什麼是住房泡沫？

住房或房地產泡沫是需求，猜測和旺盛支出所推動的住房價格的上漲。面對有限的供應，住房氣泡通常始於需求增加。投機者通過將資金投入市場來進一步提高需求。當需求隨著供應的增加而減少或停滯時，價格下降和氣泡破裂。

是什麼原因導致住房泡沫？

住房泡沫可能是由規範以外的事物驅動的，例如操縱需求，投機，投資水平異常高，流動性過多，房地產融資市場或極端形式基於抵押的導數產品。

這些因素可能導致房價變得不可持續，從而導致需求增加與供應。由於交易大量交易和與擁有房屋相關的費用，住房市場不像其他金融市場那樣容易出現泡沫。

但是，信貸供應量的迅速增加，導致低息利率和放鬆承保標準的結合可以將藉款人帶入市場。利率上升和信用標準的收緊可以減少需求，從而導致住房泡沫破裂。

住房泡沫會影響社區和整體經濟。他們可以迫使房主尋找通過各種計劃還清抵押貸款的方法，或者他們可能會挖掘退休帳戶負擔得起繼續住在家中。住房氣泡可以大大切入公平在家庭和房主中，他們經常發現他們的抵押貸款餘額不僅僅是價值。

房主可能會強迫止贖一旦房屋的價值下降，抵押就超過了權益。當貸方試圖收回欠款的金額時，就會發生喪失抵押品贖回權違約貸款通過擁有抵押財產的所有權並出售。通常，當借款人錯過每月付款或未達到抵押貸款文件中其他條款時，違約會觸發。

當房主欠抵押貸款比房屋的價值更多時，就會發生“負資產”。這些抵押貸款被認為是“水下”或“倒置”，影響個人的淨資產，並防止房主搬遷直到市場改善。

在2007 - 2008年的金融危機。跟隨互聯網氣泡在1990年代爆發，投資者將他們的資金從啟動技術公司的股票轉移到了房地產中。美國美聯儲削減了利率，以應對技術破產後的輕度衰退，並在2001年9月11日的世界貿易中心攻擊之後緩解不確定性。

政府政策鼓勵房屋所有權和金融市場創新增加了與房地產相關資產的流動性。由於利率下降，房價上漲。據估計，在2005年和2006年，有20％的抵押貸款被稱為次級借款人，他們在正常的貸款要求下無法獲得資格。超過75％的次級貸款是可調率兩到三年後，初始費率和計劃重置較低的抵押貸款。

政府鼓勵廣泛的房屋所有權促使銀行降低其利率和貸款要求。這刺激了房屋購買的瘋狂，從2000年到2007年，房屋的中位數銷售價格上漲了55％。可調率抵押貸款在2007年開始以較高的速度重置，這表明經濟正在放緩。房價從2007年到2009年下降了19％，觸發大量拋售在抵押支持的證券中。

2023年，美國的喪失抵押品贖回權備案的數量為357,062。在2009年和2010年，在住房泡沫期間，喪失抵押品贖回權總計超過280萬。

投機者購買房地產，因為他們有理由相信市場或經濟中的某個因素的價值會增加，有時會在短時間內增加。目的是“翻轉”該物業並在發生這種情況後立即出售它，從而獲取利潤。與投機者不同，投資者預計除了市場波動以外的因素外，其他因素會帶來更多的長期利潤。

隨著時間的流逝，可調節利率抵押貸款（ARM）的利率可以上升和下降，從而影響購房者的抵押貸款支付，並導致其定期增加或減少。大多數武器都有速率蓋和其他控件，可防止頻繁，戲劇性和痛苦的波動。這類抵押的優點是，利率通常小於貸款早期固定利率抵押貸款的利率。

喪失抵押品贖回權的規則可能因州而異，但通常是因為房主停止支付抵押貸款而引發。抵押合同使貸方在財產中獲得了有擔保的利息，這為貸方提供了合法的權利，可以在適當通知房主並允許他們治愈違約後扣押財產。然後，貸方將出售該物業，以收集一些（如果不是全部）借的錢，以便房主最初可以購買該物業。

住房泡沫可以顯著影響房屋的價值和房地產的股權。隨著價格上漲，投資者可能會淹沒市場，購房者可能會獲得風險的貸款。當氣泡破裂時，價格暴跌和一些借款人可能會面臨財務壓力或止贖。