使用您的IRA購買房地產

在某些條件下，您可以在個人退休帳戶（IRA）中保存房地產。例如，您可以購買單戶家庭或多重房屋；公寓樓；商業物業，例如零售商店，酒店，辦公大樓，原始土地和地塊；甚至船滑。

但是，它並不像購買幾百股股票那樣容易。如果您想通過IRA投資房地產購買，則需要了解規則，並且其中許多規則。

首先，您的IRA必須自我指導才能擁有房地產。 “自我指導”一詞是指替代投資被IRA保管人，金融機構或負責記錄保存和負責的公司接受或提供國稅局（IRS）報告要求。

以自我指導的IRA獨立於為您做出決定的任何經紀，銀行或投資公司（大多數經紀帳戶都不允許房地產持股）。

通過您的IRA購買和擁有財產，您仍然需要一個保管人，一個專門從事的實體，將管理交易，相關文書工作和財務報告的自我指導帳戶。一切都通過託管人，以防止您違反有關這些房地產交易的嚴格規則。

正如您期望的那樣，保管人將向服務收取費用。但是，它不會建議您如何最好地構建您的股份。相反，這項保管人的工作是處理後台工作。

在您查看其餘規則之前，請了解以下基本事實：您和您的IRA是兩個獨立的實體。您的IRA擁有該財產 - 您不。因此，該財產的所有權將讀“ XYZ Trust Company Cancodian [為了受益]（FBO）[您的名字] IRA。”

是什麼，不是你的

您的房地產財產必須純粹是一項投資。您不能將其用作度假屋，您的孩子居住的地方，第二家房屋或您的企業辦公室。這些規則適用於您和人IRS認為“取消資格”。那麼，誰被認為是失去資格的人？

• 你的配偶
• 您的父母，祖父母和曾祖父母
• 您的孩子及其配偶，孫子和曾孫
• IRA的服務提供商
• 任何擁有超過50％財產的實體

您也不能從這些不合格的人中購買該物業，這被稱為自我交易交易 - 您可以擁有您已經擁有的IRA購買屬性。您可以在內部收入手冊的第4.72.11.2.1節中了解有關禁止交易的更多信息。

在IRA中進行購買

您的IRA餘額必須很高，因為讓抵押貸款在IRA內購買物業並不容易。您可能必須以現金付款，這大量咬了帳戶並影響您的回報率。

房地產投資者經常放下少量，並利用相對較低的利率槓桿作用購買，認為他們可以在物業上賺錢的錢超過利息所支付的錢。如果您不能為房地產購買融資，那麼您將失去這種潛力投資報酬率（ROI）。

一些銀行將考慮進行此類交易的貸款，但它提出了另一個問題：可以考慮財產的任何收入無關的營業應稅收入（UBTI）。您可以從IRS Internation Internation Code（IRC）第511條中了解有關UBTI的更多信息。

在IRA中擁有該財產

由於您的IRA不繳稅，因此您無法利用擁有房地產的扣除額。因為您已經支付了現金，所以沒有抵押利息付款。您也不會獲得財產稅減免或折舊的好處。如果您的財產產生租金收入，則每一位都將回到您的IRA中。由於您沒有財產，因此您無法收入任何收入。 （當然，提款時您最終會得到錢從退休帳戶中）

從好的一面來看，擁有房地產的維護或其他相關成本都沒有從您的口袋裡出來。 IRA支付了一切。但是，這並非沒有缺點。從您的IRA中出來的每一美元都是一美元，不再有幾十年的時間來欣賞價值免稅。

如果財產產生一系列的主要費用，將您的IRA餘額推高，以至於該帳戶沒有足夠的錢來付款？請記住，您不能為與此物業有關的任何東西付費，而IRA的捐款是有限的：如果您50歲以上（2022年，2023年），2023年的年度貢獻限額為$ 6,500和7,500美元。

如果這不涵蓋維修，並且您必須存入更多的錢，那麼您將陷入與貢獻太多相關的罰款。這是一個重大的風險，因為物業通常需要昂貴的維護，並且您從租金中獲得的收入可能無法涵蓋高維護年份所需的花費。

在IRA中出售財產

像其他任何房地產持有一樣，計算出銷售價格以出售您的物業。一旦雙方同意價格和條款，請您的保管人代表您的IRA出售財產。所有的錢都會回到您的IRA稅收或免稅，具體取決於您的IRA的構成。

最終考慮：流動性。擺脫投資有多容易？使用庫存，這相對容易。有時，您可以在幾秒鐘內將錢返回。相比之下，房地產是一項臭名昭著的流動性投資。剝離可能需要很長時間，您可能會損失金錢。正如近一千萬人在大蕭條在2008年，您可能會發現自己的資產價值少於您所欠的資金。

IRA中財產的利弊

我們已經提到了很多麻煩和缺點，您可能想知道是否有任何將財產放入IRA中的意義。從歷史上看，房地產有隨著房地產價值隨時間的增長，長期投資是一項出色的長期投資，並且長期欣賞與退休帳戶的長期投資範圍息息相關。在短期內，該物業產生的任何收入均在IRA內納稅。最後，作為艱苦的資產，房地產有助於多樣化投資組合，否則將投資於股票和其他證券，而不是世界上最糟糕的想法。

專業人士解釋說

• 投資組合多樣性：房地產有助於多樣化投資組合，經常與金融市場相反。
• 欣賞潛力：從歷史上看，隨著時間的流逝，房地產非常感謝IRA的長期投資視野。
• 收入選擇：房地產可以從租金中提供穩定的收入來源，而您在IRA內收取的任何租金收入都可以納入稅款。

缺點解釋了

• 需要自我指導的類型：您需要與保管人建立一個自我指導的IRA。
• 無財產稅減免：您不能要求扣除財產稅，抵押貸款利息，折舊和其他與財產相關的費用。
• 物業費用：所有費用，維修和維護費用都必須用IRA資金支付，您必須付錢給其他人來管理並管理財產。

常見問題（常見問題解答）

底線

使用Roth或傳統的IRA購買投資物業並不是為了膽小的人，也不適合不熟悉不同類型的個人退休帳戶的任何人。任何類型的房地產投資都有很大的風險，或者充其量是高維護的。對於IRA而言，房地產是一個特別高風險的選擇。如果您的收入和IRA貢獻限額不涵蓋您無法忽略的維修，則不僅可能會下降而不是上升，而且一年的巨大維護成本也可能會受到罰款。

除非您有時間和專業知識來管理不動產，您可能會為您的IRA提供更多主流策略。或考慮證券化房地產選項，例如房地產投資信託（REITS）或投資財產的共同基金和ETF。這些是財產所有權的間接形式，但它們是一個更直接，更液體的主張，也可以在常規的IRA中保留。