反向抵押：退休工具

如果您擁有自己的房屋並且至少62歲，則是反向的抵押只要您住在家里而沒有出售，就可以讓您對房屋中不必償還的房屋股票貸款。如果您想增加用於退休資金的可用資金，但不喜歡通過貸款付款的想法，則值得考慮的選擇權。但是，還有一些風險，成本和陷阱需要注意。

關鍵要點

反向抵押貸款使年長的房主可以將其房屋淨值價值轉換為現金。
房屋用作抵押品，只有在房主移動或死亡後才需要還款。
存在幾種類型的反向抵押，用於不同的目的或目標。
對於如何從反向抵押貸款中獲得資金的選擇也有幾種不同的選擇。

抵押貸款如何工作

有反向抵押，一個貸方根據房屋中價值的百分比向房主付款。當房主去世或搬出財產時，可能會發生三件事之一：

房主或繼承人可以出售房屋還清貸款。
房主或繼承人可以再融資現有的貸款以保留房屋。
貸方可以被授權出售房屋以解決貸款餘額。

雖然有幾種類型的反向抵押，包括私人貸方提供的那些，它們通常具有以下功能：

與年輕的房主相比，年齡較大的房主獲得的貸款金額更大。更昂貴的房屋有資格獲得更大的貸款。
反向抵押必須是對房屋的主要債務。其他貸方必須償還或同意將其貸款從下屬抵押貸款持有人服從。
融資費用可以包括在貸款成本中。
貸方可以要求還款如果房主沒有維護財產，不這樣做保留財產保險，未能支付財產稅，聲明破產，放棄財產或犯欺詐。貸方還可以要求償還房屋，或者房主是否將新所有者添加到該物業的標題，，，，子人物全部或部分財產，更改財產的分區分類，或取出針對該財產的額外貸款。

HECM貸款

自1960年代以來，反向抵押就已經存在，但最常見的反向抵押貸款是聯邦政府的保險房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）。這些抵押首次於1989年提供，由美國住房和城市發展部（HUD）。

HECMS是聯邦政府發行的唯一反向抵押貸款，這將費用限制在借款人並保證貸方將履行義務。 HECMS的主要缺點是最高貸款金額有限。

非摩托車貸款

可以從各種貸款機構獲得非HECM反向抵押貸款。這些反向抵押貸款的主要優點是，它們提供的貸款額高於HECM限制。非基因貸款的缺點之一是，它們沒有聯邦保險，並且可能比HECM貸款昂貴得多。

HECM的年度貸款成本

雖然利率在HECM上是由政府設定的，HECM貸款的起源成本限制為房屋價值的2％，貸款的總成本仍然因貸方而異。此外，在尋找貸方時，借款人必須考慮第三方關閉費用，抵押保險和服務費。

為了協助借款人比較抵押成本，聯邦貸款行為中的真相要求抵押貸款提供者以藉款人的形式向借款人提供成本披露年總貸款成本（滑石）。當使用此號碼時比較來自不同供應商的貸款;請記住，反向抵押的實際成本將在很大程度上取決於所選的收入方案。

HECM提供多種收入選擇

HECM反向抵押提供了最廣泛的收入產生選擇，包括一次性支出，，，，信用額度，每月現金升級或這些結合。

信用額度也許是HECM貸款的最有趣的功能，因為隨著時間的推移，借款人可用的金額增加了興趣。非HECM貸款提供的收入選擇較少。

HECM的利率

這利率在HECM上與一年相關美國財政部安全率。借款人可以選擇每年或每月可以更改的利率。

每年可調率的變化與一年美國國庫安全率的任何增加或下降相同。該年度可調率為每年2％，在貸款壽命中為5％。每月可調率抵押貸款（ARM）從利率低的利率開始，並每月進行調整。它可以在貸款壽命中上升或下降10％。

反向抵押貸款可以幫助老年人嗎？

研究調查反向抵押對老年人的影響和效用結論不同。

在這項研究的布魯金斯機構摘要中，它發現一些研究表明，反向抵押貸款可以顯著使消費者受益。但是，將從反向抵押貸款中受益的家庭百分比是辯論的原因：一些研究認為，只有9％的老年人會受益，而另一些研究則將相同的數字高達80％。大多數研究表明，反向抵押貸款受益最低收入家庭。這不僅是因為這些家庭從反向抵押貸款中收到的錢可用於支付否則災難性的醫療保健費用，還可以用來彌補災難性的醫療費用，還因為有能力繼續在家中生活的心理和健康益處。

同樣的布魯金斯研究也認為止贖對於反向抵押貸款通常在媒體中被誇大了。儘管地方當局可能會針對房主提起喪失抵押品贖回權的訴訟，以免繳稅，但很少有。在直到2019年的幾年中，大約18％的反向抵押貸款結束了喪失抵押品贖回權，但其中75％是因為房主離開了家。其餘的25％是因為房主沒有繳納財產稅。通常，貸方有動力與房主合作以補救稅收不付款，因為止贖是昂貴的。

財務計劃協會的一項研究得出結論，包括反向抵押貸款作為退休的一部分文件夾可能會減少老年人對有害市場波動的暴露。與期望相反，這項研究發現退休使用反向抵押作為傳統投資組合的現金流量來源的策略對大眾富裕的美國人來說是最大的好處，該富裕美國人被定義為具有100,000至150萬美元的投資資產的策略。這項研究表明，與其將反向抵押貸款用作最後的手段，即使是富裕的退休人員也可以從反向抵押中受益。

總體而言，目前研究人員之間的共識似乎是，反向抵押貸款的潛在益處與對它們的需求低之間存在鴻溝。換句話說，許多可能將反向抵押貸款視為半預言的退休人員，冒險的主張實際上可以從一個受益。

重要的

考慮到的老年人將抵押貸款作為解決方案信用卡債務應評估是否金額房屋淨值他們將損失反向抵押貸款和利息，這是值得的，因為他們節省的信用卡利息金額。這是一個複雜的計算，最好由會計師或財務規劃師執行。反向抵押諮詢師可能不足以回答這個問題。

反向抵押貸款的好選擇是什麼？

借款人可以通過反向抵押貸款失去家園嗎？

是的。借款人可能會因多種原因而失去止贖抵押贖回權。在截至2019年的幾年中，大約18％的反向抵押貸款結束了止贖，但其中75％是因為房主不再居住在房屋中，其餘的25％是由於不繳納財產稅。

我如何保護自己免受反向抵押騙局的侵害？

反向抵押流程相對複雜，有很多陌生的術語，這使詐騙者成熟。監察長辦公室建議保護自己免受反向抵押騙局的影響：

與HUD認證的住房顧問交談
與信譽良好的貸方合作
逛街
親自參加關閉
如果您不清楚為什麼要簽署某些東西，與值得信賴的朋友，律師或其他家庭成員交談
不以您的貸款收益購買年金或其他投資
除非您真正需要資金，否則不要取出反向抵押
不相信任何人說您可以免費獲得房屋的人，也不必支付首付
拒絕向您不認識或信任的人簽署授權書
如果被迫簽名，就走開了

底線

向您的房屋貸款是一個重大決定，它將影響您當前的財務狀況和財產你留給繼承人。涉及大量費用，包括貸款起源，維修和興趣。

您還需要記住，由於貸款的利息，隨著時間的推移，您的債務隨著時間的推移而增加。如果您因健康原因而改變了貸款或需要離開財產的主意，則使用該物業出售的收益用於還清反向抵押貸款。根據貸款的規模和財產價值，償還貸款後可能幾乎沒有錢。

在取出反向抵押之前，您應該徹底研究主題，比較各種貸方的成本，並閱讀全部披露文件。儘管需要收回貸款的成本加上利息，但通常不建議從反向抵押貸款投資收益，但反向抵押的收入可能會提供機會，以重新關注您的投資組合的其他要素。在承擔抵押之前，請考慮反向抵押將提供的現金流量，並審查這種新收入來源對您的整體投資策略的影響。