避免对房地产收益的大税单

对于许多投资者来说，拥有房地产是一个巨大的梦想。但这是一项巨大的投资 - 一项可以相当有利可图。出售租赁物业以巨额利润可能是梦想成真。尽管如此，为了最大程度地利用这种销售的利润，您需要最大程度地减少其上的税收。分期付款是一种策略。不用担心：这是国税局（IRS）得到正式认可的。

大支付等于大税单

让我们看一下一个共同的情况：

哈尔·布克曼（Hal Bookman）看了买家对他的出租房屋的报价，他简直不敢相信他看到的数字。他的财产价值在短短五年内就大大提高。但是，当哈尔高兴地告诉他税务顾问关于销售，顾问谨慎：将收入作为一个一次性付款从税收的角度来看，不会符合HAL的最大利益。

如果HAL在同年出售该物业的同一年宣布全部出售收益，则他在收益的一部分中支付25％折旧扣除他以前曾在租赁物业中占领。

如果纳税人收入在41,676美元至459,750美元之间的纳税人（如果单身）为41,676美元至459,750美元，则为15％的折旧收益征税。这些金额增加到单档案的44,625美元和492,300美元，已婚夫妇在2023年共同提交的已婚夫妇的$ 89,250和$ 553,850。收入高于这些阈值的纳税人为20％

哈尔问他的税务顾问他是否可以做任何事情来减少他的应税收入一年。顾问只知道使用工具：分期付款销售协议。

什么是分期付款？

一个分期付款被定义为销售财产，其中至少要等到出售纳税年度后才付款。

美国国税局允许纳税人通过分期付款协议推送一部分投资物业的收益。这种安排允许卖方宣布以上他们的一部分资本收益多年来。

报告损失时，不允许卖方使用分期付款销售方法。

分期付款方法的工作方式

从理论上讲，在分期付款下宣布收益很简单。分期付款销售的税款反映了年金，其中每次付款的一部分被视为本金的回报。

唯一的规定是，出售的财产不能是公开交易的安全或公司常规库存的一部分，纳税人不能是经销商出售财产（除了分期付款销售方法选择特殊利息费用的某些分时度假经销商外）。

报告分期付款销售收入

分期付款销售收入可以分为三个单独的类别：资本收益，兴趣， 和主要的。这些中的每一个都分别对待表格1040。

这毛利然后使用百分比来计算给定纳税年度的分期付款收入。

资本收益

在上面的示例中，HAL必须将每年的收益声明为长期或短期，具体取决于销售年份的时间。长期收益以较低的税率征税短期收益被征税普通收入。

由于哈尔（Hal）将房子持有五年，因此在这种情况下，收益将是长期的。

如果收益是短期的，那么HAL仍可以分期付款收入的税率征税，比他不得不宣布一次性收益时的税率要低。这是因为在纳税人的顶部将短期收益作为普通收入征税边际税率。

如果比例的收益不会将他推向下一个税率，则此税率可能会更低。 IRS报告了分期付款的收益表格6252然后带到时间表d在表格1040上。

兴趣

分期付款销售收入的纳税人还必须向购买者报告收取的利息，后者以普通收入税率征税。

销售合同中提供的利息称为陈述的利息。如果陈述的兴趣不足（或零），则主要的销售的一部分必须被用作未知的利息。

主要的

美国国税局认为每项分期付款的一部分是本金的免税回报。可以通过在出版物上填写工作表537来确定此金额。

用于分期付款目的的本金（调整后的基础）是您在财产中实际调整基础的总和，以及任何销售费用和折旧夺回。

在此示例中，HAL在他的家中有20万美元作为调整后的基础。他必须增加100,000美元的折旧扣除和10,000美元的出售费用，以计算其调整后的基础用于分期付款。这个数字是$ 310,000。

毛利百分比

要计算毛利率，您必须减去调整后的分期付款销售基础（在此示例中310,000美元），从销售价格到计算总收益。在此示例中，总收益为$ 90,000（$ 400,000 - $ 310,000）。

接下来，将总收益除以销售价格，在这种情况下为22.5％（$ 90,000÷$ 400,000），您的毛利率百分比。

最后，要计算每年应税收益，将此百分比乘以分期付款的数量。因此，HAL每年的应税收益被认为为$ 11,250（$ 50,000 x 22.5％）。

抵押和合同价格

如果财产的买家假设抵押或其他期票通过购买，必须通过抵押或票据的金额降低财产的成本基础。为了返回我们的榜样，假设HAL对他出售的物业有100,000美元的抵押贷款。

如果是出租物业HAL以40万美元的价格出售的抵押贷款为100,000美元，合同价格降至300,000美元（400,000美元 - 100,000美元）。

如果抵押贷款的金额超过财产的总调整后基础，则必须将差额报告为第一年的付款，并且合同价格增加了。

例如，说HAL的财产的抵押贷款为25万美元。除分期付款外，HAL还必须报告第一年的超额付款（250,000美元至200,000美元）。

分期付款的示例

使用上面的示例，让我们看看HAL是否想推迟他的分期付款资本收益税到未来的一年。

Hal为他的租房收取了40万美元的报价。他以30万美元的价格购买了该物业。多年来，他花了100,000美元折旧扣除，使他调整后的基础$ 200,000。

因此，HAL有20万美元（40万美元 - 20万美元）的应税收益要宣布。

HAL的顾问建议他将自己的销售收益分为每年八份50,000美元，而不是在一年内宣布40万美元。只要分期收到每年的分期付款，此方法将允许HAL在八年内记录利润，从而记录收益的优惠部分。