REIT的5種類型以及如何投資於它們

在構建任何權益或固定收益投資組合時，房地產投資信託（REITS）是一個關鍵考慮。他們可以提供增加的多元化，可能更高的總回報和/或降低總體風險。

簡而言之，他們產生股息收入以及資本增值的能力使它們對股票，債券和現金的平衡很大。

REIT投資涉及房地產投資信託。 REIT擁有和/或管理產生收入的商業房地產，無論是物業本身還是這些物業的抵押。

在REIT投資的地方，您可以通過房地產眾籌或共同基金單獨投資公司。 REIT可用多種類型。

在這裡，我們查看了一些主要類別的房地產投資信託基金及其歷史回報。到本文結尾，您應該有一個更好的想法，即REIT一般投資，以及何時以及購買什麼。

房地產投資信託基金的歷史回報

從歷史上看，房地產投資信託是表現最好的資產類別之一。這ftseNareit Equity REIT指數是大多數投資者用來評估美國房地產市場績效的方法。截至2024年3月，該指數的10年平均年收益率為6.93％。

在截至2024年3月的25年期間，該指數返回9.63％，而標準普爾500指數為7.78％，Russell 2000的指數為7.78％。歷史上，尋求收益的投資者在房地產上的投資比固定收益的投資更好，而固定收益的投資比傳統的資產類別為此目的。精心構造的投資組合應該同時考慮兩者。

1。零售房地產投資信託基金

截至2024年5月31日，FTSE Nareit US房地產指數上約有28個零售REIT。在考慮對零售房地產的投資時，首先需要檢查零售業本身。

重要的是要記住，零售房地產投資信託基金從他們向租戶收取的租金中賺錢。如果零售商由於銷售差而遇到現金流問題，則可能會延遲甚至違約這些每月付款，最終被迫破產。

那時，需要找到一個新的租戶，這絕非易事。因此，至關重要的是，您可以用最強大的錨租戶投資REIT。這些包括雜貨店和家庭裝修商店。

一旦您進行了行業評估，您的重點應該轉向房地產投資信託。像任何投資一樣，重要的是要獲得良好的利潤，強大的資產負債表和盡可能少的債務（尤其是短期類型）。

在糟糕的經濟中，將出現具有重大現金頭寸的零售房地產投資信託基金會，並有機會以不良的價格購買良好的房地產。運營最佳的公司將利用這一點。

也就是說，零售房地產投資信託空間的長期擔憂是因為購物越來越多地從購物中心模型轉移到在線。空間的所有者繼續進行創新，以用辦公室和其他非零售租戶填補空間，但該子部門承受著壓力。

這些房地產投資信託基金擁有並經營多戶住宅公寓樓以及製造的住房。當希望投資於這種REIT時，人們應該在跳入之前考慮幾個因素。

例如，最好的公寓市場往往是相對於該國其他地區的房屋負擔能力低。在紐約和洛杉磯等地方，單一房屋的高昂成本迫使更多的人租用，這使房東每月可以收費。因此，最大的住宅房地產投資信託基金傾向於專注於大型城市中心。

在特定市場中，投資者應尋找人口和工作增長。通常，當人們淨流入城市時，這是因為就業機會很容易獲得，而且經濟正在增長。空缺率下降，加上租金上升的跡象表明需求正在提高。

只要特定市場中的公寓供應保持較低並且需求持續上升，住宅房地產投資信託基地就應該做得很好。與所有公司一樣，擁有最強的資產負債表和最可行的資本通常會做得很好。

3。醫療保健房地產投資信託基金

隨著美國人的年齡和醫療保健費用繼續攀升，醫療保健房地產投資信託基金將是一個有趣的子部門。醫療保健房地產投資信託基金投資於醫院，醫療中心，護理設施和退休房屋的房地產。

該房地產的成功與醫療保健系統直接相關。這些設施的大多數運營商都依靠入住費用，醫療保險和醫療補助報銷以及私人薪水。只要醫療保健的資金是一個問號，醫療保健REIT也是如此。

您應該在醫療保健房地產投資信託基金中尋找的東西包括多元化的客戶以及對多種不同物業類型的投資。重點在某種程度上是好的，但是散發您的風險也是如此。

通常，對醫療服務的需求增加（應該在人口老齡化的情況下發生）對醫療保健房地產有益。因此，除了客戶和房地產類型的多樣化外，還要尋找具有重要醫療體驗，資產負債表強勁且獲得低成本資本的公司。

4。辦公室房地產投資信託基金

辦公室房地產投資信託投資於辦公樓。他們從通常簽署長期租賃的房客那裡獲得租金收入。對於有興趣投資辦公室REIT的任何人來說，想到了四個問題。

1. 經濟狀況如何，失業率有多高？
2. 空缺率是多少？
3. 房地產投資信託基金在經濟上投資的領域如何？
4. 收購有多少資本？

嘗試尋找投資經濟據點的房地產投資信託基金。例如，在華盛頓特區擁有一堆普通建築物比在底特律擁有Prime Office Space是最好的。

5。抵押REIT

截至2024年5月31日，FTSE NAREIT US房地產指數上列出了大約32個抵押REIT。最著名但不一定是最偉大的抵押貸款投資是Fannie Mae和Freddie Mac。他們是政府贊助的企業在二級市場上購買抵押貸款。

僅僅因為抵押貸款房地產投資信託基金會投資抵押而不是股權並不意味著他們沒有風險。利率上升將轉化為抵押房地產投資信託基金賬面價值的下降，使股票價格降低。

此外，抵押貸款REIT通過有擔保和無抵押的債務提供了大量資本。如果利率上升，未來的融資將更加昂貴，從而降低了貸款投資組合的價值。

在低利率的環境中，利率上升的前景，大多數抵押房地產投資信託基地交易淨資產價值折扣每股。訣竅是找到合適的一個。

評估任何REIT的關鍵

在購買任何投資之前，您應始終對其進行分析，以確保其處於良好的財務基礎上。查看REIT財務的兩種最好的方法是審查公司的淨資產價值（NAV）及其債務股權（d/e）比率。導航措施資產價值降低負債房地產信託基金，而D/E則關注槓桿債務的程度。

在評估任何REIT時，請記住以下幾點。

1. REIT是真正的全部回報投資。他們提供高股息收益率以及適度的長期資本增值。尋找擁有的公司歷史上做得很好提供兩者。
2. 與傳統房地產不同，許多房地產投資信託基金在證券交易所進行交易。您將獲得多元化房地產提供，而無需長期鎖定。流動性很重要。
3. 折舊傾向於高估投資的財產價值下降。因此，而不是使用股息投資者使用的支付比率來評估房地產投資信託基金，而是查看其運營（FFO）的資金。這被定義為淨收入少於給定年份和折舊的任何財產的銷售。只需每股股息，然後將其除以每股FFO即可。產量越高越好。
4. 強大的管理有所作為。尋找已經存在一段時間的公司，或者至少擁有擁有豐富經驗的管理團隊。
5. 質量計數。僅投資具有豐富財產和租戶的房地產投資信託基金。
6. 考慮購買投資REIT的共同基金或ETF，並將研究和購買給專業人士。

REIT投資的優勢和缺點

優勢

與所有投資一樣，房地產投資信託基金具有其優勢和缺點。 REIT提供的最大好處之一是他們的高收益股息。 REIT必須向股東支付90％的應稅收入。因此，REIT股息通常比標準普爾500指數的平均庫存高得多。

另一個好處是投資組合多元化。沒有太多人能夠出去購買商業房地產，以便產生被動收入。但是，房地產投資信託基金為公眾提供了這樣做的能力。

此外，買賣房地產通常需要一段時間，在此過程中綁定現金流。然而，房地產投資信託基金是高度液體的 - 單擊按鈕可以買賣或出售。

缺點

REIT有一些缺點，投資者應該知道，最值得注意的是REIT可以創造的潛在納稅責任。大多數REIT股息不符合IRS的定義合格的股息。這意味著，房地產投資信託基金提供的高於平均水平的股息比大多數股息更高。雖然有些房地產投資信託再投資投資者的股息，投資者無法避免股息稅義務。

REIT確實有資格獲得20％的通過扣除額，但是如果他們在標準經紀帳戶中持有REIT，則大多數投資者將需要對REIT股息支付大量稅款。

REIT的另一個潛在問題是它們對利率的敏感性。通常，當美聯儲提高利率以加強支出時，房地產投資信託基金價格下跌。

此外，不同類型的房地產投資信託基金有特定於屬性的風險。例如，在經濟衰落時期，酒店房地產投資信託基金經常做得非常差。

如何投資REIT

如前所述，您可以在主要證券交易所列出的房地產投資信託基金中購買股票。您還可以購買REIT共同基金或交易所交易基金（ETF）的股票。

為此，您必須開設一個經紀帳戶。或者，如果您的工作場所退休計劃提供REIT投資，則可以使用該選擇。請與您的計劃管理員聯繫，以查看可用的REIT投資。

如果您決定開設經紀帳戶（並且還沒有一個經紀帳戶），則該過程很簡單。您將提供基本的聯繫方式和某些個人詳細信息（例如，社會保險號和有效ID）。您會被要求提供一些有關您的收入，職業和投資經驗的其他信息。

根據您選擇的經紀人，您將可以在其網站或移動應用程序上或在分支機構地點親自在線註冊。

一旦您的帳戶開放並可以在線訪問它，請使用可用的教育和研究工具開始審查可能的REIT投資。您的經紀帳戶還應具有篩選工具，可以幫助您微調研究和選擇。

一旦您選擇了最適合您的財務需求和投資目標的房地產投資投資，就可以繼續在線購買。在您這樣做之前，請確保您了解經紀人可能收取的費用的性質，並與實際投資相關的費用/費用（例如資金）費用比率）。

就像其他投資一樣，您也需要定期監視房地產投資信託投資。

底線

聯邦政府使投資者可以早在1960年就可以購買大規模的商業房地產項目。但是，在過去的十年中，個人投資者才真正接受REIT。

這樣做的原因包括低利率，迫使投資者超越債券來產生收入的投資，集中於房地產的交易所交易和共同基金的出現，直到2007 - 2008年2007 - 2008年房地產崩潰之前，美國人的食慾不足，美國人擁有房地產和其他有形資產。

像2008年其他所有投資一樣，REIT遭受了巨大的損失。儘管如此，它們仍然是任何多元化投資組合的絕佳補充。