Fannie Mae: มันทำอะไรและทำงานอย่างไร

มีโอกาสดีมากที่คุณเคยได้ยิน Fannie Mae แต่คุณรู้หรือไม่ว่ามันทำอะไรและทำงานอย่างไร?

สมาคมจำนองแห่งชาติแห่งชาติ (FNMA) เป็นที่รู้จักกันดีในนาม Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) ก่อตั้งขึ้นในปี 2481 โดยสภาคองเกรสในช่วงภาวะซึมเศร้าครั้งใหญ่- เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงใหม่มันถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยการจำนองให้มากขึ้นสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ

Fannie Mae ไม่ขยายการจำนองให้กับผู้กู้ แต่มันจะซื้อและรับประกันพวกเขาผ่านตลาดจำนองรอง นั่นช่วยลดความเสี่ยงต่อธนาคารทำให้พวกเขาเต็มใจที่จะยืมเงินมากขึ้น

ในความเป็นจริง Fannie Mae เป็นหนึ่งในสองของผู้ซื้อการจำนองที่ใหญ่ที่สุดในตลาดทุติยภูมิ- อีกอย่างคือพี่น้อง บริษัท สินเชื่อบ้านสินเชื่อบ้านของรัฐบาลกลางหรือFreddie Macองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลอีกแห่งที่สร้างโดยสภาคองเกรส

ประเด็นสำคัญ

Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลที่รับประกันการจำนองเพื่อให้พวกเขาสามารถใช้งานได้สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำและปานกลาง
Fannie Mae จัดหาสภาพคล่องให้กับตลาดโดยการซื้อการจำนองและรวมเข้ากับหลักทรัพย์ที่มีการจำนองที่ได้รับการสนับสนุน
Fannie Mae ได้รับการประกันตัวโดยรัฐบาลสหรัฐฯหลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินและถูกเพิกถอนจาก NYSE ตอนนี้ซื้อขายผ่านเคาน์เตอร์

ในช่วงต้นทศวรรษ 1900 การซื้อบ้านเป็นงานที่น่าเกรงขามสำหรับทุกคนยกเว้นคนที่ร่ำรวยที่สุด

ต้องชำระเงินดาวน์จำนวนมากและเงินกู้เกือบจะเป็นระยะสั้น ในคำศัพท์สมัยใหม่พวกเขาเป็นการจำนองบอลลูนที่ต้องชำระเงินก้อนใหญ่จำนวนมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ ธนาคารจะยึดสังหาริมทรัพย์หากเจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินหรือรีไฟแนนซ์เงินกู้ได้

นั่นก็ยิ่งยากขึ้นเมื่อเริ่มมีอาการซึมเศร้าครั้งใหญ่ อัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ประจำปีเพิ่มขึ้นทุกปีจากปี 1926 ตัวเลขปีแรกถูกเก็บไว้จนถึงปี 1934 เมื่ออัตราสูงสุดสูงกว่า 12%

สภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกาตอบโต้ด้วยการสร้าง Fannie Mae จุดมุ่งหมายคือการเปิดกระแสเงินทุนสำหรับการซื้อบ้านที่มีให้สำหรับผู้ที่มีรายได้เล็กน้อย

สิ่งนี้นำไปสู่ระบบที่ทันสมัยในระยะยาวอัตราคงที่การจำนองที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ทุกจุดในระหว่างการกู้ยืม

2481

ปีที่สภาคองเกรสสร้าง Fannie Mae

ในปี 1968 Fannie Mae เริ่มระดมทุนด้วยการขายหุ้นและพันธบัตรหลังจากที่รัฐบาลลบออกจากงบประมาณของรัฐบาลกลางFannie Mae รักษาความสัมพันธ์กับรัฐบาลในฐานะกGSEโดยมีคณะกรรมการ บริษัท ประกอบด้วยสมาชิกไม่เกิน 13 คนได้รับการยกเว้นจากภาษีท้องถิ่นและรัฐ

การสร้างสภาพคล่อง

โดยการลงทุนในตลาดจำนอง Fannie Mae สร้างเพิ่มเติมสภาพคล่องสำหรับผู้ให้กู้เช่นธนาคารความเจริญรุ่งเรืองและสหภาพเครดิตซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถรับประกันการจำนองได้มากขึ้น

การจำนองที่ซื้อและรับประกันจะต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่เข้มงวด ตัวอย่างเช่นขีด จำกัด สำหรับเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยวในปี 2566 คือ $ 726,200 สำหรับรัฐส่วนใหญ่เช่นเดียวกับ District of Columbia และ Puerto Rico สำหรับบางรัฐและดินแดนที่มีค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยสูงรวมถึงฮาวายอลาสกากวมและหมู่เกาะเวอร์จินของสหรัฐอเมริกา จำกัด อยู่ที่ $ 1,089,300

ในการทำธุรกิจกับ Fannie Mae ผู้ให้กู้จำนองจะต้องปฏิบัติตามคำแถลงเกี่ยวกับการให้สินเชื่อซับไพรม์ที่ออกโดยรัฐบาลกลาง คำสั่งระบุถึงความเสี่ยงหลายประการที่เกี่ยวข้องสินเชื่อซับไพรม์เช่นอัตราเบื้องต้นต่ำตามด้วยอัตราตัวแปรที่สูงขึ้น ขีด จำกัด ที่สูงมากเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มขึ้น จำกัด เอกสารรายได้และคุณสมบัติของผลิตภัณฑ์ที่ทำให้การรีไฟแนนซ์เงินกู้เป็นไปอย่างสม่ำเสมอ

ในปี 2022 Fannie Mae ช่วยคน 542,740 คนซื้อบ้านของตัวเองเป็นครั้งแรก มันช่วย 2.6 ล้านครัวเรือนซื้อรีไฟแนนซ์หรือเช่าบ้าน โดยการซื้อการจำนองจะเพิ่มสภาพคล่อง 648 พันล้านดอลลาร์ให้กับระบบธนาคาร

สายด่วนของ Fannie Mae

Fannie Mae ดำเนินงานสายด่วนมีพนักงานพร้อมที่ปรึกษาพร้อมที่จะช่วยเหลือผู้ที่มีปัญหาทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย

หลักทรัพย์จำนองที่ได้รับการสนับสนุน

หลังจากซื้อการจำนองในตลาดรอง Fannie Mae จะรวมพวกเขาเพื่อสร้างแพ็คเกจของหลักทรัพย์จำนองที่ได้รับการสนับสนุน(MBS) หลักทรัพย์เหล่านี้ถูกซื้อเป็นการลงทุนโดยผู้ซื้อสถาบันรายใหญ่เช่น บริษัท ประกันภัยกองทุนบำเหน็จบำนาญและธนาคารเพื่อการลงทุน- Fannie Mae รับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของ MBS

Fannie Mae ยังมีพอร์ตโฟลิโอของตัวเองซึ่งเรียกกันทั่วไปว่าเป็นผลงานที่เก็บรักษาไว้ สิ่งนี้ลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนรวมถึงผู้ที่มาจากสถาบันอื่น ๆ Fannie Mae ออกหนี้ที่เรียกว่าหนี้หน่วยงานเพื่อให้ทุนแก่พอร์ตโฟลิโอที่เก็บรักษาไว้

วิกฤตการณ์ทางการเงิน

Fannie Mae มีการซื้อขายสาธารณะมาตั้งแต่ปี 2511มันซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก(NYSE) จนถึงปี 2010 เมื่อมันเป็นเพิกถอนท่ามกลางวิกฤตการณ์ทางการเงินหลังจากหุ้นของ บริษัท ลดลงต่ำกว่าข้อกำหนดขั้นต่ำของเงินทุนที่ได้รับคำสั่งจากการแลกเปลี่ยน ตอนนี้ซื้อขายเคาน์เตอร์-

แนวทางปฏิบัติที่ผิดจรรยาบรรณและประมาทนำไปสู่วิกฤตการณ์ทางการเงิน ในช่วงที่อยู่อาศัยของช่วงกลางทศวรรษ 2000 ผู้ให้กู้ลดมาตรฐานและเสนอสินเชื่อบ้านให้กับผู้กู้โดยมีโอกาสที่จะชำระคืนเงินกู้น้อยหรือไม่มีเลย

ในปี 2550ฟองสบู่ระเบิดและผู้กู้เหล่านี้หลายแสนคนได้เริ่มต้น รู้จักกันในชื่อการล่มสลายของซับไพรม์เหตุการณ์นี้มีผลกระทบระลอกคลื่นในตลาดสินเชื่อส่งตลาดการเงินเข้าสู่ tailspin และสร้างภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่รุนแรงที่สุดในทศวรรษที่ผ่านมาในสหรัฐอเมริกา

การครอบครองของรัฐบาลและการช่วยเหลือ

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2008 Fannie Mae และ Freddie Mac ถูกควบคุมโดยรัฐบาลผ่านการอนุรักษ์ของคณะกรรมการด้านการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง

ในเวลานั้นพวกเขาถือหุ้นกู้ทั้งหมด 4.9 ล้านล้านดอลลาร์และหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนอง คลังสหรัฐจัดหาเงินจำนวน 191.5 พันล้านเหรียญสหรัฐเพื่อรักษาตัวทำละลายทั้งสอง

ในสาระสำคัญรัฐบาลสหรัฐฯเข้ามาแทรกแซงเพื่อฟื้นฟูความไว้วางใจในตลาดโดยสัญญาว่าจะประกันตัวสินเชื่อที่ไม่ดีและป้องกันไม่ให้ตกต่ำในตลาดที่อยู่อาศัย

ตัวเลือกเครดิต

Fannie Mae เสนอความคิดริเริ่มทางธุรกิจจำนวนมากและตัวเลือกเครดิตให้กับเจ้าของบ้านทำงานร่วมกับผู้ให้กู้เพื่อช่วยเหลือผู้ที่อาจมีปัญหาในการหาเงินทุน

การจำนอง homeready:ผลิตภัณฑ์นี้ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถจัดหาเงินทุนและซื้อบ้านด้วยการชำระเงินดาวน์ต่ำ ผู้กู้มีคุณสมบัติหากพวกเขามีรายได้ต่ำถึงปานกลางและคะแนนเครดิตต่ำกว่า 620 คนที่มีคะแนนสูงกว่า 620 จะได้รับราคาที่ดีขึ้น
เงินดาวน์ 3%:แหล่งข้อมูลอื่นสำหรับเจ้าของบ้านที่อาจไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้
HFA ต้องการ:โปรแกรมนี้ช่วยให้เจ้าของบ้านเข้าถึงการจัดหาเงินทุนที่เหมาะสมผ่านหน่วยงานด้านการเงินที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นและรัฐและผู้ให้กู้รายอื่น ระดับรายได้สำหรับผู้กู้จะถูกกำหนดโดย HFA และไม่มีข้อกำหนดของผู้ซื้อครั้งแรก
การกรอง: นี่เป็นตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ใหม่สำหรับผู้ถือจำนองที่มีรายได้ต่ำ โปรแกรมนี้อนุญาตให้ลดอัตราดอกเบี้ยของเจ้าของบ้านได้อย่างน้อย 50 คะแนนพื้นฐานและการออมอย่างน้อย $ 50 ในการชำระเงินจำนองรายเดือนของเจ้าของบ้าน เพื่อให้มีสิทธิ์เจ้าของบ้านจะต้องมีรายได้ต่ำกว่า 80% ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ (AMI)

รายการผลิตภัณฑ์ทั้งหมดและคำอธิบายของพวกเขามีอยู่ใน Fannie Mae'sเว็บไซต์-

การปรับเปลี่ยนเงินกู้

หลังจากการล่มสลายจำนอง Fannie Mae เริ่มมุ่งเน้นไปที่การปรับเปลี่ยนเงินกู้-

ระหว่างเดือนกันยายน 2551 และปลายเดือนมิถุนายน 2566 Fannie Mae และ Freddie Mac ได้ทำการปรับเปลี่ยนเงินกู้ประมาณ 6.8 ล้านครั้งเพื่อป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์ของธนาคารการรีไฟแนนซ์เปลี่ยนเงื่อนไขของการจำนองที่มีอยู่เพื่อช่วยเจ้าของบ้านในปัญหาทางการเงินเพื่อหลีกเลี่ยงการผิดนัด-

การปรับเปลี่ยนอาจรวมถึงการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือขยายระยะเวลาของเงินกู้เพื่อลดการชำระเงินรายเดือน

Fannie Mae กับ Freddie Mac แตกต่างกันอย่างไร?

Fannie Mae และ Freddie Mac ค่อนข้างคล้ายกัน แต่ Fannie Mae มีแนวโน้มที่จะซื้อการจำนองจากธนาคารขนาดใหญ่และผู้ให้กู้ในขณะที่ Freddie Mac ซื้อพวกเขาจากสหภาพเครดิตและธนาคารระดับภูมิภาคขนาดเล็ก

มิฉะนั้นพวกเขามีเป้าหมายที่คล้ายกัน: เพื่อช่วยเหลือผู้ที่อาจพบว่ามันยากที่จะได้รับการจำนองและซื้อการจำนองจากผู้ให้กู้เพื่อปั๊มเงินมากขึ้นสำหรับการจำนองเข้าสู่ระบบ

ความแตกต่างระหว่าง Fannie Mae และ Ginnie Mae คืออะไร?

Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) นั่นคือมันถูกสร้างขึ้นโดยรัฐบาลสหรัฐฯ แต่ดำเนินงานในฐานะ บริษัท มหาชน สมาคมจำนองแห่งชาติของรัฐบาลหรือGinnie คือเป็นหน่วยงานของรัฐภายใต้กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา

หน้าที่และเป้าหมายของพวกเขาค่อนข้างคล้ายกัน แต่ Ginnie Mae มุ่งเน้นไปที่การเพิ่มความเป็นเจ้าของบ้านในหมู่ครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำและในชุมชนที่ด้อยโอกาส

Fannie Mae มีโปรแกรมพิเศษสำหรับทหารผ่านศึกกองทัพหรือไม่?

แหล่งที่มาหลักของการช่วยเหลือจำนองสำหรับทหารผ่านศึกของกองทัพและครอบครัวของพวกเขาคือการบริหารทหารผ่านศึก ทหารผ่านศึกที่รับใบรับรอง VA ของสิทธิ์สามารถเลือกผู้ให้กู้ที่ลงทะเบียนกับ VA เพื่อขยายการจำนองภายใต้ข้อกำหนดพิเศษรวมถึงตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ $ 0

บรรทัดล่าง

Fannie Mae สามารถหมุนตัวเองได้ตั้งแต่ก้าวข้ามขอบในปี 2008 วันนี้เป็นผู้สนับสนุนที่ใหญ่ที่สุดของการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีในสหรัฐอเมริกาและยังคงเป็นกลไกสำคัญสำหรับการอำนวยความสะดวกในการเป็นเจ้าของบ้าน