什么是房地产中比较市场分析（CMA）？

什么是比较市场分析？

比较市场分析（CMA）是房地产中必不可少的工具，它根据最近出售的房屋价格估算房屋的价格，在附近地区类似的物业（也称为“ Comps”）。它可以帮助卖方设定有竞争力的上市价格，并协助买家提供知情报价。 CMA报告通常由房地产代理商或经纪人，但是买卖双方也可以使用Realtor.com等房地产清单网站进行自己的分析。

了解比较市场分析

比较市场分析（CMA）通过将房屋与最近出售的类似房屋进行比较，为房屋提供了估计的价格。这有助于卖方选择一个最佳价格，这不会导致定价不足或因定价过高而未售出的房屋。对于买家来说，它可以验证房屋是否适当和竞争性地定价，并有助于提出公平的报价。

CMA将属性与其他位置，大小和功能相似的房屋进行比较。 理想情况下，CMA使用最近出售了来自同一细分的房屋。当然，如果您处于小批量或农村房地产市场，在最近三到六个月内找到在过去三到六个月内出售的房屋可能会很困难。在这些情况下，正式评估可能是一个更好的选择。

比较市场分析是一个价格估计，因此房地产经纪人在为客户服务时，不需要评估员的许可即可执行CMA。

当房地产经纪人或经纪人进行比较市场分析时，他们将创建一份报告，详细介绍研究结果。没有标准化的CMA报告；但是，重要的是要注意，某些州的法规需要在CMA中包含特定信息。

CMA通常包括：

• 财产的地址和三到五比较
• 每个物业的描述，包括高程，平面图以及卧室和浴室的数量
• 每个物业的平方英尺
• 每个补偿的销售价格
• 任何差异的美元调整
• 每平方英尺的调整后售出的价格
• 该物业的合理价格范围

CMA与评估

CMA由房地产经纪人，卖方或买方完成，使用可比的房屋估计价格。然后，该估计的价格可以用于谈判销售价格。

评估需要国家许可和认证的评估师。这评估师比较房屋的大小，布局和位置相似。然后，他们评估住房市场状况并与房屋的报告生成报告市场价值。贷方使用评估价值来确定买方被批准的金额。

如何进行比较市场分析

CMA不仅涉及比较该地区最近出售房屋的价格。这是创建准确CMA的基本步骤的摘要：

1。评估社区

为了设置正确的上市价格，或确保您感兴趣的房屋是一笔不错的交易 - CMA应该考虑该社区的一般质量。例如，它应该考虑更具吸引力的街区，并解决社区设施，令人讨厌的问题以及HOA规则。对包容同样重要的是学校邻近和遏制上诉。

2。收集有关该物业的详细信息

如果房地产经纪人或经纪人执行CMA，他们将审查现有的清单（如果有的话），并进行面对面的访问以收集有关房屋的信息。他们会注意到房屋的尺寸（尤其是宜居空间），年龄，样式，构造，条件，布局，饰面，美化环境，升级和更新。

3。选择comp

在最近出售的地区找到三到五个可比较的房屋，尽可能靠近房屋。理想情况下，comp将在该物业和同一学区的一英里范围内。专注于平方英尺，地段，卧室，浴室和建筑类型的类似房屋。请密切注意何时出售的类似物业：越来越多，越好 - 财产遗产价格可能会迅速波动。

4。调整差异

下一步是调整家庭与每个可比较属性之间的差异。经验丰富的房地产经纪人或经纪人可以将价格分配给每个差异，并相应地调整每个补充的价格。它似乎是违反直觉的，但是如果Comp具有较低的功能，则对Comp的价格进行了积极的调整，反之亦然。

例如，如果Comp有一个额外的卧室（优质的功能），则可以合理地假设买方付了更多的钱来获得额外的卧室。在这种情况下，您将从补偿中扣除一笔额外的卧室，从而允许对苹果进行比较。因此，永远不会调整目标房屋的价格。

5。确定调整后每平方英尺的价格

调整了差异后，将每个Comp的调整后价格除以其平方英尺，以确定每平方英尺的售价。接下来，添加所有补充的每平方英尺的售价，然后除以获取平均值的补充数量。最后，将这个平均值乘以物业的平方英尺以估计其价格。

比较市场分析的示例

许多房地产经纪人和经纪人使用软件来生成全面（和专业的）CMA报告。如果您打算创建自己的房地产清单网站。以下是CMA报告的示例。

底线

通常，最好的补充是与房屋最相似的，最近出售的，所需的调整最少。根据市场的不同，最终价格可能需要稍微调整。例如，如果市场很热或库存很低，则价格可能会略高。相反，如果市场上有许多类似的房屋，那么价格可能必须降低才能具有竞争力。