税后现金流折扣：它是什么以及如何工作

什么是税后现金流折扣？

折现后现金流量方法是一种根据其产生的收入以及计算资本成本和任何税收的收入来评估投资的方法。这样，税后现金流折扣类似于简单折扣现金流（DCF），但随着税收的考虑。

折现现金流量分析的目的是估算投资者将从投资中获得的钱金钱的时间价值。金钱的时间价值假设今天的一美元比明天一美元高，因为它可以投资并赚钱。

税后现金流量折现的现金流量主要用于房地产估值，以确定特定物业是否可能是一项不错的投资。使用这种估值方法时，投资者会考虑折旧，这税收阶将拥有财产的人或实体，以及进行购买所需的资本支付的任何利息。

在每年从财产中计算出税收和融资成本的净现金流量后，然后将现金流在投资者的票据中折现所需的回报率（RRR）找到现值税后现金流量。所需的回报率，也称为障碍率，通常由投资者的加权平均资本成本（WACC），或投资者必须付多少钱才能借钱。如果税后现金流量的现值高于投资成本，则可能值得进行投资。

由于税后现金流折扣后是在税收后计算的，因此在确定税收成本时必须考虑折旧，即使折旧不是实际的现金流量。折旧是非现金费用这可以减少税收并增加现金流量。通常是从中减净营业收入得出税后净收入，然后添加回去以反映其对税后现金流的积极影响。

税后现金流的折现也用于计算折扣回报期一项投资，允许投资者估算他们收回投资初始成本所花费的时间。

打折后税后现金流可用于计算盈利能力指数，该比率评估了拟议投资的成本和收益之间的关系。通过将折扣后现金流量的现值除以投资成本来计算盈利能力指数或收益成本比率。

一般而言，具有盈利能力指数比率等于或大于一个的投资被认为是潜在的有利可图的机会。换句话说，如果税后现金流的现值等于或高于投资成本，则从财务角度来看，这项投资可能值得进行。

税后现金流量是减去运营成本，借贷成本以及总收入税收后仍有多少现金。另一方面，折现税后现金流量包含折现率，以减少未来收入的现值。

每年，每年允许收入产生财产的所有者（例如公寓楼）折旧或扣除该物业价值的一部分。根据他们使用的折旧方法以及持有该物业的时间，他们可以在27。5年，30年或40年期间将其写下。但是，如果他们出售财产，则可能会受到折旧夺回，以他们赚取的任何利润的税款形式。

这成本方法在房地产估值中，财产的价值基于建造非常相似的财产（包括土地价格）所需的费用。成本方法可以使用两种基本方法。这生殖方法根据使用类似材料复制属性来计算成本。替换方法计算建造类似实用程序但使用新材料和建筑技术的属性的成本。房地产保险公司使用成本方法的版本来为房主和商业保险政策设置保费。

这销售比较方法（SCA）在房地产评估中，根据该地区最近出售的该地区的可比较物业（称为“ Comps”）来计算物业的价值。房地产评估师和代理商通常使用它的价值或为住宅物业设定价格，并且某些贷方和抵押承销商要求它。

这收入方法在房地产评估中，用于为产生收入的物业（例如办公楼或公寓大楼）设定价值。它是通过将财产分配的净营业收入（NOI）由大写率，或上限率。

净营业收入是财产产生的租金收入，减去维护成本的成本。

资本化率代表了特定房地产投资的预期回报。它是通过将物业的净营业收入除以当前市场价值来计算的。

有几种评估房地产投资的方法，每个方法都有其缺点。投资者不应仅依靠税后现金流折扣来就特定财产做出决定。为了从多个角度研究该物业的价值，他们还可以使用其他房地产评估方法，例如成本方法，销售比较方法（SCA）和收入方法。