珍視房地產租賃物業的5種方法

購買商業或住宅租賃物業為投資者提供景點。它可以創造穩定的收入流，並隨著時間的推移增加財產價值增長的潛力。但是，在進入房地產租賃遊戲之前，投資者需要知道如何重視租賃物業，以確保其產生希望的回報。

您可以考慮使用這些方法中的多種方法來確定您正在考慮的屬性是否可能產生您期望的回報。

1。銷售比較方法

銷售比較方法（SCA）是評估最知名的形式之一住宅房地產。這是評估師和房地產經紀人評估財產時最廣泛使用的方法。

這涉及比較在給定時間段內在本地出售或租用的類似房屋。大多數投資者都希望在大量的時間範圍內看到SCA，以收集任何新興趨勢，無論好壞。

SCA依靠屬性屬性或功能來分配相對價格值。這些可能包括特徵，例如臥室和浴室，車庫或車道，游泳池，甲板，壁爐的特徵，這些東西使住宅物業變得獨一無二且值得注意。

每平方英尺的價格是一種常見且易於理解的公制投資者可以用來確定物業價值的使用。如果一個2,000平方英尺的聯排別墅以每平方英尺1美元的價格租用，則投資者可以合理地期望從可比的聯排別墅中獲得收入。

銷售比較方法的示例

SCA有些通用。房屋可以以無法量化的方式是獨一無二的。 SCA是基准或合理的意見，不是完美的預測指標或估值房地產工具。

這是一種可用於比較相對相似房屋的方法。

您應該使用經過認證評估師或房地產經紀人要求比較市場分析。這減輕了欺詐性評估的風險，這些評估在2000年代初期是房地產泡沫中廣泛存在的。

2。資本資產定價模型

資本資產定價模型（CAPM）是一種更全面的估值工具。 CAPM將風險和機會成本的概念用於房地產投資。

該模型著眼於潛力投資報酬率（ROI）從租金收入中得出，並將其與沒有風險的其他投資進行比較，例如美國財政債券或對房地產的替代形式的投資形式，例如房地產投資信託（REITS）。

簡而言之，如果預期的無風險或低風險投資收益超過了租金收入的潛在回報，那麼承擔購買租賃物業的風險就沒有財務意義。

風險因素

位置和財產年齡是關鍵考慮因素。擁有較舊的出租物業可能需要更高維護費用為房東。

在高犯罪區域出租的財產可能需要比封閉式社區的租金更多的安全預防措施。

該模型建議在考慮投資或建立租賃定價結構之前考慮這些風險。 CAPM可幫助您確定將金錢處於危險之中的可能收益。

3。收入方法

收入方法的重點是相對於初始投資的租賃財產的潛在收入。

收入方法經常用於商業房地產投資。

這收入方法依靠確定年度大寫率進行投資。此費率是總租金乘數從財產的當前價值劃分的預計年收入。

因此，如果辦公樓的購買費用為120,000美元，租金的預期月收入為1200美元，預期的年資本化率為：14,400（$ 1,200 x 12個月）÷$ 120,000 = 0.12或12％

這是一個非常簡化的模型，幾乎沒有假設。可能會有額外的費用，例如利息費用抵押。同樣，從現在起，未來的租金收入可能比今天更高或更低。

許多投資者熟悉淨現值錢。適用於房地產，這個概念也被稱為折現現金流。將來收到的美元可能會受到通貨膨脹和通貨膨脹風險的影響，並以折扣價呈現以說明這一點。

4。總租金乘數方法

總租金乘法器（GRM）方法根據投資者每年可以收集的租金數量值重視出租物業。

這是衡量財產是否值得投資的快速簡便的方法。

請記住，它不考慮其他費用，例如稅收，保險和公用事業。儘管它可能與收入方法相似，但總租金乘數方法將總租金而不是運營收入作為其上限率。

總租金乘數的上限率大於1，而收入方法的上限率為百分比。為了獲得蘋果對蘋果的比較，您應該查看與您感興趣的其他屬性的GRM和租金收入。

總租金乘數方法的示例

假設在您正在尋找的附近出售的商業物業價格為500,000美元，年收入為90,000美元。要計算其GRM，我們將銷售價格（或財產價值）除以年收入：$ 500,000÷$ 90,000 = 5.56。

只要您知道其年收入，您就可以將這個數字與您正在查看的數字進行比較。您可以通過將GRM乘以其年收入來找出其市場價值。

如果它比最近出售的價格高（以50萬美元的價格出售）可能不值得，所以請考慮繼續前進。

這成本方法評估房地產狀態，即財產僅值得它可以合理地使用。通過將土地價值以及任何改進的折舊價值。

這所學校的評估師通常會引用該物業的最高和最佳用途。它經常用作價值空地的基礎。

例如，如果您是一個公寓開發人員，希望購買三英畝的土地以轉換為公寓，該土地的價值將基於該土地的最佳利用。如果土地被油田包圍，而最近的人居住在20英里外，則該物業的最佳用途和最高價值不是轉換為公寓，而是擴大鑽井權以尋找更多石油。

另一個最好的使用論點與屬性有關分區。如果未出於住宅目的將潛在的財產劃分，則其價值將降低，因為開發商將產生巨大的成本以重新分區。

當在新結構上使用時，這種方法被認為是最可靠的，並且對較舊的屬性的可靠性較低。

查看特殊使用屬性時，通常是唯一可靠的方法。這些是出於特定目的而開發的大學宿舍或加油站等特性，不容易適應其他用途。

底線

沒有一種方法可以確定出租物業的價值。在做出有關租賃物業的投資決定之前，大多數認真的投資者在幾種或所有這些估值方法中查看了一些組件。在考慮預期租賃物業時，它們產生了更多的具體數字。