แขนการชำระเงินที่ยืดหยุ่น: มันคืออะไรวิธีการทำงาน

แขนการชำระเงินที่ยืดหยุ่นคืออะไร?

แขนการชำระเงินที่ยืดหยุ่นเป็นประเภทของการจำนองอัตราปรับได้ (ARM)ที่อนุญาตให้ผู้กู้เลือกจากตัวเลือกการชำระเงินที่แตกต่างกันในแต่ละเดือน ทั่วไปในช่วงต้นยุค 2000 พวกเขาทำให้เป็นไปได้สำหรับหลาย ๆ คนที่จะได้รับเงินกู้ที่บ้าน แต่มาตรฐานที่เข้มงวดของพวกเขาช่วยให้มีส่วนร่วมในการล่มสลายจำนองซับไพรม์ในปี 2550-2551

ที่สำนักคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB)กำจัดอาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นได้อย่างมีประสิทธิภาพในปี 2014 ผ่านจำนองที่ผ่านการรับรอง (QM)มาตรฐาน

อาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นได้อย่างไร

หรือที่เรียกว่าการชำระเงินทางเลือกหรือแขนเลือกโดยทั่วไปแล้วอาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นมักเสนอตัวเลือกการชำระเงินที่แตกต่างกันสี่แบบ:

• 30 ปีอย่างเต็มที่การตัดจำหน่ายการชำระเงิน;
• การชำระเงิน 15 ปีตัดจำหน่ายอย่างสมบูรณ์;
• การชำระดอกเบี้ยเท่านั้น
• การชำระเงินขั้นต่ำที่เรียกว่าไม่จำเป็นต้องครอบคลุมดอกเบี้ยรายเดือน

ผู้กู้อาจเปลี่ยนแปลงตัวเลือกการชำระเงินที่ใช้ในแต่ละเดือน

อัตราดอกเบี้ยของแขนมักจะต่ำมากสำหรับหนึ่งถึงสามเดือน หลังจากนั้นมันจะรีเซ็ตเป็นสิ่งที่แข่งขันได้มากขึ้น โดยปกติจะมีขีด จำกัด หรือสูงสุดตามจำนวนเงินที่การชำระเงินขั้นต่ำรายเดือนอาจเพิ่มขึ้นในแต่ละปี การจำนองยังมีระยะเวลาการคำนวณใหม่ในตัวโดยปกติทุก ๆ ห้าปีเมื่อการชำระเงินจะถูกคำนวณใหม่ตามระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้

ประวัติความเป็นมาของการชำระเงินที่ยืดหยุ่น

อาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นได้รับความนิยมก่อนวิกฤตการจำนองซับไพรม์ของปี 2550-2551 ในความเป็นจริงความนิยมของพวกเขาอาจช่วยกระตุ้นวิกฤต

ในช่วงปลายปี 1990 และต้นปี 2000 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้คนกระตือรือร้นที่จะเป็นเจ้าของและลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และอาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นทำให้ง่ายต่อการทำเช่นนั้น

ที่การจำนองมีอัตราดอกเบี้ยทีเซอร์เบื้องต้นที่ต่ำมากโดยทั่วไป 1%ซึ่งทำให้หลายคนคิดว่าพวกเขาสามารถซื้อบ้านที่มีราคาแพงกว่ารายได้ของพวกเขา แต่อัตราทีเซอร์มักจะเป็นเพียงหนึ่งเดือน จากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะรีเซ็ตเป็นดัชนีเช่น Wells Fargoค่าใช้จ่ายของดัชนีการออม (COSI)มากขึ้นในอัตรากำไรขั้นต้น

การใช้อัตราดอกเบี้ยใหม่ผู้กู้สามารถเลือกที่จะชำระเงินจำนอง 30 ปีตามปกติหรือการชำระเงิน 15 ปีที่เร่งความเร็วยิ่งขึ้นในทางปฏิบัติผู้กู้เพียงไม่กี่คนก็ทำสิ่งนี้; หลังจากเดือนแรกส่วนใหญ่เลือกที่จะชำระดอกเบี้ยเท่านั้นหรือการชำระเงินขั้นต่ำรายเดือนซึ่ง-แม้ว่ามันจะสูงกว่าอัตราทีเซอร์-ยังคงเป็นข้อตกลงที่ดี

ผู้กู้หลายคนไม่เข้าใจว่าโดยการจ่ายเงินขั้นต่ำรายเดือนเท่านั้นดอกเบี้ยที่ค้างชำระจะถูกยึดติดกับยอดเงินกู้ซึ่งเป็นกระบวนการที่เรียกว่าค่าตัดจำหน่ายเชิงลบ- ผลนี้เพิ่มขนาดของเงินกู้ เมื่อราคาบ้านเริ่มล่มสลายในปี 2550 ผู้กู้พบว่าพวกเขาเป็นหนี้การจำนองของพวกเขามากกว่าบ้านของพวกเขามีค่า

เจ้าของบ้านไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์บ้านได้เนื่องจากมูลค่าต่ำเกินไป และเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นผู้กู้จำนวนมากไม่สามารถชำระเงินรายเดือนสำหรับการจำนองของพวกเขาได้ค่าเริ่มต้นที่แพร่กระจายไปยังผลิตภัณฑ์ทางการเงินมากมายเช่นหลักทรัพย์จำนองที่ได้รับการสนับสนุน (MBS)นั่นขึ้นอยู่กับสินเชื่อเหล่านี้ ธนาคาร บริษัท การลงทุนและอื่น ๆ ที่ลงทุนอย่างหนักในผลิตภัณฑ์เหล่านี้ต้องเผชิญกับความสูญเสียและการล้มละลายในทางกลับกัน

ความเสี่ยงของการชำระเงินที่ยืดหยุ่น

แขนการชำระเงินที่ยืดหยุ่นมีการพิมพ์ที่ดีจำนวนมากที่ผู้กู้มักจะขัดเกลา ตัวอย่างเช่นหลายคนไม่ได้รับแนวคิดการตัดจำหน่ายเชิงลบ - ความจริงที่ว่าโดยการจ่ายเงินขั้นต่ำรายเดือนเท่านั้นพวกเขาอาจเพิ่มขึ้นจริง ขนาดของหนี้ของพวกเขา รายละเอียดอีกอย่างหนึ่งที่ถูกมองข้าม: การชำระเงินขั้นต่ำไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ตลอดไป แขนที่จ่ายตัวเลือกส่วนใหญ่มีค่าตัดจำหน่ายค่าตัดจำหน่ายเชิงลบซึ่งหมายความว่าผู้กู้สามารถชำระเงินขั้นต่ำได้จนกว่ามูลค่าเงินกู้จะสูงถึง 110% ถึง 125% ของจำนวนเงินเดิม

การชำระเงินขั้นต่ำยังเพิ่มขึ้นทุกปีบางครั้งโดยเปอร์เซ็นต์ที่ดูเหมือนไม่มากนัก แต่ซึ่งรวมกันอย่างรวดเร็ว. และตัวเลือกการชำระเงินดอกเบี้ยเท่านั้นมักจะดีในช่วง 10 ปีแรกเท่านั้น เจ้าของบ้านหลายคนเห็นการชำระเงินกู้ของพวกเขามากกว่าสองเท่าหลังจากไม่กี่ปี

จุดสิ้นสุดของการชำระเงินที่ยืดหยุ่น

ผู้ที่เลือกใช้สินเชื่อเหล่านี้อาจไม่รับผิดชอบโลภหรือประมาททางการเงิน แต่พวกเขาก็ตกเป็นเหยื่อในระดับหนึ่ง อาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นจำนวนมากเขียนโดยผู้ให้กู้ผู้ที่สนใจในการปิดข้อตกลงและการทำนายหน้าเมื่อเทียบกับผลกระทบทางการเงินเชิงลบที่เป็นไปได้ที่จะมีต่อผู้กู้ พวกเขาอนุมัติคนให้สินเชื่อโดยรู้ว่าคนเหล่านั้นไม่ได้มีคุณสมบัติจริง ๆ (โดยดั้งเดิมการจัดจำหน่ายมาตรฐาน) และในที่สุดอาจไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้

เพื่อกีดกันธนาคารจากการเขียนสินเชื่อที่อาจทำให้เจ้าของบ้านล้มละลาย CFPB ได้จัดตั้งโปรแกรมการจำนอง (QM) ที่ผ่านการรับรองในปี 2557 ภายใต้โครงการนี้การจำนองที่มั่นคงบางประเภทจะได้รับการอนุมัติ QM ของหน่วยงานและมีคุณสมบัติในการออกธนาคารเพื่อการคุ้มครองที่มากขึ้น

เนื่องจากการตัดจำหน่ายสินเชื่อเช่นเดียวกับอาวุธการชำระเงินที่ยืดหยุ่นไม่เคยได้รับการอนุมัติจาก QM ธนาคารส่วนใหญ่ทิ้งพวกเขาไว้ในความโปรดปรานของอาวุธทั่วไปและการจำนองอัตราคงที่-

บรรทัดล่าง

จนถึงปี 2014 เมื่อมีการกำจัดอย่างมีประสิทธิภาพโดยสำนักคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) ผู้กู้สามารถเลือกประเภทของการจำนองอัตราการปรับอัตราที่ปรับได้ (ARM) ที่อนุญาตให้พวกเขาเลือกจากตัวเลือกการชำระเงินสี่แบบในแต่ละเดือน การจำนองเหล่านี้เป็นเรื่องธรรมดาในช่วงต้นยุค 2000 และทำให้เป็นไปได้สำหรับหลาย ๆ คนที่จะได้รับเงินกู้ที่บ้าน แต่มาตรฐาน LAX ในการออกจำนองช่วยให้มีส่วนร่วมในการล่มสลายจำนองซับไพรม์ในปี 2550-2551 ไม่มีการชำระเงินที่ยืดหยุ่นในสหรัฐอเมริกาอีกต่อไป