稅後現金流折扣：它是什麼以及如何工作

什麼是稅後現金流折扣？

折現後現金流量方法是一種根據其產生的收入以及計算資本成本和任何稅收的收入來評估投資的方法。這樣，稅後現金流折扣類似於簡單折扣現金流（DCF），但隨著稅收的考慮。

折現現金流量分析的目的是估算投資者將從投資中獲得的錢金錢的時間價值。金錢的時間價值假設今天的一美元比明天一美元高，因為它可以投資並賺錢。

稅後現金流量折現的現金流量主要用於房地產估值，以確定特定物業是否可能是一項不錯的投資。使用這種估值方法時，投資者會考慮折舊，這稅收階將擁有財產的人或實體，以及進行購買所需的資本支付的任何利息。

在每年從財產中計算出稅收和融資成本的淨現金流量後，然後將現金流在投資者的票據中折現所需的回報率（RRR）找到現值稅後現金流量。所需的回報率，也稱為障礙率，通常由投資者的加權平均資本成本（WACC），或投資者必須付多少錢才能藉錢。如果稅後現金流量的現值高於投資成本，則可能值得進行投資。

由於稅後現金流折扣後是在稅收後計算的，因此在確定稅收成本時必須考慮折舊，即使折舊不是實際的現金流量。折舊是非現金費用這可以減少稅收並增加現金流量。通常是從中減淨營業收入得出稅後淨收入，然後添加回去以反映其對稅後現金流的積極影響。

稅後現金流的折現也用於計算折扣回報期一項投資，允許投資者估算他們收回投資初始成本所花費的時間。

打折後稅後現金流可用於計算盈利能力指數，該比率評估了擬議投資的成本和收益之間的關係。通過將折扣後現金流量的現值除以投資成本來計算盈利能力指數或收益成本比率。

一般而言，具有盈利能力指數比率等於或大於一個的投資被認為是潛在的有利可圖的機會。換句話說，如果稅後現金流的現值等於或高於投資成本，則從財務角度來看，這項投資可能值得進行。

稅後現金流量是減去運營成本，借貸成本以及總收入稅收後仍有多少現金。另一方面，折現稅後現金流量包含折現率，以減少未來收入的現值。

每年，每年允許收入產生財產的所有者（例如公寓樓）折舊或扣除該物業價值的一部分。根據他們使用的折舊方法以及持有該物業的時間，他們可以在27。5年，30年或40年期間將其寫下。但是，如果他們出售財產，則可能會受到折舊奪回，以他們賺取的任何利潤的稅款形式。

這成本方法在房地產估值中，財產的價值基於建造非常相似的財產（包括土地價格）所需的費用。成本方法可以使用兩種基本方法。這生殖方法根據使用類似材料複製屬性來計算成本。替換方法計算建造類似實用程序但使用新材料和建築技術的屬性的成本。房地產保險公司使用成本方法的版本來為房主和商業保險政策設置保費。

這銷售比較方法（SCA）在房地產評估中，根據該地區最近出售的該地區的可比較物業（稱為“ Comps”）來計算物業的價值。房地產評估師和代理商通常使用它的價值或為住宅物業設定價格，並且某些貸方和抵押承銷商要求它。

這收入方法在房地產評估中，用於為產生收入的物業（例如辦公樓或公寓大樓）設定價值。它是通過將財產分配的淨營業收入（NOI）由大寫率，或上限率。

淨營業收入是財產產生的租金收入，減去維護成本的成本。

資本化率代表了特定房地產投資的預期回報。它是通過將物業的淨營業收入除以當前市場價值來計算的。

有幾種評估房地產投資的方法，每個方法都有其缺點。投資者不應僅依靠稅後現金流折扣來就特定財產做出決定。為了從多個角度研究該物業的價值，他們還可以使用其他房地產評估方法，例如成本方法，銷售比較方法（SCA）和收入方法。