房地產衍生品：它是什麼，運作方式，好處

什麼是房地產衍生物？

房地產衍生品，有時稱為財產衍生物，是允許投資者獲得房地產資產類別的工具，而無需實際擁有建築物。相反，他們用房地產退貨指數的性能代替了不動產。這樣，投資者可以在不購買實際資產或將房地產作為房地產股本或債務上進行投資抵押品。

關鍵要點

房地產衍生品允許投資者在不實際擁有房地產資產的情況下獲得房地產市場的風險。
這些衍生工具跟踪房地產回報指數的返回，例如NPI或NAREIT。
投資者還可以在交易所上列出的單個房地產投資信中進行貿易衍生品。

房地產衍生品的好處

房地產衍生品允許投資者減少其前期首都承諾並庇護房地產投資組合，同時提供替代風險管理策略。

從歷史上看，房地產的股票和庫存的相關性低。紐帶投資，使其成為理想的投資組合多樣化工具。不幸的是，買賣物理財產不如交易證券那麼簡單。

NPI索引

全國房地產投資基金會財產指數（NPI）是創建的公認指數，以評估該指數商業房地產市場。該指數最初於1977年開發，總計約8342億美元（截至第4季度2021年），來自美國各地

商業房地產投資分類為以下投資類型：

私募股權
私人債務
公共權益
公共債務

房地產衍生品如何工作

NCREIF指數上提供的衍生產品是為私募股權部門開發的掉期以各種形式出現，允許投資者交換曝光欣賞或者總回報索引本身，或通過將一塊土地使用的曝光交換到另一種土地上。

一種方法是“去長的”（複製購買物業的曝光）或“去短的“（複製銷售物業的暴露）。另一種方法是交換房地產部門分解的NCREIF指數的總回報，從而使投資者可以將與辦公室相關房地產的零售房地產交換零售房地產。

退貨掉期允許交換兩側的兩個投資者執行在私人房地產市場中實際資產無法實現的策略。掉期允許投資者戰術上改變或重新平衡他們的投資組合在特定的時間段內，而無需將所有權轉讓給當前的資產資產負債表。最多三年的合同通常由投資銀行，充當交換所對於資金。

如果投資者長期以來是NCREIF指數的總回報，他們將接受NPI的總回報（付費季刊）名義數量並同意支付基準的短期利率，以及同一名義金額的利差（利潤率）。交換交換的另一方將相反地收到相同的現金流量，支付季度指數收益，並獲得基準利率加上價差。

假設貿易的雙方都有投資者，那麼兩個希望將一個財產敞口以另一個財產敞口進行交易的投資者可以將NPI的回報交換為該特定財產類型。例如，一位覺得自己的資金過多地分配給辦公物業並分配給工業的投資組合經理可以將一部分辦公室敞口換成工業，而無需實際購買或出售房地產。

公共權益指數

與NPI相比，接觸商業房地產市場的公共股本部門的衍生品使用了總回報全國房地產投資信託協會（Nareit）為了計算現金流接受（對於長投資者而言）或付款（由短投資者）。

該指數為公共證券市場提供了績效回報抵押通過商業房地產。例如，掉期接收器支付基準的短期利率，加上一個傳播，要以5000萬美元的名義額度進行一年的指數互換，他們將以5000萬美元的價格從Nareit指數中獲得季度付款。再一次，投資者可以在不購買任何資產的情況下獲得完全多元化的公共房地產風險。

房地產債務衍生工具

由於廣度和深度不同的風險概況從在商業抵押支持的證券（CMB）市場，房地產衍生品也可以在房地產債務頭寸上找到。公共房地產債務的掉期基於CMBS市場的索引。

由於來自大量交易（相對於股權房地產）的數據的廣度和深度，CMBS索引對各自市場的性能指標比其權益對應物的市場要好得多。股本掉期和債務掉期之間最明顯的區別是，基於利率的付款的接收者獲得基準利率減與股權掉期相反，通常基於基准率加傳播。這是因為基礎證券通常由短期旋轉資助倉庫定期債務通常是在基準的短期利率上減去A元的利差，因此該利率被傳遞給交易對手。

私人房地產債務衍生工具，例如信用違約掉期（CDSS）通常用於樹籬信用風險。諸如貸款掉期之類的導數為掉期政黨提供了利率和信用風險，而資產（商業房地產貸款）仍保留在交易對手資產負債表上。因此，抵押貸款人可以將其債務投資組合的各種投資條款對沖部分，而不必出售貸款本身。通過這種方式，當投資者認為回報與風險不相稱時，他們可以搬出房地產市場的某些部門，然後在該特定部門的市場改善時恢復了風險。