美國反向抵押：統計數據

由聯邦住房管理局（FHA），也稱為房屋淨值轉換抵押貸款（HECMS）根據國家反向抵押貸款人協會的數據，美國幾乎所有反向抵押貸款。 2023年，有32,991家借款人進入反向抵押貸款。

但是，其他方法房屋淨值-例如房屋淨值貸款，，，，家庭淨值信用額度（HELOCS），和現金再融資- 在總體上更受歡迎。在2022年，即近一年可獲得的數據，有超過59,000個反向抵押貸款來源。

關鍵要點

聯邦保險的反向抵押貸款在2021年接近流行前水平，但十年前仍低於其高峰。
2021年，聯邦住房管理局（FHA）的共同抵押貸款保險基金（FHA's Mutual Mortual Survishing Fund）自2015年以來就獲得了逆向抵押保險的第一年。
女性多於男性繼續使用反向抵押貸款。

HECM的工作方式

HECM允許擁有大量房屋淨值的房主借用房屋價值。與遠期抵押不同- 用於購買房屋的類型反向抵押不需要房主進行任何貸款付款，使反向抵押成為人們發現自己的財務策略退休現金縮寫。在藉款人逝世或移出。

HECM是美國最常見的反向抵押類型。此類抵押貸款也稱為FHA反向抵押，只能通過FHA批准的抵押貸款人獲得。

通過其母公司美國住房和城市發展部（HUD），FHA每年都會報告HECM認可的數量，作為其總體抵押保險計劃報告的一部分。在HUD和FHA術語中，認可是關於抵押合同的正式協議，將貸款添加到FHA抵押保險計劃，該計劃確保貸方免受抵押違約的損失。

最近的年度報告提供了聯邦HECM計劃的統計快照，因此提供了反向抵押貸款的整體情況。在聯邦財政年度（FY）2023年，於2023年9月30日結束，FHA給予抵押貸款保險的認可，達到32,963 HECMS。這比2021峰值下降了50％。

誰得到反向抵押？

HUD表示，在女性中，聯邦保險的反向抵押貸款比男性更受歡迎。其中超過三分之一（39％）為單個女性借款人服務，約有五分之一（20.8％）為單身男性借款人提供服務。在2023財年，有35％為多個借款人服務。

在其他人口統計中，HECM認可中有66％為白人借款人提供服務，為黑人借款人提供了6.58％的身份，為西班牙裔借款人服務了4.84％。相比之下，黑人借款人佔FHA支持的抵押貸款保險的19％，西班牙裔借款人佔25％。（在藉款人中披露種族和種族是自願的。）

在2023財年，平均借款人的年齡略有增加到74.84，從2022財年的74.29。

信用額度主導

HECM借款人有獲得現金的幾種選擇。每個計劃都有利弊，付款類型將影響借款人在短期和長期內收到的錢，更不用說他們將如何耗儘自己的房屋淨值。

大多數擁有HECMS的借款人（大約93％）選擇了2023財年的學分付款方式。其他付款方式是一次性付款，固定期限的每月付款或在貸款任期期間獲得的每月付款。

保險基金趨勢下降

在2023財年，HECM聲稱FHA相互抵押保險基金總計57億美元，低於2020財年的62.3億美元。

當抵押達到FHA設定的最高索賠金額的98％時，大多數索賠都是從分配給HUD的案件。大多數其他索賠來自借款人不再佔據房屋的案件，如規則所要求，該物業被虧本出售。

HUD指出，反向抵押保險計劃的財務狀況有所改善。 HECM基金繼續其積極的財務業績趨勢，HUD截至2023年10月，獨立的資本比率為10.20％，而從2020年開始的0.79％的資本比率為負。

在2023財年，HECM借款人平均撤回了其可用的60.74％主要限制在最初的平局中，從2021財年的73.26％下降。複合HUD指出，借款人權益的餘額和更快的耗竭。

佛羅里達州加利福尼亞州領導

加利福尼亞佔2023財年所有HECM的近27％。最大的州佛羅里達州為9.65％，得克薩斯州的6.34％，科羅拉多州為5.92％，紐約為2.52％。這五個州還佔所有HECM貸款的近52％。

最不受歡迎的選擇

近年來，儘管聯邦支持的反向抵押貸款恢復了一些知名度，但其他形式的攻擊房屋淨值仍然更受歡迎。在2020年有關反向抵押貸款使用情況的報告中，城市學院從2018財年開始介紹統計數據，HUD報告了48,329FHA支持的HECM。相比之下，那一年，HELOC貸款有112萬貸款，近110萬枚現金再融資抵押貸款和296,000個每月還款的房屋淨值貸款。

提出的AARP改革使反向抵押更安全

較低的成本：HECM再融資的發起費用應低於原始貸款。各州應限制費用和利率專有反向抵押，又名巨型抵押貸款。

貸方責任：這消費者金融保護局（CFPB）應要求貸方納入消費者保護；貸方應向借款人提供有關所有HECM貸款選擇的信息，即使他們不提供他們。此外，貸方應為藉款人提供諮詢，以教育消費者的財務選擇。

廣告中的真相：聯邦監管機構應確保披露，銷售慣例和反向抵押貸款的廣告不會誤導或欺騙性。他們不應該給人的印像是反向抵押是一種好處，而不是貸款。他們應該要求廣告客戶清楚地表明，廣告中出現的名人是發言人的。

騙局和欺詐：HUD應採取執法行動，並阻止反向抵押欺詐和騙局。

公共利益資格：反向抵押的收益不應影響房主獲得公共福利計劃的資格。

研究人員已經確定了潛在的改革，以使反向抵押貸款對想要加強退休財務狀況的老年人更具吸引力。一個障礙是與其他房屋淨值車輛相比，與起源費用相關的高前期成本。提案的範圍從帶回一項以前的FHA計劃，該計劃將前期保險費的費用打折，再到讓聯邦政府直接貸款。另一個想法是使用一些貸款收益來建立年金幫助借款人掩蓋他們的財產稅和保險，從而降低了止贖落後於這些義務。

您可以在反向抵押貸款中獲得多少平等？

您將從反向抵押取決於貸方和您的付款計劃。對於房屋淨值轉換抵押貸款（HECM），您可以藉的金額將基於最年輕的借款人的年齡，貸款的利率以及房屋評估價值的較小或聯邦住房管理（FHA）的最高索賠金額，即1,149,825美元，截至2024年9月1日，為1,149,825美元。但是，您無法借用100％的房屋價值或靠近房屋的任何地方。

反向抵押的缺點是什麼？

雖然反向抵押可以解決一些現金流問題，但要輕輕地採取行動，因為可能需要多年的努力來積累您的房屋淨值。取出反向抵押意味著將該股權的很大一部分用於貸款費和利息。需要考慮的幾個缺點是高利率和高利率，可以吞噬房主股權的很大一部分。

家庭成員可以接管反向抵押嗎？

如果您從父母或祖父母那裡繼承了反向抵押，則必須全額償還抵押貸款。為此，您可以從自己的資金中支付貸方，再為財產再融資，也可以出售。

底線

在過去的五年中，使用反向抵押貸款在62歲或以上的房主中使用了房屋淨值，但仍遠低於其2009年峰值。反向抵押貸款的流行程度遠不如房屋淨值貸款。學術研究人員已經確定了可以調整通過FHA進行反向抵押的主要聯邦計劃的方法。這些建議旨在使反向抵押貸款更具吸引力，以吸引那些想使用房屋淨值而無需出售房屋的老年房主。