了解锁定效果：它如何影响房价

和利率在几十年来的最高水平上，最近的购房者不愿移动和失去异常低的利率。什么时候抵押贷款率显着上升，这种锁定效果会影响出售房屋的住房清单，较低的亲戚流动性在住房市场，使购房者更难找到房屋。

什么是锁定效果？

当房主犹豫要出售房屋时，就会发生锁定效果。据说这些房主被锁定在其财产上，抵押，限制房屋市场可用的房屋数量。

许多要素会导致锁定效应：利率上升，资本利得税的变化，房价的转变，经济不确定性以及债务水平较高或股权水平较高。如果房主否则对此感兴趣，这使房主不愿意出售房屋。

锁定效果的潜在原因

以下是房主可能被“锁在家里”的一些原因：

高利率

在2020年代初期，流行后时期的锁定效应的主要贡献是抵押贷款利率上升，尤其是在历史上较低的利率之后。

假设2020年的房主使用500,000美元的抵押贷款购买了房屋，利率为2.5％。假设有30年的任期，他们每月支付1,976美元，该贷款的价格为711,360美元。

如果此人卖掉房屋并以更普遍的税率（例如7.5％）获得了新的500,000美元抵押贷款，他们的每月付款将上升至3,496美元，增加了1,520美元。总贷款成本将增加超过一百万美元，达到1,258,560美元。

一项2023年的调查联邦国家抵押协会（房利美）发现房主可能住在房屋中的主要原因是抵押贷款率低的原因。另一项2023年的研究发现，抵押贷款利率每增加1％的移动率下降了9％。

然而，房利美的研究表明，为什么以及何时选择移动的原因可能变得复杂。房利美（Fannie Mae）调查的抵押借款人中，约有29％的抵押贷款计划计划在家里停留的时间比以前更长。约有21％的人（或所有抵押贷款人的6％）表示，这是因为他们的抵押贷款利率低，但几乎强大的是“我喜欢房屋/地点”，分别为19％，而“我的工作和家人都位于这里”和“房价太高”，而每个人都无法购买。”

法律和法规的变化

由于法律和法规的变化，一些市场可能会产生锁定效果。例如，加利福尼亚州于1978年制定的提议13长期以来一直被认为是将加利福尼亚人锁在家里。这个有限财产税目前的所有者每年增加不超过2％。出售房屋时，将重新评估税款，因此新所有者必须支付的范围远远超过以前的所有者。因此，如果您居住在加利福尼亚，如果您搬家，您的年度财产税可能会更高。

这在加利福尼亚的城镇中也提供了更大的连续性。长期以来拥有房屋的人可能的税单可能比购买了其他房屋并不得不支付全部税收评估的人要低得多，这会产生锁定效果。

加利福尼亚州选民在1978年通过了道具13，从1970年到2000年，加利福尼亚州房地产的平均所有权时期增长了1.04年。

低住房清单和高价

浸入住房清单可以有助于锁定效果并变得自我强化。

出售房屋的房主仍然需要一个居住的地方。人们经常出售房屋并利用收益购买新物业。如果市场上没有足够的房屋，那么人们很难购买新房屋，而将他们锁定在当前的房地产上，从而使另一个房主很难找到购买房屋。

如果价格太高，情况也是如此。如果有人能够负担得起住房付款，但很难为自己地区的新房负担得起，他们可能会被锁定在自己的财产上。

锁定影响对住房价格的影响

通常，锁定效应减少了房屋库存，这可能导致房价上涨。

在更典型的住房市场中，首次购买者购买价格较低入门房屋从升级到更大或更昂贵的房屋的人，通常收入成长。当较少的人愿意出售时，这使得首次购房者难以启动房地产阶梯和现有房主进行升级。少供应，价格仍然很高。

由于供应量低和价格高，锁定效应削弱了市场并降低了销售速度。最终，要求随着人们的价格从房地产市场出发，减少了。如果需求急剧下降并再次供应，这将降低价格。但是，需求可能只是在供应方面达到平衡，这意味着价格将稳定而不是下跌。

锁定效果的示例

对于2023年的住房市场，约92％的抵押贷款房主的利率低于6％。这比全国平均水平7.03％低1％。此外，82.4％的率低于5％，62％的利率低于4％，而23.5％的率低于3％。

当出售房屋时，意味着承担您的利率一倍以上的抵押贷款，销售的吸引力就降低了。这就是为什么直到2023年现有房屋销售额下降17％的原因之一。

命题13在加利福尼亚州的效果是研究人员用于锁定效应的经典示例。 1978年的法规将现有房主的财产税限制为每年2％。从1975年到2023年7月，美国房屋的所有交易房屋价格指数上涨了994％。在加利福尼亚，增长量为2,128％。

效果不仅对所有者占领，而且对加利福尼亚的租房者：从1970年到2000年，其中包括提案13时代，与类似州和地区的房主和租户相比，加利福尼亚州房主和租房者的平均任期分别增加了1.04和0.79年。这些数字可能看起来很小，直到人们看到它们代表平均任期的增加分别为10％和19％。换句话说，加利福尼亚州的锁定效应可能与该国其他地区相比，其价格上涨的速度可能更快。

减轻锁定效果的策略

对于具有锁定效果的房主，可以使用一些选择来减轻其影响。

一种选择是考虑未来再融资。大多数抵押贷款的还款期限为30年，这足以使利率朝着较低的方向移动。在过去的30年中，抵押贷款利率增加了，范围从9％以上到3％。以较高的价格购买新房屋可能会更昂贵，但是如果利率下降，将来有可能将其再融资。

房主还可以考虑利用高房价来缩小尺寸或换租金。如果供应有限，并且您可以以夸大的价格出售房屋，那么这样做可能会有利，然后一旦锁定效应减轻并增加了市场，因此在市场上重新进入市场。在美国的大多数地区，租金的上涨速度比房屋出售价格较慢，这使得租金在短期或中期可能在经济上有益的租金中居住在更有利的物业中。

前景和锁定效果的影响

在锁定效应时寻找的关键因素之一是利率上升。例如，美联储花在2021年到2023年初的大部分时间增加了联邦资金利率与通货膨胀作斗争。如果要恢复速率，这可能会使锁定效果恶化，从而进一步限制库存。相反，降低速度可以削弱锁定效应，这可能会增加供应并有助于降低房价。

由于这些原因，2023年以后的现有房屋销售应保持一段时间。来自联邦住房贷款抵押贷款公司（Freddie Mac）2023年7月，自2022年同一时间以来，现有的房屋销售额下降了22.2％。但是，新的住房建设可能会增加住房库存。 2023年5月，住房的开始增加了21.7％，全国房屋建筑商/富国银行住房市场指数建筑商的信心指数显着上升。

总体而言，基于上述的前景将不确定。 2023年的经济数据似乎很强大。这可以鼓励美联储保持原样，这可能会导致锁定效果继续。如果通货膨胀升起，正如某些人担心的那样，利率可能会使效果恶化。

同时，如果经济要放慢并倾向于经济衰退，这可能会导致削减速度，从而削弱锁定效果。但是，放缓经济还会减少住房需求。

底线

当可能出售房屋的房主不这样做时，就会发生锁定效果。原因是利率上升，法律或法规的变化还是其他原因，如果人们被锁定在现有财产上，这都可以减少住房供应并导致买家的艰难市场。