好。您是否可以获得更好的交易取决于众多因素，但是速度融资不一定便宜。
• 可能不会为您节省太多公用事业成本：并非所有使用PACE资金进行的改进都会导致节省超过借入金额的能源或水成本，而有些人可能根本不会产生太多的节省。您应该彻底研究拟议的改进，并确定使它们最终会为您带来回报。
• 评估被确保到房屋，增加了止赎风险：PACE借贷由您的房屋保证，因此可以在丧失抵押品赎回权中失去房屋如果您不付款。而且，由于速度留置权通常处于第一个位置（即在抵押贷款人面前），即使您按照约定的定期抵押贷款付款，您也要冒丧失抵押品赎回权。此外，具有速度留置权的房屋没有资格获得由房利美（Fannie Mae），弗雷迪·麦克（Freddie Mac）或联邦住房贷款银行（Federal Home Loan Banks）融资的抵押贷款。这可能使得不可能将财产出售给通过联邦贷款计划获得的抵押贷款的人。

关于步调贷款的要记住

风险并不意味着PACE计划不好。但是，由于速度计划被认为是“安全的”，因此通常会忽略风险。

地方政府可以提供PACE资金，而PACE计划有时会与政府提供的计划相混淆。最终，他们只是像其他任何贷款一样贷款 - 它们是必须偿还的义务，并且有不偿还的后果。

帮助环境感觉很好，而PACE融资可以帮助您支付绿色项目的费用。但是，还有一些涉及的实体，他们可能对获利比有所作为更感兴趣。批评家认为这些贷款与次级贷款。

可以扣除与您的项目相关的利息成本。但是，税法很复杂 - 您需要与当地的税务准备者交谈，以验证您扣除的能力。

如何使用PACE贷款

在某些情况下，将PACE资金用于项目非常有意义。这里有一些技巧可以帮助您获得资金的价值。

直接与贷方交谈

从承包商那里了解速度后，请与实际的贷方或速度融资组织进行另一次讨论。准确了解您要进入的内容是至关重要的。了解不同选择的利弊，并查看你会付多少钱。即使是道德承包商也可能会忘记包含重要细节，他们也不知道您的完整财务状况。直接转到来源获取详细信息，并在您的承包商不存在时进行讨论。

比较其他类型的贷款

在中间购物在线贷方，当地银行和您所在地区的信用合作社。 FHA 203K贷款也可以资助家庭装修并需要相对较小的首付。您甚至可以为您的项目提供资金有个人贷款并避免承诺抵押品。

知道条款

找出您实际上可以期待什么比率，并找出收盘成本您需要付款。另外，找出您是否最终会得到留置权（如果您使用速度融资或传统的第二抵押贷款，这将发生）。您可能仍然有资格获得税收抵免，甚至可能利息成本减少- 如果您使用其他贷款。

从多个承包商那里获得报价

当您不预先支付现金时，任何事情似乎都负担得起。但是，仍然有机会与最有竞争力的承包商一起省钱（并降低您的付款）。请记住，有时候您会得到您的付款，因此选择最低的价格可能会恢复困扰您。

预算并支付现金

这不是做事的最简单方法，但是您始终可以选择延迟项目，节省资金并付钱以将来在以后的某个时候完成。这条耐心的路线将为您节省利息成本，而在选择承包商及其执行确切工作方面，您将还有其他选择。

销售或购买速度的物业

如果您使用速度来资助改进，那么当您决定出售时，您仍然可能欠钱。在这种情况下，您可以出售改进的财产，买方可以负责还款。换句话说，新的财产所有人将获得评估。在某些方面，这是有道理的，因为该物业实际上值得更多。但是，一些买家可能不愿接受这些付款，如果物业有其他评估，他们甚至可能很难获得融资。

如果您愿意，您总是可以自己偿还PACE债务，这使您的财产更具吸引力对潜在买家。在房地产中，一切都是可以商定的：您可以为偿还改进的款项收取更高的价格，或者您可以接受较低的房地产价格（至少暂时）。

如果您正在考虑购买具有现有PACE债务的物业，请花一些时间来了解该债务将如何影响您的交易。据推测，您将从改进中受益，因此值得接管这些付款。例如，如果房屋具有强大的光伏系统，您将获得较低的电费，并且在节奏评估结束后很长时间，您将享受那些较低的账单。

在您走得太远之前，请与您的贷方交谈，以了解他们如何处理步伐问题。在某些情况下，速度留置权需要处于第一个位置，但是一些速度计划愿意将第二个职位置于您的购房贷款之后。

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