房地產投資的最重要因素

在房地產中最重要的是什麼？儘管位置始終是關鍵的考慮因素，但還有許多其他因素有助於確定投資是否適合您。如果您打算去看，這是一些最重要的事情投資房地產市場。

1。屬性位置

為什麼重要

格言“位置，位置，位置”仍然是國王，並且仍然是房地產投資盈利能力的最重要因素。接近便利，綠色空間，風景秀麗的觀點以及社區的地位因素顯著地歸入住宅物業估值。接近市場，倉庫，運輸中心，高速公路和免稅區域，在商業物業估值。

尋找什麼

考慮物業位置時，關鍵是關於該地區在投資期間如何發展的長期至中期觀點。例如，當今住宅建築物後面的寧靜開放土地可能有一天可能成為嘈雜的製造工廠，從而降低了其價值。徹底查看您計劃投資的直接領域的所有權和預期使用。

收集有關前景信息的一種方法您正在考慮的財產附近是要聯繫市政廳或其他負責分區和城市規劃的公共機構。這將使您可以訪問長期的區域計劃，並確定對自己對財產計劃的有利或不利於。

2。財產的估值

為什麼重要

房地產評估對於購買期間的融資很重要，上市價格，投資分析，保險和稅收 - 他們都依靠房地產估值。

尋找什麼

常用房地產評估方法包括：

• 銷售比較方法：最近具有相似特徵的物業的可比銷售 - 最常見且適用於新的和舊物業
• 成本方法：土地和建築的成本，減去折舊- 適合新建築
• 收入方法：基於預期的現金流入 - 適用於租金

3。投資目的和投資視野

為什麼重要

鑑於流動性低和對房地產的高價值投資，目的缺乏明確性可能會導致意外結果，包括財務困擾- 特別是如果投資是抵押的。

尋找什麼

確定以下哪些廣泛類別適合您的目的，然後相應地計劃：

• 購買和自我使用。在這裡，您將節省租金，並獲得自我利用的好處，同時也獲得了價值的讚賞。
• 購買和租賃。這提供了常規的收入和長期價值升值。但是，氣質是房東需要處理可能的爭議和法律問題，管理租戶，維修工作等。
• 買賣（短期）。這通常是為了快速，中等利潤 - 典型的財產正在建設中，並以完成後的利潤出售。
• 買賣（長期）。這通常集中於大型內在價值長期欣賞。這提供了補充長期目標的替代方案，例如退休。

4。預期的現金流量和利潤機會

為什麼重要

現金流是指支出後剩下多少錢。正現金流是投資物業回報率良好的關鍵。

尋找什麼

開發以下利潤和支出方式的預測：

• 預期現金流來自租金收入（通貨膨脹有利於房東的租金收入）
• 由於長期價格升值而導致的內在價值的預期增加。
• 折舊的好處（以及可用的稅收優惠）
• 出售前的翻新成本效益分析以獲得更高的價格
• 抵押貸款與價值升值的成本效益分析

5。要小心槓桿

為什麼重要

貸款很方便，但可能會以巨大的費用。最好的條款是為信譽良好的人保留的。您將未來的收入付諸實用，以獲取公用事業，以多年的利益為代價。確保您了解如何處理這種性質的貸款，避免高水平的債務或他們所謂的過度債務。即使是房地產專家也受到過度槓桿作用的挑戰不利市場條件的時期高債務義務的流動性短缺可能會破壞房地產項目。

尋找什麼

根據您當前和預期的未來收益，請考慮以下內容：

• 決定的類型抵押最適合您的情況 - 固定率，可調率抵押貸款（ARM），僅利息，零首付等。請注意，每種抵押貸款都有其自身的風險狀況，您需要仔細研究。例如，ARM包括可能在資本市場力量驅動的任何時間變化的抵押貸款利率，借款人必須在貸款期間接受任何費率變化。
• 請注意抵押貸款人徵收的條款，條件和其他費用。
• 逛逛以找到較低的地方利率和更好的術語。

6。新建築與現有財產

為什麼重要

新建築通常提供有吸引力的定價，定制的選擇和現代設施。風險包括延誤，成本增加以及新開發的社區的未知數。

現有物業提供便利，更快的訪問，既定的改進（公用事業，園林綠化等）以及在許多情況下的成本較低。

尋找什麼

在新建築或現有財產之間做出決定時，需要尋找一些關鍵的事情：

• 審查過去的項目並研究建築公司在新投資中的聲譽。
• 審查財產行為，最近的調查和現有財產的評估報告。
• 考慮每月的維護成本，未付的會費和稅收。諸如此類的成本會嚴重影響您的現金流。
• 投資租賃財產時，找出該物業是租金控制，穩定的還是自由市場。租約即將到期嗎？是更新選項有利於租戶嗎？誰擁有家具？
• 質量檢查項目（家具，固定裝置和設備）如果將這些物品包括在銷售中。

7。房地產間接投資

為什麼重要

長期管理物理特性並不適合所有人。存在使您可以間接投資房地產部門的替代方案。

尋找什麼

考慮其他投資房地產的方式：

• 房地產投資信託（REITS）
• 房地產公司股票
• 以房地產行業為中心的共同基金和ETF
• 抵押債券
• 抵押支持證券（MBS）

8。您的信用評分

為什麼重要

您的信用評分會影響您有資格獲得抵押的能力，並影響貸方提供的術語。如果您的信用評分較高，則可能會獲得更好的條件 - 隨著時間的推移，這可以增加可觀的節省。

尋找什麼

大於800的分數被認為是出色的，將幫助您獲得最佳抵押貸款的資格。如有必要，請繼續提高信用評分：

• 按時支付賬單 - 設置自動付款或提醒
• 償還債務
• 目的不超過30％的信用利用率
• 不要關閉未使用的信用卡 - 只要您不支付年費
• 限制對新信用和“硬”查詢的請求
• 查看您的信用報告和爭議不准確

9.整體房地產市場

為什麼重要

與其他類型的投資一樣，低購買和高價購買也是很好的。房地產市場波動，要意識到趨勢是值得的。注意抵押貸款利率也很重要，以便您可以降低融資成本。

尋找什麼

保持最新的趨勢和統計數據：

• 房屋價格和房屋銷售（總體和所需的市場）
• 新建築
• 財產清單
• 抵押貸款率
• 翻轉活動
• 止贖

底線

房地產可以幫助您的投資組合多樣化。通常，房地產的低相關性隨著其他主要資產類別（因此，當股票下跌時，房地產經常就會上升。房地產投資還可以提供穩定的現金流量，大量的讚賞，稅收優勢和競爭風險調整後的回報，從而使其成為一項合理的投資。

當然，就像任何投資一樣，重要的是要考慮某些因素，例如在此處列出的因素，在您投資房地產之前 - 是否選擇實體財產，房地產投資信託基金或其他因素。