ลดกระแสเงินสดหลังภาษี: มันคืออะไรและมันทำงานอย่างไร

กระแสเงินสดหลังภาษีลดราคาคืออะไร?

วิธีการไหลเวียนของกระแสเงินสดหลังหักภาษีเป็นวิธีการประเมินมูลค่าการลงทุนตามรายได้ที่สร้างและบัญชีสำหรับต้นทุนของเงินทุนและภาษีใด ๆ ด้วยวิธีนี้กระแสเงินสดหลังภาษีที่ลดลงจะคล้ายกับง่ายๆกระแสเงินสดลดราคา (DCF)แต่มีภาษีจาก

ประเด็นสำคัญ

ส่วนลดกระแสเงินสดหลังหักภาษีแสดงถึงมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ในอนาคตจากการลงทุนที่ปรับสำหรับความรับผิดทางภาษีที่คาดหวัง
การใช้การลดหย่อนหลังหักภาษีเป็นการประเมินความน่าดึงดูดใจของการลงทุนที่สมจริงยิ่งขึ้นและอาจอธิบายถึงกระแสที่ไม่ใช่เงินสดเช่นค่าเสื่อมราคา
ส่วนลดกระแสเงินสดหลังหักภาษีสามารถใช้ในการคำนวณดัชนีความสามารถในการทำกำไรรวมถึงระยะเวลาคืนทุนลดราคาของการลงทุน

ทำความเข้าใจกับกระแสเงินสดหลังหักภาษีส่วนลด

วัตถุประสงค์ของการวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนลดคือการประเมินเงินที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนบัญชีสำหรับมูลค่าเวลาของเงิน- มูลค่าเวลาของเงินถือว่าเงินดอลลาร์ในวันนี้มีมูลค่ามากกว่าหนึ่งดอลลาร์ในวันพรุ่งนี้เพราะสามารถลงทุนและรับเงินในระหว่างนี้

วิธีการลดราคาเงินสดหลังหักภาษีส่วนใหญ่จะใช้ในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพิจารณาว่าทรัพย์สินเฉพาะนั้นน่าจะเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่ เมื่อใช้วิธีการประเมินค่านี้นักลงทุนจะพิจารณาค่าเสื่อมราคา,วงเล็บภาษีของบุคคลหรือนิติบุคคลที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินและการชำระดอกเบี้ยใด ๆ ในเงินทุนที่จำเป็นในการซื้อ

หลังจากคำนวณกระแสเงินสดสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปีด้วยภาษีและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่รวมอยู่ในกระแสเงินสดจะถูกลดราคาที่นักลงทุนอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (RRR)เพื่อค้นหามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดหลังหักภาษี อัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือที่เรียกว่ากอัตรากีดขวางมักถูกกำหนดโดยนักลงทุนต้นทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินทุน (WACC)หรือเท่าใดนักลงทุนจะต้องจ่ายเงินเพื่อยืมเงิน หากมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดหลังหักภาษีสูงกว่าต้นทุนการลงทุนการลงทุนอาจคุ้มค่า

เนื่องจากกระแสเงินสดที่ลดลงหลังหักภาษีถูกคำนวณหลังจากภาษีค่าเสื่อมราคาจะต้องถูกนำมาพิจารณาในการกำหนดต้นทุนภาษีแม้ว่าค่าเสื่อมราคาจะไม่ใช่กระแสเงินสดจริง ค่าเสื่อมราคาคือกค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดที่ลดภาษีและเพิ่มกระแสเงินสด มันมักจะถูกลบออกจากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเพื่อให้ได้รายได้สุทธิหลังหักภาษีจากนั้นเพิ่มกลับเข้ามาเพื่อสะท้อนผลกระทบเชิงบวกที่มีต่อกระแสเงินสดหลังหักภาษี

นอกจากนี้ยังใช้กระแสเงินสดหลังหักภาษีส่วนลดเพื่อคำนวณส่วนลดระยะเวลาคืนทุนจากการลงทุนช่วยให้นักลงทุนประเมินระยะเวลาที่จะต้องใช้เวลาในการกู้คืนต้นทุนเริ่มต้นของการลงทุน

ลดกระแสเงินสดหลังหักภาษีและความสามารถในการทำกำไร

ส่วนลดกระแสเงินสดหลังหักภาษีสามารถใช้ในการคำนวณดัชนีความสามารถในการทำกำไรอัตราส่วนที่ประเมินความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและผลประโยชน์ของการลงทุนที่เสนอ ดัชนีความสามารถในการทำกำไรหรืออัตราส่วนต้นทุนผลประโยชน์ถูกคำนวณโดยการหารมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดหลังหักภาษีส่วนลดโดยค่าใช้จ่ายในการลงทุน

ตามกฎทั่วไปการลงทุนที่มีอัตราส่วนดัชนีความสามารถในการทำกำไรเท่ากับหรือมากกว่าหนึ่งถือว่าเป็นโอกาสที่อาจทำกำไรได้ กล่าวอีกนัยหนึ่งหากมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดหลังหักภาษีเท่ากับหรือสูงกว่าต้นทุนการลงทุนการลงทุนอาจคุ้มค่าที่จะดำเนินการจากมุมมองทางการเงิน

กระแสเงินสดหลังหักภาษีกับกระแสเงินสดหลังหักภาษีลดลงคืออะไร?

กระแสเงินสดหลังหักภาษีคือจำนวนเงินที่เหลืออยู่หลังจากลบต้นทุนการดำเนินงานต้นทุนการกู้ยืมและภาษีจากรายได้รวม ในทางกลับกันกระแสเงินสดหลังภาษีที่ลดลงได้รวมอัตราคิดลดเพื่อลดรายได้ในอนาคตตามมูลค่าปัจจุบันของพวกเขา

ค่าเสื่อมราคาทำงานในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?

เจ้าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้เช่นอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับอนุญาตให้คิดค่าเสื่อมราคาหรือลดหย่อนภาษีสำหรับส่วนหนึ่งของมูลค่าของทรัพย์สินในแต่ละปี ขึ้นอยู่กับวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่พวกเขาใช้และระยะเวลาที่พวกเขาถือทรัพย์สินพวกเขาสามารถเขียนออกไปในระยะเวลา 27.5 ปี 30 ปีหรือ 40 ปีอย่างไรก็ตามหากพวกเขาขายทรัพย์สินพวกเขาอาจอยู่ภายใต้ค่าเสื่อมราคา recaptureในรูปแบบของภาษีจากกำไรที่พวกเขาทำ

วิธีการประเมินค่าใช้จ่ายในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ที่แนวทางค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นฐานมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับสิ่งที่จะมีค่าใช้จ่ายในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันมากรวมถึงราคาของที่ดิน มีสองวิธีพื้นฐานที่สามารถใช้ในแนวทางต้นทุน ที่การสืบพันธุ์วิธีการคำนวณต้นทุนตามการจำลองคุณสมบัติโดยใช้วัสดุที่คล้ายกัน วิธีการทดแทนคำนวณค่าใช้จ่ายในการสร้างคุณสมบัติของยูทิลิตี้ที่คล้ายกัน แต่ด้วยวัสดุและเทคนิคการสร้างใหม่บริษัท ประกันภัยอสังหาริมทรัพย์ใช้วิธีการใช้ค่าใช้จ่ายในการตั้งค่าเบี้ยประกันสำหรับเจ้าของบ้านและนโยบายการประกันเชิงพาณิชย์

วิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA) ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ที่วิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA)ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินตามคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ (เรียกว่า "comps") ในพื้นที่นั้นเพิ่งขายเพื่อ มันถูกใช้โดยทั่วไปโดยผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนในการวางมูลค่าหรือกำหนดราคาในทรัพย์สินที่อยู่อาศัยและเป็นสิ่งจำเป็นโดยผู้ให้กู้และผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์บางราย

แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ที่วิธีการรายได้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อกำหนดมูลค่าสำหรับคุณสมบัติการสร้างรายได้เช่นอาคารสำนักงานหรืออพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ คำนวณโดยการหารทรัพย์สินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)โดยอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่หรืออัตราค่าสูงสุด

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือรายได้ค่าเช่าที่ผลิตโดยอสังหาริมทรัพย์ลบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา

อัตราการใช้เงินทุนแสดงถึงผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ มันถูกคำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบัน

บรรทัดล่าง

มีวิธีการที่แตกต่างกันหลายวิธีในการประเมินมูลค่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และแต่ละคนก็มีข้อบกพร่อง นักลงทุนไม่ควรพึ่งพากระแสเงินสดหลังหักภาษีส่วนลดเพียงอย่างเดียวเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินเฉพาะ ในการตรวจสอบมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จากหลายมุมมองพวกเขายังสามารถใช้วิธีการอื่น ๆ ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เช่นแนวทางต้นทุนวิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA) และวิธีการรายได้